他の記事（成功する不動産投資の始め方、やり方はまず「金融」にアリ！）でも書きましたが、一般的にサイトや書籍に書かれている「不動産投資の進め方」の内容はウソです。

そのとおり進めてもけっして上手くいかず遠回りするだけです。

そこで、「9棟261室＋戸建て2戸」の大家となった私が、編み出した「失敗しようのない不動産投資の進め方」をご紹介します。

自画自賛で「12の黄金ステップ」と呼んでいるのですが、誇張でもなんでもなく、私に師事いただいたコンサル生の人たちもこの方法で100％成功しています。失敗はゼロです。

かなり丁寧に書きましたので、ぜひこのとおりに進めてください。
そして、半年後には給料とは別の安定的な副収入な副収入が得られるようになってください。

※「成功する不動産投資の始め方、やり方はまず「金融」にアリ！」･･･詳しくはコチラの記事をお読みください。

　　

1.ライフプランの設定（あなたは将来どうなりたいのか？）

不動産投資を本格的に始める前に、あなたはやるべきことがあります。

あなたは将来どうなりたいのか、という「ライフプラン」の設定です。

なぜなら、当たり前のことですが、「お金」は手段であって、目的ではないからです。

ただ現実には、「お金集め」が目的化してしまい、結果、お金持ちにはなったけれども、決して幸せではない人を、私は何人も知っています。

これはとても残念なことですが、これはその人に「集めたお金で何をするのか」というライフプランがないからです。

あなたにはそうはなって欲しくはないので、不動産投資を始めるにあたり、まず「将来どのような人生を送りたいか」というライフプランを立てて欲しいのです。

日本人はこうした教育を受けていないので、どうしても毎日の仕事に追われて将来について考えることが苦手です。
ですが、今回は考えてください。

あなたは、不動産投資を始めて「不労収入」を得ることで、将来どのような人生を送りたいですか？

できるだけ、具体的に、数字も入れて考えてください。

たとえば、、、

　　

などなど、、、何でも構いません。

大事なのは、期限を決めて具体的なライフプラン（将来の在りたい姿）を考えて「決める」ことです。

ちなみに、決めたら、大きな紙に書いて常に見える場所に貼っておいてください。

よろしいですか？

すでに名著にもなっていますが、「思考は現実化」します！

一度決めたら、常にその文字を見て意識するようにしてください。

私もライフプランを大きな紙に書いて貼って毎日見ていましたが、本当に現実化しましたからね。

2.自己資金を確認する、貯める

ライフプランが決まったら、現状、現実を確認しましょう。

まずは「お金」です。

なぜなら、不動産投資を始めるには、所持金0円では始められないからです。

理想を言えば、初期費用として「500万円」程度のキャッシュをお持ちであることが望ましいです。

300万円程度お持ちなのであれば、何とか始められますので、そこで不動産投資をスタートしても構わないですし、もう少し頑張って500万円まで貯金するのもアリです。

まだお若い会社員・公務員の方で、預貯金ゼロの方であれば、「年に100万円」貯めることを目標にしてください。そうすると5年で500万円貯まります。

年に100万円というと、かなり厳しいと感じるかもしれませんが、「毎月5万円＋ボーナス時20万円×2回」です。

また純粋に金融機関で積立の預貯金をするだけも構いませんが、ちょっとリスクをとって大き目に増やすことを考えてもいいでしょう。

たとえば、年に100万円貯めるのであれば、50万円分を預貯金に、残りの50万円分で「新NISA」を始めるのも大いにアリです。

こうすると、5年で500万円のはずが、5年で600万円に増えている可能性も十分にあります。

ただし、「新NISA」も証券会社の言いなりに始めると手数料だけ取られて上手くいきません。

新NISAについては、よく勉強して必ずネット証券（SBI、楽天）を使って始めてくださいね。

さあ、とにかく、まずは「タネ銭」づくりです。

コチラの記事にも詳しく書きましたが、不動産投資の本質は「あなたが稼いだお金に、今度は稼いでもらう」ということです。

それで、あなたは「一生お金に困らない人生」を送ることができるのです。

それを思えば、500万円の「タネ銭」づくりもそんなに苦にならないはすです。

なぜなら、500万円の初期費用で不動産投資を始めて、毎月20万円の副収入が得られるようになったら、元手の500万円はわずか2年で回収できるのです。

そのように信じて、念じて、どうか頑張ってください！

3.信頼できる師匠（メンター）を見つける

不動産投資は我流で始めるとほとんどの人が失敗します。

なぜなら、扱う金額が大きいからです。
失敗すると「自己破産」への道をまっしぐらです。。。

　
ですが、全く心配ございません。

決して我流で始めるのではなく、きちんと師匠から「習って」ください。

問題は「どうやって師匠を探すか？？」です。。。

まずは、ネットで候補者を探してください。

ネットでは、私のように不動産投資家が情報発信をしている人が少なからずいます。

たとえば、Googleで以下のようなキーワードで検索してみてください。

• 副業　不動産投資
• 不動産投資　始め方
• 不動産投資　サラリーマン
• 不動産投資　初心者
• 不動産投資　メリット
• 不動産投資　リスク

といった感じです。あなたが気になるキーワードで検索してください。
すると、検索結果がたくさん出てくると思います。

で、ここで注意点です。

いくら良いことを書いていても、いわゆる「業者のサイト」は全てスキップしてください。

業者というのは、デベロッパー（マンション・アパートメーカー）や不動産売買仲介業者です。ネットの場合、これがかなりの数、出てきます。

初心者の方に多いのが、そのサイト内容に興味をもって、そうした業者の「セミナー」に参加してしまうことです。

そうすると、その人は「セールスの嵐」にさらされます。

いいですか？
間違っても、業者のセミナーに参加してはダメですよ。

彼らは、あなたの将来のライフプランなど知ったことではありません。彼らの頭にあるのは「何とか自社物件をあなたに売りつけて、自分のノルマを達成すること」だけですから。。。

次に書籍です。

最近は、不動産投資家も随分と本を出版するようになりました。

書店に行って、これらを手に取り、面白そうな本があれば購入してください。

ネットと書籍で、何人かの「師匠」候補者が出てくると思います。

で、この中で、塾を開いたり、個別コンサルを受け付けている人がいると思います。

無料や少額のセミナーをやっていたりします。

これらには迷わず参加してください。

またこうした形で「弟子」を募集していなくても、どうしても気になる人がいて、サイトや書籍にメールアドレス等が出ていれば、遠慮なくコンタクトをとってください。

そして、これが一番重要なのですが、必ず「個別面談」をしてください。
セミナーに参加するだけではダメです。

考えてもみてください。

不動産投資を始める際の師匠（メンター）を選ぶということは、先に定めたあなたの「ライフプラン」が実現するかどうかを大きく左右します。

教える能力はもちろんのこと、あなたに合った師匠（メンター）を、絶対に選ばなければなりません。

「個別面談」までしないといけないのか？と思うかもしれませんが、しなければならないのです。

それくらい慎重に、丁寧に行う必要のあるステップです。

私も2011年頃、このような形で師匠（メンター）選びを行いました。

ネットと書籍から探し出した3人の候補者に会いに行って「個別面談」を行い、結果、1人の師匠（メンター）を決めました。

会うと意外にすんなりと決まりました。

その時の経験値から申し上げると、以下4つのポイントで師匠（メンター）を決めることをおすすめします。

1.不動産投資で確かな実績を出している

これは当たり前のことですが、その人のサイトや書籍で紹介させている「投資実績」が本当か、改めて確認するのがベターです。

なぜなら、中には話を盛っている人が実際にいるからです。

私の場合、失礼を承知のうえで、何らかのエビデンス（証拠）を見せてもらうようにしました。

私が今も師事している師匠（メンター）は、私の申し出に対して、家賃の入金記録（通帳の写し）を見せてくれました。

それも快く見せてくれました。

2.その手法に「再現性」がある（誰がやっても同じような成果が出る）

これも非常に重要です。非常に高実績をあげていても、その人にしかできない手法である場合があります。

たとえば、築古で空室だらけの物件を安く買って、リノベーションして満室にするような手法です。

これは、ある種の特異な才能であり、センスです。

あなたがマネしても同じ結果が出るとは限りません。

これについては、簡単です。

面談時に改めて、その人が教えている投資手法を順を追って話してもらってください。

ポイントは以下の2つです。

・時間がかかるかどうかは別にして、誰でもできる内容か？（やるべきことは簡単か？）
・素人のあなたが聞いても納得性は高いか？（成功しそうな感じがするか？）

そして、できれば過去のコンサル事例を聞いてみてください。

それであなたの納得性がより高まるようであれば、この項目はＯＫです。

3.人として「ウマが合う」

人間ですので、やはり「合う、合わない」があります。

1時間くらい話をしてみて、その人の話し方やしぐさ、かもしだす雰囲気等で違和感があるようであれば、止めておいた方がいいです。

師事する以上は、人として「ウマが合う」ことは非常に大事なのです。

友達として付き合っていけるくらいの相性であることがベストです。

4.契約書はあるか？　コンサルフィーは妥当か？

中には契約書もなしで口約束だけでコンサルをしている人もいますが、あなたも決して安くはないコンサルフィーを払うわけですから、契約書の有無を確認し、できればその場で契約書のひな形を見せてもらいましょう。

ちなみに私は、きちんと契約書を作成し、期間、費用、コンサル内容（何をどう支援するか）を相互に確認して、記名押印したものを1部ずつ保管するようにしています。

当然、コンサル期間中に中身が変わっていくことも往々にしてありますので、その際は「変更契約書」を交わすようにしています。

なお、コンサルフィーはかなり幅があるようですが、いきなり200万とか300万円はやはり高すぎると思います。

かと言って、5、6万円でも現実味がありません。

なので、一概には言えませんが、数十万円といったところが妥当な金額だと思います。

また「成功報酬型」のコンサルフィーといった形もありますが、これはこれで納得性のある費用体系だと思われます。

以上が、あなたが不動産投資を始めるに際しての師匠（メンター）の見つけ方です。

繰り返し申し上げますが、決して「我流」で始めないでくださいね。

取り返しのつかないことになりますから。

4.自分がどれくらいの金額の「融資」を受けられるかを知る

不動産投資「11の黄金ステップ」の中で最も重要な項目です。

なぜなら、自分がどれくらいの金額の融資を受けられるかがわからないまま、物件探しをしてもそのほとんどが無駄に終わるからです。

詳しくはコチラの記事に書きましたが、不動産投資は「8割が金融（融資）で決まる」のです。

金融（融資）を制する者が不動産投資を制するのです。

では、どのようにして「自分が受けられる融資額」を知るのか？？

答えは簡単です。

師匠（メンター）に相談して、調べてもらうのです。

あなたが選んだメンターは融資にも精通しています。

いろいろな金融機関にパイプもあります。

あなたの名前等は伏せつつ、あなたの属性だけを金融機関に開示して打診してくれます。

私の場合は、自分やコンサル生等の経験から、あなたの属性の詳細を聞いただけで、大体の金額は分かります。

それを実際の金融機関に打診して確認するといった感じになります。

この「あなたが受けられる融資額」を知ってから、それに見合う物件探しをするのです。

そうすることで、無駄なく効率的に不動産投資を進めることができます。

多くの初心者の人が陥っている、膨大な時間をかけて物件探しをし、どこからも融資が得られないという「致命的なミス」を避けることができるのです。

どうですか？
これだけでも師匠（メンター）にコンサルフィーを払って相談に乗ってもらう価値があると思いませんか？

私も2012年頃、「西村さんはまずは2億円くらい借りられますね」と言ってもらい、結果そのとおりになったため、その信頼感が非常に増した記憶があります。

この項目については以上となります。

メンターにあなたの属性をよく理解してもらって、「自分が受けられる融資額」を知ってください。

なお、師匠（メンター）なしでこれを知るには相当の苦労が必要となります。

ご参考までに、仮にあなたご自身だけで「受けられる融資額」を知るには、次のようなステップが必要になります。

1.自分の属性資料をしっかり準備する

金融機関に提示するための諸資料を準備します。

具体的には、源泉徴収票3ヵ年分、経歴書、身分証明書、勤務先の証明書（社員証など）、現状の金融資産額一覧とその証拠（通帳写しなど）、現状の負債一覧とその証拠、家族構成、家系図（簡易なもので可）などです。

2.「当て物（ブツ）」を用意する

金融機関を訪問するには、あなたの属性資料だけではダメです。

何か物件がないと、あなたの審査もしてもらえません。物件は、妥当な範囲であれば何でも構いません（これを「当て物（ブツ）」といいます）。

ネットで、金融機関の担当者になるほどと思えるような物件を探しましょう。

3.金融機関にアポを入れて訪問する

お住いのお近くにある金融機関に手当たり次第に電話します。

不動産投資を始めたいと思っているので、一度会って相談に乗ってもらえないか」と伝えます。

たいていは会ってくれると思いますが、中には冷たく門前払いを食らう場合もあります。仮にそうなってもめげずに電話しまくりましょう。

以上のステップを踏めば、「当て物」がよほど的外れでない限りは、あなたが受けられる融資額がおおむね見えてきます。

ですが、金融機関によって回答にかなり「幅」が出てきますので、はっきりとは判明しないかもしれません。

何より、時間と労力、手間暇がかなります。慣れないことを続けるので、たぶん、ヘトヘトになるはずです。

決しておススメできる取り組みではありません。

5.投資手法、投資エリアを決める

不動産投資の手法には、大きく以下の4つがあります。

• 区分マンション投資（新築・中古）
• 中古戸建て投資
• 1棟アパート投資（新築・中古）
• 1棟マンション投資（新築・中古）

そして、投資エリアには次のような考え方があります。

• 全国どこでも
• あなたの自宅周辺エリアに限定
• 東京・名古屋・大阪などの主要都市に限定

上記2つを決める必要があります。

なぜなら、投資手法については、その違いによって融資戦略や物件選定の方法が変わってきます。

もちろん、どれかに限定というわけではなく「組合せ」でも構いません。

投資エリアはその違いによって、どのような金融機関を開拓するのかという融資戦略が変わってきます。

これらを決める要因はたった一つ。

あなたの「ライフプラン」です。

あなたが不動産投資で、将来どのような人生を送りたいか、そして、その実現にはどれくらいの家賃収入やキャッシュフロー（CF）が必要かによって、自然と決まるのです。

これも、あなたの希望を師匠（メンター）に伝えて、相談しながら決めれば問題ありません。

ちなみに、投資手法については、ここでそれそれの特徴を整理しておきます。

1.区分マンション投資

いわゆる「ワンルームマンション投資」です。

詳細はコチラの記事をお読みいただきたいのですが、私はあまりおススメしていません。

なぜなら、投資規模が小さいので始めやすいというメリットがあるのですが、あまり儲からないという致命的なデメリットがあるからです。

ワンルームマンションを1ユニット（1戸）買ったからと言って、毎月20万円の副収入が入ってくることは絶対にありません。

また、気をつけないといけないのは、「区分マンション投資」をやるにしても、「新築」は絶対にダメ、「中古」のみ可という点です。

なぜなら、新築はあまりに表面利回りが低すぎて、絶対に儲からないような収支構造になっているからです。

よろしいですか？
新築ワンルールの業者があなたに近づいてきたら、ダッシュで逃げてください。

ところが、世間のワンルールマンション・メーカーは盛んに新築物件を初心者に売ろう、売ろうとしています。

何度も繰り返しますが、メーカーなどの業者は、あなたの幸せやあなたのライフプランなど全く関心がありません。

とにかくあなたに自社物件を売りつけて、自分のノルマ達成に関心があるだけです。

2.中古戸建て投資

これは、中古、というよりも「築古」の戸建てに最小限のリフォームを施して住めるようにし、高利回りで運用するという手法です。

メリットは、築古なので価格が安いこと、すなわち融資を受けずとも買える価格なので、自己資金の少ない人でも取り組めます。

デメリットは、高利回りとは言え、規模が小さいので大きく儲けることはできないという点です。

これを専門にやっている投資家がいるくらい「奥が深い」手法ですが、ひとつ「裏技」的な使い方があり、これには私も興味を持っています。

建物は築古であっても「土地値」が高い物件を保有することで、あなたの担保価値が向上し、最初は融資を受けられない属性の方であっても、この物件を担保に入れることで、新たに融資を受けて別の物件を買えるようになるのです。

最初、資金も乏しく、融資も受けられなかった人が、時間をかけてメガ大家さんになっているのは、ほぼこの手法を使っています。

地味ですが、着実な取り組み方です。

3.1棟アパート投資

文字どおり、アパートを丸ごと1棟購入し運用する投資手法です。

多くの場合、4～10室程度、構造としては「木造」であることがほとんどです。新築でも中古でも投資対象となります。

メリットは規模が大きいので、上手く購入して運用すれば「毎月20万円の副収入」も簡単に実現できること。

デメリットは、新築であっても中古であっても規模が大きいだけに、物件選びを決して間違えてはいけないことです。

絶対に業者のいいなりで購入してはいけません。

必ず師匠（メンター）とよく相談して、師匠から教わった通りのステップで物件選びを行ってください。そうすれば失敗することはありません。

4.1棟マンション投資

マンションもアパートと同じ考え方です。

ただ、多くの場合、10室以上、構造としては「重量鉄骨造（S造）」や「鉄筋コンクリート造（RC）」です。

また、新築投資を行うことは少なく、ほとんどが「中古」物件への投資となります。

新築が投資対象になりにくいのは、表面利回りが低く、キャッシュフロー（CF）が得られにくいからです。

新築マンション1棟投資で、一つやりようがあるとすれば、自分で土地を購入して建築し、満室にして即、売却する方法です。

こうするとキャピタルゲインが得られる場合があります。

ただし、このやり方は上手くいけば大きな儲けが得られますが、自分が想定した価格で売れないというリスクが付きまといます。

そもそも、私はキャピタルゲインではなく、インカムゲインで「毎月安定的な副収入を得る」ことを主張していますので、この手法はおススメしていません。

以上、投資手法をそれぞれ開設してみましたが、だいたいご理解いただけたでしょうか？

いずれにしても、あなたの「ライフプラン」をベースに、師匠（メンター）とよく相談しながら、投資手法を選択してください。

6.物件を探す、物件を選ぶ

いよいよお待ちかねの「物件の探し方」、「物件の選び方」です。

で、ここでカギを握るのが、信頼できる不動産業者（売買仲介業者）選びなのですが、もっとも簡単な方法は、師匠（メンター）に信頼できる業者を紹介してもらうことです。

ですが、「分かっている」師匠ならば、安易にあなたにそれをしないはずです。一からあなたにやってもらい、汗をかいてもらうはずです。

なぜなら、不動産業者の良し悪しを見る目だけは、あなたに習得して欲しいからです。

「物件探し」、「不動産業者選び」は不動産投資の生命線です。

これまでもメンターに依存してしまうと、あなたは何のノウハウも習得することなく、師匠がいなければ何もできない人になってしまいます。

そうではなく、「物件探し」や「不動産業者選び」はあなた自身でできるようになって、あとは師匠のノウハウを吸収するだけで、すべて自分でできるようになる、つまり自立した投資家になることができるのです。

もちろん、その進め方や考え方は師匠から十分に学んでください。

ここでは、現在、私がコンサル生にお教えしている進め方をご紹介しておきますので、参考にしてください。

1.ネットで物件と業者を探索する

まずはお住いの近隣地域で、物件とそれを仲介している業者をネット探索してください。
探索対象となるサイトは次の5つで十分でしょう。

• 健美家（けんびや）
• 楽街（らくまち）
• 不動産連合隊
• アットホーム
• ホームズ

これで、毎日最低1時間は物件探しをしてください。すべて無料で会員登録することができます。

探す目安は「表面利回りができるだけ高い」かつ「築年数ができるだけ浅い」です。

ちなみに、アットホームとホームズは投資物件専門ではなく住宅サイトなのですが、投資物件も扱っており、中にはお宝物件が眠っていたりします。

私は初心者の頃、帰宅後毎晩2時間は懸命に物件探しをしていました。

で、これは良いと自分なりに思った物件は、ネットから資料請求してください。

2.不動産業者を訪問する

さて、ここからが本番です。

資料請求をして、物件資料が届いたら、その物件を仲介している業者に電話でアポを入れて会いに行きましょう。

なぜ、わざわざ会いに行くのか？？

それは、不動産業者（売買仲介業者）の雰囲気に慣れるのと、会って話をすることであなたが不動産に詳しくなるからです。

もちろん、運が良ければ、一生付き合えるような良い業者と巡り合えるかもしれません。

毎週末、土日で、計4軒程度の訪問を続けましょう。

会いに行く際の持ち物は、あなたのプロフィールシートです。

イメージファイルをプレゼントしますので、ダウンロードして自分なりに作ってみてください。

プロフィールシート（イメージファイル）のダウンロードはコチラから

ここで重要なのは、あなたが「物件を買える人」であることをアピールすることです。

具体的には、「年収」と「金融資産」です。

なぜなら、あなたが金融機関から融資を受けられる人、つまり物件を買える人であれば、不動産業者も真剣にあなたに対応するからです。

私も師匠（メンター）の指導のもと、平日夜のネット探索と週末の不動産会社訪問を続けました。

そして、メンターから指導されたのは、不動産会社の社長や社員と話をしていて、分からない言葉や言い回しが出てきたときは、書籍で勉強して知識を増やすことです。

不動産投資を始めるというと、まず書籍を10冊以上読んでから、ということを言う人もいるようですが、私はその方法は無駄だと思います。

書籍を読むことは絶対に必要ですが、行動無きままに本だけ読んでも、知識が血肉として体得できないからです。

行動しながら本を読む、こうした泥縄式の勉強法が最も効率的に「使える知識」を増やしていけます。

こうした活動を2ヵ月も続けると、あなたはかなり不動産に詳しくなっているはずですし、不動産業者の人達に会っても臆することなく堂々とやり取りできるようになっているはずです。

業者訪問を続けていると、いろいろなタイプの人がいると思います。

中には、あなたに親しみを持って、ネットには掲載していない「マル秘物件情報」を出してくれるような関係性がつくれている業者さんができているかもしれません。

ここで、私がコンサル時にお教えしている、パートナーにすべき「良い営業マン」とそうでない人の見分け方をお教えしておきます。
ポイントはたった一つだけです。
「話がころころ変わる人」は避けろ、です。
いくらあなたに愛想よく接する人も、「前に言ってたことと違うな」ということが何度かあったら、もうきっぱり縁を切ってください。
要は話が信用できないということです。
こういう業者の営業マンと付き合っていると、あなたは振り回されることになり、将来ロクな目にあいません。
いいですか？
ここだけは、気をつけて人を選別していってくださいね。

3.メンターから「買うべき物件」の本格的かつ普遍的な探し方を教わり、物件を吟味する

あなたが、物件探し、業者探しの方法を一通り身に着けたら、師匠（メンター）は、いよいよ本格的に「買うべき物件の選び方」を教えてくれるはずです。

この頃になると、師匠の付き合いの長い「信頼できる業者」の紹介も受けたりするはずです。

あなたのもとに集まる物件情報は一気に増えてくることでしょう。

その中からたった一件の「買うべき物件」を選ぶのです。

最大の肝と言っていいノウハウです。

これについての詳細は、コチラの記事をお読みください。

7.物件の買付け

これ以降は、手続き的な事項が多いので、今はあまり真剣に学習しなくて大丈夫です。

その時になったら、師匠（メンター）がきちんと教えてくれます。

買う物件が決まったら、不動産業者（売買仲介業者）経由で、売主に「買付証明書」という書類を提出します。

法的効力はありませんが、提出するのが通例です。

以下の2つのパターンがあります。

1.競合他者がいない場合

水面下の売り情報で表に出ていない物件の場合です。これは競合他者がいません。

なので、十分に売主と価格交渉等を行ったうえで、買付証明書を提出してください。

2.競合他者がいる場合

ネットに掲載されているような公開物件の場合は、競合他者がいます。

この場合は、買付証明書の提出が「スピード勝負」になります。

先に誰かが買付証明書を出していて、あなたが2番目に出した場合、あなたは「二番手」という扱いになります。

ケースバイケースですが、こうした場合、1番手の人の融資が通るかどうかの審査待ちとなります。

1番手の人の融資がブレイクした場合、あなたに順番が回ってくるといった形になります。

8.金融機関への打診（アパートローン、プロバーローン：事業性融資）

私がコンサルする場合、上記の「7.物件の買付け」と同時並行で、融資付けの話も進めます。

なぜなら、競合他者がいる場合は、すべてにおいてスピード勝負になるからです。

また、非公開の水面下物件であっても、売主の気まぐれにより途中で物件情報が公開されることもあるからです。

具体的な進め方について、師匠（メンター）が詳細に指導してくれると思いますが、あなたが買うべき物件がきまったら、あらかじめ想定してある金融機関にすぐその物件情報詳細を伝え、急ぎ審査してもらうのです。

師匠の指導により、あなたご自身の審査はその金融機関では終わっているわけですから、あとはその物件がその金融機関のお眼鏡にかなうかどうかだけです。

これも師匠があらがじめ「この物件ならこの金融機関の審査は通る」と踏んでいるはずですから、あなたは金融機関への資料提出や面談をぬかりなく進めるだけで大丈夫です。

ちなみに、これは知識として知っておいてほしいのですが、不動産投資の融資は大きく2種類に分けられます。

「アパートローン」と「プロパーローン（事業性融資）」です。

1.アパートローン

アパートローンは、融資条件（融資期間、金利など）がパッケージ化されている商品で、会社員・公務員が主な融資対象です。

融資が下りる条件がチェックリスト化されており、銀行のチェックをクリアすれば融資を受けることができます。

あなたは初心者なので、まずはこのアパートローンを利用することになります。

2.プロパーローン（事業性融資）

一方、プロパーローン（事業性融資）は、融資条件が案件ごとに個別対応される商品でです。

そのため、アパートローンのように定型的なチェックリストは存在しません。

不動産投資の事業規模を拡大したい場合は、このプロバーローンを活用することになるわけですが、一棟目、2棟目の物件の評価やあなたのの財務状況などを総合的に判断して融資の可否や融資条件が決まります。

わかりやすく言い換えると、「アパートローン」は既製服、「プロパーローン」はオーダーメイドというイメージです。

9.不動産売買契約の締結

買付が通り、ローンの承認が得られれば、いよいよ不動産売買契約の締結です。

契約書と重要事項説明書の2つの書類について、売買仲介業者（宅建業者）からの説明を受け、売主、買主が記名・捺印して完了です。

書類そのものは、売買仲介業者が用意してくれますので、あなたはメンターに確認してもらって問題なければ手続きを進めてください。

あなた自身も勉強のために、以下の2点くらいは確認するようにしましょう。

・ローン特約が入っているか
あなたは金融機関のローン承認を踏まえて物件を買おうとしています。

仮にこのローンが何らかの事情で不成立となった場合でも、売買契約書に「ローン特約」条項が入っていれば、不動産売買契約そのものを解除して、契約を白紙に戻すことが可能となります。

このローン特約が条項に入っているかどうかは、あなたも目でも確認するようにしてください。

・瑕疵担保免責になっていないか
瑕疵（かし）とは、物件の欠陥のことです。

民法では、不動産購入者保護のため、物件購入後、一定期間の間に何らかの欠陥が発見された場合、売主の負担でその欠陥ヵ所を修繕する権利を買主に認めています。

どれくらいの期間にするかは、売主と買主との協議で決めます。

この点は、信頼できる売買仲介業者であればきちんと調整してくれているとは思いますが、まれにトラブルを避けたい売主が「瑕疵担保免責」といってその責務を免れようと主張してくることがあります。

念のため、売買契約書に瑕疵担保責任の期間が明記されていること、決して瑕疵担保免責になっていないことを、あなた自身も確認してください。

※瑕疵担保責任･･･詳細はコチラの記事をお読みください。

10.金銭消費貸借契約の締結

不動産売買契約の締結が終わったら、次は金融機関とのローン契約です。これを「金銭消費貸借契約」といいます。略して「金消契約」ということが多いです。

これば、金融機関の定型書式に記名・捺印するだけなのですが、以下の点だけは、最終確認するようにしてください。

・金利（何％か、変動金利か固定金利か）
・元利均等返済か元金均等返済か

一般的には、3年固定の元利均等返済といったパターンです。

11.決済・物件の引き渡し・登記手続き

さて、いよいよ念願の収益物件があなたの所有物になります。

金融機関に融資を実行してもらい、売主に代金決済をし、売主より物件の引き渡しを受けます。

そしてそれを公の事実とするために「登記」という手続きを行います。

と言っても、あなたがすることはほとんどありません。

あなたはメンターから信頼できる「司法書士」を紹介してもらい、実際の作業はその司法書士が行います。

司法書士の先生もいろいろな方がいます。

先生気取りのいかにも偉そうな人は避けましょう。師匠（メンター）が丁寧で仕事の確かな司法書士を紹介してくれるはずです。

特に1棟で終わらず2棟目を狙う場合などは、司法書士とも長い付き合いになりますので、やはりいい人との関係づくりが大事になってきます。

とにかくこれで、念願の収益物件があなたのものになりました。

長い間の苦労が報われました。祝杯をあげましょう（^^）/

12.管理会社との契約

晴れて物件オーナーとなったあなたが一番最初にすることは、良い物件管理会社と業務委託契約を結ぶことです。

旧オーナーが契約していた管理会社をそのまま引き継いでもいいのですが、そこがイマイチな場合も多いですから、ここでも師匠（メンター）によく相談することが必須です。

なぜなら、管理会社選びは物件運営の一番の肝になるからです。

あなたの師匠（メンター）もきっと同じことを言うはずなのですが、管理会社選びの最も大事な基準は「リーシング力」（客付け力）が高いかどうかです。

転勤や結婚を理由に、どうしても空室は出ます。

その空室を短期間で埋められる管理会社が優秀な管理会社だと、あなたの中で定義してください。

あなたで判断がつかないようであれば、遠慮なく師匠（メンター）に選んでもらいましょう。

良い管理会社に日常業務、リーシングを任せることができれば、あなたは本当に何もすることが無くなります。

これまでとおり、会社員・公務員を続けながら、「安定的な副収入」を存分に味わってください。

毎月の入金、銀行の通帳記帳が楽しみになりますよ（^^）

　　

順番を間違えないことで、不動産投資の成功を確実なものに

上記が、失敗しようのない「不動産投資の進め方」（12の黄金ステップ）です。

私が師匠（メンター）の指導のもとで、試行錯誤しながら編み出した非常に再現性の高いステップです。

そして、ここまで読んでいただいた人はもうお分かりかと思いますが、特に重要なのが、以下の4つです。

1.ライフプランの設定（あなたは将来どうなりたいのか？）
3.信頼できるメンターを見つける
4.自分がどれくらいの金額の「融資」を受けられるかを知る
6.物件を探す

ポイントは、物件探しの前に「あなたが受けられる融資額」を知ることです。

そして、このステップには師匠（メンター）の存在が欠かせません。

これらの手順さえ抜かさなければ、初心者であっても、あなたの不動産投資は成功したも同然です。

どうかこの12ステップで、不動産投資を丁寧に進めてください。

そして、半年後を目標に、勤務先の給料とは別の安定的な副収入を得て、あなたのライフプラン実現に向けて明るい未来を切り開いてください！