「ワンルームマンション投資」は儲かるのか？？

このサイトをご覧いただいた方から、ご相談を頂きました。

いつも結構な数のご相談を頂き、一件一件、できるだけ丁寧に回答させて頂いている のですが、今回のご相談は、他にも当てはまる方も多いのではと思い、ご本人の了解を得て、あなたにもシェアさせていただくこととします。

神奈川県在住のＭさん（男性・38歳）です。

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はじめまして。よくＨＰを拝見しております。（中略）

実は、私は、友人の勧めもあり、区分所有で2室を所有しております。（中略）

西村さんは、不動産でも「1棟もの」をたくさん買っておられますが、（中略）
「ワンルームマンション投資」については、どのように思われますか？

サラリーマンですので、節税効果はあるのですが、 肝心のCFは合計でも「年間15万円」いかないくらいです。

西村さんの言われる「リアルリッチ」とか「経済的自由」 には程遠いと思い、ご相談させて頂きました。

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Ｍさん、ご質問頂き、誠に有難うございます。
その勇気ある行動に、心より敬意を表します。

さて、お尋ねの「ワンルーム投資」、「区分投資」ですが、結論から申し上げますと、「あまりお勧めできない」というのが、私の意見です。

「ワンルーム投資」については、いろんな意見があり、 賛否も分かれています。

賛成派は次のように主張します。

「手軽に始められるので、まずは区分から」
「頭金（自己資金）10万円で始められる」
「東京23区内であれば、資産価値も高く、今からでも遅くない」　などなど。。。

確かにうなづける面もあるのですが、私はやはり「うーーーん。止めておいた方が。。。」 という意見です。

その理由は以下の4つです。

1.まず、「新築のワンルーム投資」は絶対に、誰が何と言おうとNG！

収支があまりにも合いません。

表面利回りが低すぎるため（＝超割高なため）、必ず赤字となり、あなたの大事な給料から、ローン返済の補填をしなければならなくなります。

業者のセールス電話がかかってきたら、速攻で「ガチャ切り」してください。

2.「中古ワンルーム投資」では、豊かにはなれない

問題は、いくらかのキャッシュフロー（CF）が出る「中古ワンルーム投資」です。

2000万円～3000万円台の物件価格で、月々のCFが「1万数千円～」といった感じのタイプです。

「新築」と違って、眼下に否定する訳では ありません。

なぜなら、これは、「何をしたいか」、「どうありたいか」かで、選択すべき投資手法は異なるからです。

もし、あなたが、「月々のお小遣いが4、5万円欲しい」とだけであれば、アリです。

ワンルームを5つくいらい買えば実現するでしょう。

ですが、給料とは別の「収入の柱」が欲しい、とか「リアルリッチ」「経済的自立」を目指したいと、あなたが思っておられるのであれば、「中古ワンルーム投資」は向いていません。

もうお分かりかとは思いますが、経済的自由を得たいのであれば、「中古ワンルール」を一体何戸買わなくてはいけないでしょうか？気が遠くなります。効率が悪すぎるのです。

加えて、どんなにワンルールマンション投資に積極的な金融機関であっても、20戸分（4～6億円）も融資をしてくれません。

3.「ワンルーム」は、「100」か「0」かの投資になる

また「不動産投資」には、「空室リスク」という 厄介ものが付いて回ります。

仮に「合計12室の1棟マンション」であれば、一時的に空室が1室、2室出たくらいではビクともしませんが、「ワンルーム投資」であれば、空室が出たら、翌月からの賃料収入は「0円」。

ローン返済だけが進むことになります。

「ワンルーム」は、「100」か「0」かの投資になるのです。

4.金融機関は「ワンルーム投資」を良くはみていない

最後に、これは金融機関との折衝の中で、私がよく銀行員から聞かれたのですが、「西村さんは、区分所有は持ってないですよね？」という質問です。

これは何を意味しているかと言うと、「区分所有の負債などありませんよね？」ということを、銀行が確認しているのです。

一部金融機関には、「ワンルーム投資」の提携ローンを扱っているようなところもありますが、大部分の金融機関は、「ワンルーム投資」を「非効率な投資」、「ワンルーム投資の負債」を「良くない負債」と見ています。

ですので、初めて訪問した金融機関で、「私は、既に区分マンションを4つ持っています」と言うと、担当者は「すごいですねーー」と口では言いながらも、腹の中では、「あんまり経営センスのない人だな」と思っているのです。

なので、不動産投資初心者の方は、融資付けを有利に運ぶためにも「ワンルーム投資から始めてはいけない」というのが、私からのアドバイスです。。

　

不動産投資「初心者」だからこそ、ワンルームマンション投資ではなく、「1棟もの」に投資しよう！

8000万円とか1億5000万円というとあなたもビビると思いますが（私も1棟目は相当ビビりました^^;）、その点、ロットの小さな「ワンルーム投資」は、ついつい「初心者向け」のように思われがちです。が、この際、敢えて申し上げます。

「中古ワンルーム投資」は、むしろ一定規模の投資を終えた方が、「遊び心」で都市部の好立地物件を買っていく、といった感じでやるべきものかなと思っています。

　　

ワンルームマンションに投資して、今後を迷っていたMさんのその後･･･

冒頭のご質問を頂いたＭさんにも同様のことを申し上げ、Ｍさんは少しショックを受けておられました。しかしよくお話を伺えば、幸いにも「立地の良い」区分でしたので、収支トントンくらいで売れます。売却を検討してみることとなりました。

そして、「サラリーマンとしての信用力」を元に戻してから、再度「1棟もの」にチャレンジしましょう！
ということになりました。

　　

ワンルームマンションに投資しているあなたへ

このサイトをご覧いただいている方の中には、他にも「区分マンション」をお持ちの方もいらっしゃることでしょう。

「自分の場合はどうなんだろうか？」と思われたら、どうぞ遠慮なく私にお声掛け下さい。
いつでもお待ちしております。

　

※なお、ワンルームマンション投資以外にも「少ない金額で始められる不動産投資」の方法はあります。ご興味のある方はコチラの記事をご覧ください。