収益物件の情報は、サイトにも不動産業者にもあふれんばかりにあります。

さて、投資初心者であるあなたはどの物件を買えばいいのでしょうか？

高利回りの物件･･･？
東京の物件･･･？
地方の物件･･･？

迷いますよね。。。迷って当然です。

なぜなら、あなたは、買うべき物件かどうかの「物差し」を持っていないからです。

ですが、ご安心ください。

不動産投資をしている人の中で、その明確な「物差し」を持っている人はごくわずかです。

不動産業者のいいなりで買っている人は論外ですが、多くの人は「カン」で買っています。

「表面利回りがいいから。。。」
「街並みがきれいだから。。。」
「人がたくさん住んでいそうだから。。。」といった感じです。

はっきり申し上げて、これではダメです。全然ダメです！失敗します！破産します！

よろしいですか？

あなたは毎月20万円の安定的な副収入を得て、ライフプランを実現するのですよね？

不動産投資で豊かな人生を送りたいのですよね？

そのために、今まで見たこともないような金額のローンを背負うのですよね？

結婚相手を選ぶくらい、いやそれ以上に慎重にならなければならないのです。

ここでは、私が師匠（メンター）から教わり、自分なりに実践してより高度化した「買うべき物件」の究極の選び方、選別の仕方を惜しみなく公開します。

このとおりに進めれば、物件購入で失敗することはまずありません。あり得ません！

このサイトの核心的な部分、私が一番あなたにお教えしたいことを公開します。

必見ですので、この記事だけは一言一句、ていねいに読んでください。

では、はじめます。

あなたが「買うべき物件」の選び方－ステップ１【定量調査】

まずは、物件資料から「これが儲かる物件か？」ということを機械的に判断します。

数値のみです。だから「定量調査」です。

物件資料から以下の情報を抜き出してください。

・表面利回り
・構造（木造、S造、RC）
・築年数

で、これらを以下の公式に当てはめるだけです。

公式1：満室時年間家賃収入（物件価格×表面利回り）×85％－ローン返済額（融資可能期間から計算）－管理費（満室時年間家賃収入×20％）＝判定キャッシュフロー（CF）

この式の意味、わかりますか？？

解説しますね。

・満室時家賃収入（物件価格×表面利回り）×85％
　これは、15％の空室がある状態（入居率85％）での家賃収入です。

・ローン返済額
　これは、金融機関が、法定耐用年数（木造22年、S造34年、RC47年）内で融資するとして、残りの年数（残存年数といいます）いっぱいまで融資してくれたとして年間のローン返済額がいくらになるかという計算です。金利は仮置きで「2％」、返済方法は「元利均等返済」としてください。

・管理費
　これは、年間の維持費用です。管理会社への委託手数料、清掃代、共用部の水道光熱費、固定資産税・都市計画税が主ですが、だいだいで満室時年間家賃収入の20％とおきます。

以上を計算すると何が算出されるのか？

答えは「入居率85％の状態での、その物件の年間キャッシュフロー（CF）」です。

私はこれを「判定キャッシュフロー（CF）」と名付けています

おわかりでしょうか？
一度読んでわからなければ、二度三度と読んでください。

で、これでは他物件との比較ができませんので、次の公式で2度目の計算をします。

公式2：判定キャッシュフロー（CF）÷物件価格×100＝判定ROI（％）

これは解説不要ですね。

公式1で算出された判定キャッシュフロー（CF）を物件価格で割るだけです。

ROIは、総投資額に対するリターン（CF）の割合です。

高ければ高いほど良い指標です。

ROIについては、詳しくはコチラの記事をお読みください。

これで終了です。

どうですか？
そんなに難しくないでしょう？

結論から申し上げますと、判定ROIが

• 1以上なら〇
• 1.5とか2なら◎
• 0.5以上でも物件によっては〇

です。

「判定ROI＝1」の意味は、空室が15％あっても、物件価格に対して1％のキャッシュフロー（CF）が出る、ということです。

これが儲かる物件です。

たとえば、20室のマンションで販売価格が1億5000万円であった場合、空室が3室出ても年間150万円のキャッシュフロー（CF）がでる物件ということです。

ただ実際には、あなたは「満室経営」を行うのですから、現実には年間で200万円超のキャッシュフロー（CF）が残るということになります。

ピンときますかね（笑）

これが非常に重要な計算なんです。必殺の定量調査です。

この計算なくして、決して収益物件を買ってはいけません！！

なお、実際には、この計算はすべてエクセルにさせるので、作業としては非常に簡単です。

私のコンサル生には、私が作成した専用エクセルシートを渡して、慣れるまでは、あなたが探した物件について、すべて「判定ROI」を計算してもらっています。

そのうち、エクセルを使うまでもなく、物件資料を見ただけで「あぁ、これはダメだな」とか「おっ、これは計算してみよう」とか、カンが働くようになってきます。

そうそう「1を超える物件」はありません。どうでしょう。。。100件に1件あるかないかくらいだと思います。

さらには、信頼できる不動産会社には、この計算式を教えておいて、あなたの物件選別目線はこのあたりにあるということを認識してもらってください。

そうすれば、不動産会社もあなたのための物件探しがしやすくなります。

あなたが「買うべき物件」の選び方－ステップ２【定性調査】

ステップ１を突破してからと言ってすぐに「買ってよい物件」ということにはなりません。

今度は、「満室経営できる物件かどうか？」を調査します。

今度はエクセルと違って「定性調査」ですから、少し手間ひまがかかります。

何をするかというと「その物件の入居需要」についてヒアリング調査をするのです。

誰にヒアリングするのか？

物件周辺の「賃貸仲介業者」（仲介店といいます）です。

あなたの町にもあるでしょう？　エイブル、アパマンショップ、ミニミニなどのお店です。

彼らは、あなたが目をつけた物件のことをよく知っています。

ですから、その物件が「リーシングしやすい物件か、そうでないか」を誰よりもよく知っているのです。

物件が近ければ、現地に行ってヒアリング調査をしても構いません。

が、時間がもったいないので、私のコンサル生には「電話ヒアリング調査」を指導しています。

「えーーー。そんないきなり仲介店に電話して、詳しく教えてくれるんですかね？？」という声が聞こえてきそうですが、心配ご無用です。

非常によく教えてくれますよ。ビックリするくらいです。

理由は2つあります。

1.基本よくしゃべる人たちである

「賃貸仲介業者」（仲介店）に勤務する営業マンは基本的に「おしゃべり好き」です。

日中のお忙しいときは別ですが、1日の業務がひと段落する夕刻ころに電話すると、よくお話してくれくれます。

臆すること、遠慮することはいりませんよ。

2.仕事になりそうな話だと特によくしゃべる

電話の内容が、自分の仕事になりそうな話であると、よけいによく話をしてくれます。

相手が興味を引くような問いかけ方をすればＯＫです。

では、ヒアリング調査の手順を説明します。このとおりにやってください。

　　

これを少なくとも3軒の仲介店に繰り返し行ってください。

そして3軒ともが「いい物件」「満室にできる」と言ってくれたら、その物件は「買い」です。

ヒアリング調査の感触が悪ければ、その物件はやめておきましょう。

ヒアリング調査先は、いわゆる地元の小さな不動産屋さんではなくて、エイブル、アパマンショップ、ミニミニといった大手の加盟店にしてください。

この電話ヒアリング調査があなたの不動産投資「成否のカギ」を握っています。

なぜなら、この方法が、あなたが「満室経営」できるか否かをはかる唯一にして最も確実な方法だからです。

なので私は、コンサル生には徹底的にこのヒアリング調査のスキルアップを促しています。

最初は慣れないので、私が実際のヒアリング調査を目の前でやって見せて、コンサル生にはイヤホンで会話の様子を聞いてもらっています。

それくらい重要なのステップなのです。これをクリアした物件なら、もう8割方は成功したも同然です。

逆に言えば、このステップを踏んでいないで「数値」だけで購入した物件は、もう後の祭り。挽回することはほぼ不可能です。

物件視察はどのタイミングで実施するのか？

物件視察は重要です。極めて重要です。

ですが、「その物件を買うかどうかの判断材料」にしてはいけません。

よく、「良いと思う物件があったらすぐ見に行く」と自慢げに話している人がいますが、大間違いです。

なぜなら、土地建物、不動産の専門家でもない人が物件を見に行って分かることなど、たかが知れているからです。

いくら物件を眺めても、「この物件は儲かるか？キャッシュフロー（CF）が潤沢に出るか？」も、「この物件は満室経営できるか？」も全く分かりません。

物件視察は、「これを買う」と決めてから、つまり上記の「ステップ１：定量調査」と「ステップ２：定性調査」の2つをクリアしたのち、売買契約締結の前までに行うのが正解です。

ここで、物件視察の目的を整理しておきます。

1. 物件の外観等に明らかな瑕疵がないかを確認する（基礎のゆがみ、外壁の破損、塗装の剥がれ等）
2. 入居者の目線で周辺環境を確認する（買い物は便利か、病院はあるか、小中学校は近いか、駅徒歩で何分か、月極の駐車場はあるか等）
3. 近隣に墓地やゴミ取集場（忌避施設といいます）がないかを確認する
4. ヒアリング調査で聞いた周辺のライバル物件を視察する

要は、最終確認のための視察です。

よほどのことがない限り、この物件は「買い」ます。

あなたの好き・嫌いは関係ありません。

中には、あなたの好みでない物件があるかもしれません。自分だったら住まないなという物件があるかもしれません。

それでも「買う」のです。

これは、あなたが住むアパート、マンションではありません。あなたは決して住まないのです。

儲かる物件、満室経営できる物件であれば買うのです。

投資に「好き・嫌い」を持ち込んでは絶対にダメです。

冷徹に行いましょう。

　　

客観的な判断材料で買うべき物件を吟味する

以上が、あなたが「買うべき物件」が明確に分かる究極の方法2つと、物件視察の主旨・目的、実施タイミングです。

簡単と感じた人もいれば、難しいなと感じた人もいることでしょう。

あなたはどちらですか？

いずれにしても、心配はご無用です。

この2ステップさえ踏めば、物件選びで間違うことはまずありません。

ポイントは、あなたの主観を入れずに「客観的かつ冷静な判断」を行うことです。

繰り返しになりますが、あなたの主観、つまり好き・嫌いを絶対に入れて判断してはダメです。

私など、保有物件のほぼ全てが、私の好みではありません（^^;）

自分なら決して住まないアパート、マンション、戸建てばかりです。

それでも構わないのです。満室で儲かっていますから。。。

あなたの好みはマイホームを買う、建てる時に存分に発揮してください。

では、非常に重要なセクションでしたが、これにて終わります。