不動産投資を「小さく始める」のはどうなのか！？初心者には逆に難易度が高くなるその実態を徹底解説！

不動産投資は「小さく始めて、大きく育てる」という考え方があります。

要は「初心者はリスクを最小限に抑えて始める」ということで、多くのサイト記事にもそうした考え方や手法が紹介されています。

こうした背景には、不動産投資に興味があり、やってみたいけれども、一方で多額の融資（ローン）が怖いという人々が多いからに他なりません。

ですが、本当にそうなのでしょうか？

「不動産投資は小さく始めて大きく育てる」が正解なのでしょうか？

私はこの考え方には大いに疑問をもっています。

なぜなら、小さく始めても小さいまま、さらには、逆に難易度が高くなり、貧乏ひまなしになっている人をたくさん見てきたからです。

そこで、この記事では「不動産投資を小さく始める手法」を解説したうえで、その結果、どういう事態になるのかを詳細にお知らせしてみたいと思います。

不動産投資を「小さく始めて、大きく育てたい」とお考えのあなた、、、必見ですよ！

　

「小さく始める不動産投資」方法はあるが、「月額20万円の安定副収入」は実現しない

不動産投資を小さく始めたいという会社員・公務員の人はかなり多いです。

統計データなどはありませんが、私がコンサルティングをしてきた経験値・感覚値から申し上げますと、不動産投資に大変興味があるという初心者の人の中でも、「10人中9人」は小さく始めたいとおっしゃいます。

さらに言えば、その小さく始めたいという「9人」のうち、「3人」は「最初から大きく1棟ものを始めたいが、初期費用（貯蓄）が足りない」という人です。

残りの「6人」は、「初期費用分くらいの貯蓄はあるが、金融機関からの借入れ（ローン）が怖い」とおっしゃいます。

興味深いのは、そういう人に限って、結構な金額の「マイホームローン」を借りて、自宅（マンションや戸建て）を所有している人が多い点です（^^;）

これは一体どういうことなのか、今の私には理解できません。

マイホームローンは平気で借りられるが、収益物件のローンは怖い。。。

けっしてバカにしたり、ちゃかしたりするつもりなどありませんが、現実、そのような人が多いのが、この日本です。

あなたはどのように感じますか？

やはり収益物件を買うための借入れ（ローン）は怖いですか？

マイホームローンなら、平気ですか？

このあたりの話を突き詰めていくと、どうしてもわが国の「お金の教育」とか「金融リテラシー」といったそもそもの問題に行きついてしまいますので、ここでは控えます。

なので、この記事では、不動産投資を「どうしても小さく始めたい」という人向けに、その方法を無料でご紹介します。

※なお、「小さく始める不動産投資」方法の代表例でもある「ワンルームマンション投資」については、コチラの記事をお読みください。

　

「小さく始める不動産投資」は4種類

不動産投資を小さく始める方法は4種類あります。以下、その手法を簡潔にお伝えします。

1.不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングとは、不動産投資に特化したクラウドファンディングのことです。

そもそもクラウドファンディングとは、資金調達手法のひとつで、「こういうプロジェクトを実現したい！」という想いに賛同した出資者が、配当などのリターンを得る代わりにお金を出資することをいいます。

不動産クラウドファンディングは、「特定の物件への投資」という形になります。1口1万円から投資が可能です。

投資家は各ファンドの物件概要や利回りなどを見て投資するかどうかを判断します。

ファンドは出資者から集めた資金を元手に不動産投資を実行し、発生したインカムゲインやキャピタルゲインを投資家に分配するという流れになります。

運用期間は2年程度が一般的で、投資した元金は運用期間終了後に返済されます（元金の保証はありません）。

2.REIT（不動産投資信託）

REIT（リート）とは、「Real Estate Investment Trust」の略称です。不動産を投資対象に投資した投資信託で、日本の国内法に則った商品は「J-REIT」と呼ばれています。

J-REIT市場が創設されたのは2001年で、「小さく始める不動産投資」としては最もメジャーになっている方法です。

REITは、どの収益不動産に投資するかによって「総合型（オフィス・住居・ホテルなど3種類以上）」「複合型（商業施設・底地など2種類以上）」「特化型（特定の収益不動産に集中投資）」の3種類に分かれます。

どのタイプか、財務状況はどうか、利回りはどのくらいか、格付け機関による信用度、時価総額などさまざまな角度からREIT商品を選ぶ必要があります。

REITを発行している不動産投資法人は「投資証券」を発行し、投資家はその投資証券を購入します。

不動産投資法人はその資金を元に「複数の不動産」に投資をし、得られたインカムゲインやキャピタルゲインを投資家に分配します。

「投資証券」は、株式や一般的な投資信託を買うのと同じように、証券会社を通して簡単に購入できます。

3.不動産小口化商品

不動産小口化商品とは、「ひとつの不動産」を一口100万円程度に小口化して販売し、その利益を投資額に応じて出資者に分配する商品です。

たとえば3億円の不動産なら、一口100万円×300口で販売されるイメージです。

売主は、国土交通大臣または都道府県知事の許可を受けた「不動産特定共同事業者」です。

不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化商品は、「任意組合型」「匿名組合型」「賃貸型」の3つに分けられます。

4.低予算で購入できる収益物件への投資

「低予算で購入できる収益物件」の定義はありませんが、だいたい1,000万円以下の物件を想定してください。

ワンルームマンション投資や、古い戸建て収益物件への投資であれば、数百万円〜1,000万円以下で購入できる投資物件が見つかります。

初期費用はおおよそ物件価格の15〜30%が一般的ですので、物件価格が300万円なら45万円〜90万円程度、600万円なら90万円〜180万円程度、1,000万円なら150万円〜300万円程度の自己資金が必要となります。

小さく始める不動産投資では、結果的に大きくならない

以上が「小さく始める不動産投資」4種類の概要です。

ただ、強調しておきたいのは、次の一点に尽きます。

　

仮にあなたが、毎月1万円とか2万円程度の「おこづかい」稼ぎがしたい、あるいは、老後にちょこっとした年金の「足し」があればいいのであれば、この記事を参考にして、ぜひもっと深く調べて実践することをおススメします。

ですが、私がこのサイトで主張しているのは、

　

という点です。

そして、ここでいう「不動産投資」とは、できるだけ少ない初期費用で、金融機関からの融資（ローン）を使ってレバレッジを効かして、「最初から大きく始める不動産投資」です。

小さく始める不動産投資は、残念ながら「小さいまま」であることがほとんどです。

気の遠くなるような長い時間と大変な労力をかければ例外はあるかもしれませんが、それでは会社員・公務員としての本業に支障をきたすこととなり本末転倒ですよね。

正直申し上げて、私は、あなたにはおススメしません。

　

不動産投資を小さく始めると「貧乏ひまなし」になる3つの理由

実際に不動産投資を小さく始めた人を見ていると、結果的に「貧乏ひまなし」になっている人がほとんどです。

その理由は、以下の3点に集約できます。

1.どうしても労働集約型になってしまう

小さく始める不動産投資に共通して言えるのは、「参入のハードルは低いが、利益を出すには相当の時間を割く必要がある」ということです。

不動産クラウドファンディング　：　PCモニターに張り付いて･･･

不動産クラウドファンディングでは、人気商品は即完売となるため、募集日にはPCモニターに張り付いて早いもの勝ちの「列に並ぶ」必要があります。

REIT（不動産投資信託）：　PCモニターに張り付いて･･･

投資証券として売買するREIT（不動産投資信託）は、利益を出すために株式と同様にチャートを眺める必要があります。

不動産小口化商品：事業者選定に時間がかかる

不動産小口化商品は事業者に運用の大半が委ねられるため、事業者の選定に大きく時間を割くことになります。

不動産小口化商品の事業者は国土交通省の大臣または都道府県知事に認可を得ているため、一定の信頼を置くことはできますが、運用破綻による倒産のリスクもゼロではありません。

古い戸建て収益物件投資：修繕に膨大な労力がかかる

「古い戸建て収益物件への投資」は、DIY感覚でリノベーションを楽しめる方には向いていますが、老朽化による修繕・メンテナンスが定期的に必要となるため、結果的に膨大な労力がかかる可能性が大いにあります。

ワンルームマンション投資」は、コチラの記事に詳細を書いていますので、そちらをご覧ください。

以上の点から、小さく始める不動産投資は参入しやすいものの、利益を得るためには当初の想定以上の労力を割く必要があります

そのため、投資業の中でも実は労働集約的であると言えます。

2.投資家としての実績・信頼性を積み上げられない

物件を所有しない「不動産クラウドファンディング」と「REIT（不動産投資信託）」に当てはまる点ですが、通常の不動産投資と比べて金融機関に投資家としての実績を示しづらいという欠点があります。

不動産投資を小さく始めて大きく育てるためには、いずれ金融機関からの融資（ローン）を活用していく必要があります。

金融機関からの融資（ローン）は、あなたの不動産投資家としての実績や信頼を担保として得られます。

そのため、「不動産クラウドファンディング」や「REIT（不動産投資信託）」では、運用自体を専門家に委ねている点から投資家としての実績・信頼を金融機関に示しづらいことが、規模拡大への大きな壁となります。

3.税金の負担が大きい

通常、1棟ものの不動産を購入した場合、「減価償却」という方法を取ることができます。

減価償却とは、物件の購入費用を一定年数に分け、毎年の経費として計上する税務上の制度のことです。

経費を長期にわたり「均す（ならす）」ことのできる減価償却は、投資家にとって非常に助かる制度なのです。

しかしながら、物件を購入しない「不動産クラウドファンディング」と「REIT（不動産投資信託）」では、減価償却による経費計上を活用できません。

また、古い戸建て収益物件への投資では減価償却期間が短くなります。

そのため、たとえば古い戸建て収益物件を購入した場合、減価償却による税金対策は短期間で終わってしまうというデメリットがあります。

また、「不動産クラウドファンディング」はその収益が雑所得扱いとなります。

そのため、分配金から一律で20.42％の源泉徴収がされたうえで投資家に分配される形が基本となります。

つまり「小さく始める不動産投資」は、経費コントロールによる税金対策が実質的に不可能です。そのため、税金負担が大きくなる点は、事前によく理解しておくべきです。

　

「不動産クラウドファンディング」の実情

・不動産クラウドファンディングのメリット

①1口1万円の少額から不動産投資ができる

最大のメリットは、1口1万円という超少額で不動産投資できる点です。

最低投資金額はクラウドファンディングサービスによって異なりますが、多くのサービスで「1口1万円から」を売りにしています。

②少額投資で億単位の物件に投資できる

不動産クラウドファンディングでは多くの人から資金を集めるため、億単位の物件に投資できるメリットがあります。

ただし、実際に「オーナー」になれるわけではなく、あくまで投資した結果得た利益を分配してもらえる立場に過ぎません。

・不動産クラウドファンディングのデメリット

①換金性・流動性が低い

未上場の会社が発行する有価証券は証券取引所で売買できないため、換金性や流動性は無いと思ってください。「不要になったから売る」ということができません。

また、定められた運用期間中の途中解約はできない商品がほとんどです。

②1口購入ごとに申込や審査がり、労力がかかる

1口ごとに申込や審査が都度必要となるため、労力がかかります。

また、どの案件に投資するかを入念に調査する時間もかかります。

1口1万円の投資を行うために時間をかけて選んだリターンが「200～600円」程度と考えると、投じた労力の割には得られる利益は少ないです。

③元本割れや貸し倒れリスクがある

投資前の想定利回りを見ると「必ず儲かりそう」な気がしてしまいますが、場合によっては元本割れや貸し倒れとなることがあります。

出資者から集めたお金で投資した結果、利益が出れば分配されますが、逆に成績が悪ければリターンを支払えないからです。

基本的に「元本保証は無い」ため、そのリスクを十分に理解したうえで投資する必要があります。

　

「REIT（不動産投資信託）」の実情

・REIT（不動産投資信託）のメリット

①安定的に収入を得られる

REITは「家賃収入を原資」に分配金を支払っているタイプの商品を選べば、継続的に安定的に収入を期待できます。

不景気であっても家賃は変わらず入ってくるため、分配金に影響が出にくいからです。

実物の不動産投資のようにレバレッジを効かせられないため収益性は低いものの、安定的に収益は得られます。

②換金性や流動性が高い

REITは上場株式のように証券取引所に上場しているので、証券会社を通じて簡単に購入・売却ができます。

他の少額不動産投資と比べても、換金性・流動性はトップクラスです。

③5万円程度から投資可能

上場しているJ-REITの投資価格は、安いもので1口2～5万円程度、高くても50～70万円程度です。1口数万円から不動産への投資ができます。

・REIT（不動産投資信託）のデメリット

①相場の変動が激しい

証券会社で気軽に売買できるREITですが、株式と同じように売買できるがゆえに、株式市場の影響を受けやすいというデメリットがあります。

たとえば2020年2月から3月にかけては、新型コロナウイルスの影響を受けてREITの価格は半分にまで下がりました。

実物の不動産投資と比べるとかなりボラティリティ（価格変動の度合）が高い金融商品です。

②物件選定や運用管理を自分でできない

投資不動産の選定や、その運用管理を専門家に任せるREITでは、もちろん自分でそれらをコントロールすることはできません。

実物の不動産投資との比較はもちろんのこと、不動産クラウドファンディングと比べてさえも、専門家任せという特徴が強いというデメリットがあります。

③利回り低下や元本割れなどのリスクがある

市場環境や経営破綻、また投資対象不動産が自然災害に遭うなどさまざまな状況が原因で、利回りの低下や元本割れなどのリスクがあります。

　

「不動産小口化商品」の実情

ここでは、より実物投資に近い「任意組合型」の不動産小口化商品について解説していきます。

・不動産小口化商品（任意組合型）のメリット

①優良物件を一口100万円から購入できる

立地の良い優良物件は、不動産価値が高く空き室リスクも低い反面、物件価格がかなり高額になります。

そうした物件でも、不動産小口化商品なら一口100万円程度で購入できます。

②管理・運用する手間がかからない

実際の管理・運用（物件管理など）は事業者が行うため、投資家には煩わしい手間が発生しません。

③キャピタルゲインも見込める

不動産クラウドファンディングではインカムゲイン（家賃収入）しか得られません。

しかし、不動産小口化商品は物件の「所有権」も分配されるため、売却によるキャピタルゲイン（売却益）も見込めます。

④相続税対策として使える

不動産小口化商品は不動産を持分所有しているのと同じ扱いになります。

そのため、現金ではなく不動産小口化商品として相続することで相続税を節税できます。

・不動産小口化商品（任意組合型）のデメリット

①実物不動産投資より利回りが低くなる

不動産小口化商品では、事業者に物件の管理・運用を委託するため、その分の手数料が引かれた上で利益が分配されます。

そのため、実物不動産投資と比べると利回りが低くなる傾向にあります。

②元本保証や賃料収入の保証はない

他の商品も同じですが、元本保証や賃料収入の保証はなく、元本割れの可能性があります。

　

少額（45万円〜300万円程度）で購入できる収益物件投資の実情

・少額で購入できる収益物件投資のメリット

①実物投資のノウハウを学ぶことができる

少額とはいえ「実物」の収益物件に投資することで、不動産投資のノウハウを学べます。

勉強するつもりで少額から始めて、やがて投資規模を大きくする戦略ならばありです。

②少額で買える古い戸建て物件では高利回りが見込める

古い戸建て収益物件の利回りは一般的に高くなるため、高利回りの投資が期待できます。

たとえば、古い戸建て収益物件を200万円で取得、100万円かけてリフォームし、月5万円の家賃で賃貸できたとすると表面利回りは20%になります。

・少額で購入できる収益物件投資のデメリット

①収入ゼロのリスクがある

ワンルームマンション投資も古い戸建て収益物件投資も、1棟もの物件（複数の居室がある物件）投資と異なり、入居者さまがみつからなければ「収入はゼロ」です。

収入がゼロでもローン返済や経費はかかってくるため、結果的に赤字となり「手出し」が発生してしまいます。

　

不動産投資を「小さく始める」のは、あくまでも「貯蓄」の延長。やはり一棟ものへの投資がおすすめ

次の表は、不動産投資を「小さく始める」方法のメリット・デメリットを今一度、整理し直したものです。

小さく始める不動産投資	メリット	デメリット
不動産クラウドファンディング	①1口1万円の少額から不動産投資ができる ②少額投資で億単位の物件に投資できる	①換金性・流動性が低い ②1口購入ごとに申込や審査がり、労力がかかる ③元本割れや貸し倒れリスクがある
REIT（不動産投資信託）	①安定的に収入を得られる ②換金性や流動性が高い ③5万円程度から投資可能	①相場の変動が激しい ②物件選定や運用管理を自分でできない ③利回り低下や元本割れなどのリスクがある
不動産小口化商品（任意組合型）	①優良物件を一口100万円から購入できる ②管理・運用する手間がかからない ③キャピタルゲインも見込める ④相続税対策として使える	①実物不動産投資より利回りが低くなる ②元本保証や賃料収入の保証はない
少額で購入できる収益物件への投資	①実物投資のノウハウを学ぶことができる ②少額で買える古い戸建て物件では高利回りが見込める	①収入ゼロのリスクがある

いかがでしょうか？

私が最も気になるデメリットは「手間暇がかかる割には、リターンが少ない」という点です。

これならば、コチラの記事で紹介したように、単純に「しっかり貯蓄」するか「新NISA」を活用する方がはるかに効率的だと思うのです。手間暇がかかりません。

実際、上記のような不動産投資方法では、得られるリターンは「新NISA」と同等か、ヘタをするとそれを下回ってしまうかもしれません。

なので、以下のような人であれば、トライしてみて構わないと思います。

• どうしても余裕資金を使って「不動産クラウドファンディング」や「REIT（不動産投資信託）」、「不動産小口化商品」をやってみたい
• 月1万円とか2万円程度の「おこづかい」稼ぎがしたい
• 老後にちょこっとした年金の「足し」があればいい

ですが、これらをいくら続けても、給料とは別の「毎月20万円の安定副収入」に育っていく可能性は極めて低いと思っていてください。この点は繰り返し、強くお伝えしておきたい部分です。

少し言い過ぎかもしれませんが、「不動産クラウドファンディング」等の投資手法は、しょせん「なんちゃって不動産投資」です。

「新NISA」等と同じく、「本当の実物不動産投資の初期費用」をつくるための「貯蓄」の一環程度と考えてください。

もし、あなたが本気で、1年後には「毎月20万円の安定副収入」を得たいと考えているのであれば、不動産投資は「小さく始める」のではなく、初期費用を頑張って貯めたうえで、最初から「大きく始める」ことを今ここで決意してください。