不動産投資の「借金」は怖くないの？

私がこのサイトを始めたのが2012年。

これまでいろいろな人が質問してこられ、個別面談も500件くらいやってきました。

その中で、一番多かった質問、不安がこれでした。

「不動産投資の借金が怖い」

その都度、私は、丁寧にお答えしてご理解を得てきました。

ここでは、「不動産投資」にまつわる「借金の怖さ」について解説していきます。

この記事を読めば、不動産投資をする際の「借金の怖さ」の正体が分かり、怖さがやわらぎます。

では、始めますよ。

会社員・公務員が行う不動産投資の「借金」は怖くない

結論から申し上げると､､､

会社員・公務員の不動産投資における「借金」は全く怖くありません。

私も最初の1棟目（木造新築アパート）を買う前までは、非常に怖かったです。

私の場合は、借金「8,000万円」でした。もちろん、それまでの人生の中でこんな「大きな借金」は初めてです。

いろいろと調査検討、シミュレーションをして、物件の現地訪問もしてそこでもいろいろと調べて､､､

「この物件なら間違いない。失敗することはない！」と確信が持てても、やはり銀行との借入契約（「金銭消費貸借契約」略して「金消契約」と言います）の時は、実印を押す手がジットリと汗ばみ震えました。

が､､､

結果、何の心配もいりませんでした（^^）

「あ、こんなものか･･」と、ひょうし抜けしたくらいです。

金融機関がしっかり審査を行う

では、なぜ「8,000万円」もの借金が怖くないのか？？

ご説明しましょう。

それは、8,000万円を貸す側の金融機関がきちんと「審査」をしてくれるからです。

考えてもみてください。

金融機関も「商売」です。

もし、私に8,000万円貸して、毎月の元金と利息の返済が滞ってしまい、最後には返済不能になってしまったら､､､

金融機関は大損ですよね。

だから、私に「8,000万円貸してくれ」と頼まれた金融機関は、必死で調べるのです。

何を調べるかというと、

• 私が返済能力のある人間か？
• この不動産（物件）は担保価値は十分にあるか？
• この不動産（アパート）は空室だらけにならないか？

の3点です。

このどれかに「✕」がついてしまうと、金融機関は1円も貸してくれません。

そう。私やあなたが怖くて心配いる以上に、金融機関の方がより一層、心配しているのです。

私やあなた以上に、金融機関の方が一生懸命に調べて審査してくれているのです（しつこいくらいに｡｡｡^^;）

なので、その「審査」を通過した借金は、決して怖いものではないのです。

巷（ちまた）にあふれる投資詐欺

2024年3月時点での話ですが、有名人を名乗った投資詐欺が横行しています。

Facebookを使って有名人、たとえば、堀江貴文氏（ホリエモン）やＴＶでおなじみの池上彰氏、ZOZO創業者の前澤友作氏、経済評論家の森永卓郎氏、2チャンネル創業者の西村博之氏（ヒロユキ）などの写真を無断掲載した「ニセ広告」を出し、「儲かる株式投資を教えます」と今度はLINEに誘導し、巧みな手口でお金を騙し取るというものです。

1,000万円程度の被害はザラで、中には6億9,000万円もの被害にあった人もいるようです。

絶対に許される犯罪ではない、と感じると同時に、いくら有名人の写真が出てるとは言え「何で会ったこともない人に、LINEのやり取りだけで、大事なお金を簡単に振り込んでしまうのかなぁ･･･」とも、私は正直思いました。

「借金」してまでも「投資詐欺」にあった女性の行く末は･･･？

実は、私のコンサル生の中にも、投資詐欺にあった人がいます。

2021年7頃月頃のことでした。

私との無料相談の中で、その被害者の方（40代の女性、会社員）はこう言いました。

・女性：「不動産投資を始めたいんですが｡｡｡やはり借金が怖いんです」

・私：「あぁ、よく分かりますよ。私も最初は怖かったですから」

・女性：「実は､､､私、去年、ダマされたんです｡｡｡」

・私：「えぇっ！？　もしよろしければ、もう少し詳しくお教え頂けませんか？」（汗）

・女性：「･･････。ある知人から、儲かる話があるからと言われて、とある投資家を紹介されたんです」

・私：「その投資家とはお会いしたんですか？　どんな儲け話で、いくら預けたんですか？」（汗＋汗）

・女性：「実は会ってなくて、LINEで友達になっただけなんです。知人が言うにはＦＸで運用していて月利4％を保証すると｡｡｡　私は知人をすっかり信用してしまい、LINEで何度かやり取りしたあと、600万円を振り込んだんです｡｡｡」

・私：「そうですか｡｡｡典型的な詐欺話ですね。で、あなたは大事な貯金600万円を失ってしまったんですね。」

・女性：「いえ、貯金はその時、500万円あったんです。そのうち、300万円を最初に振り込んだんです。そしたら、翌月、配当金12万円が私の口座に入金されたんです。それが3ヵ月続いたころに、LINEでもっと投資しませんか？もっと儲かりますよ、と連絡が来たんです。で、私はすっかり信じてしまって、もう300万円追加で振り込んだんです」

・私：「えっ？貯金は全部で500万円だったんですよね？2回目の300万円はどうやったんですか？」

・女性：「･･････。実はプロミスから300万円借りたんです｡｡｡　で、その300万円を振り込んだら、その月から配当金が入金されなくなり、LINEでの連絡も取れなくなったんです」

・私：「･･････。」（絶句）

あなたは、この話を聞いてどう思いますか？

ヒドい、と思いませんか？？

･･････

･･････

私なりにどこがどうヒドいのか、整理します。

1. もちろん、一番ヒドいのは「ＦＸ投資家」を名乗る詐欺師です。「月利4％保証」がまず大ウソです。月利4％は、つまり年利48％です。そんな美味しい話は、この世の中、絶対にありません。
   しかも投資に「保証」なんてありません。「○○％保証」と名乗っただけで法律違反です（金融商品取引法）。あなたもこんな儲け話が友人・知人から来たら、ダッシュで逃げてくださいね
2. その詐欺師を被害女性に紹介した「知人」もヒドいとまでは言いませんが、なんだかなぁ、です。おそらく「知人」も被害者です。そして、新たに投資する人を紹介すれば「知人」に紹介料が入る仕組みなっていたに違いありません
3. 私に相談してこられた女性。あまりにも「無知」だと思います。あなたはプロミスなど消費者金融（サラ金）の利息をご存じですか？何と「17.8％」ですよ！しかも一度も会ったこともない「自称・ＦＸ投資家」とLINEでやり取りしただけで、大事な貯金とサラ金からの借金まで預けてしまうなんて！！
4. そんな「被害者女性」が、「不動産投資の借金が怖い」と私に言うのです。どうです？　おかしいと思いませんか？　私は最初、さっぱり理解できませんでした。

上で述べたことと合わせると次のように断言することができます。

• 銀行からの融資（借金）の利息は、1％台から高くても3％台です。消費者金融（サラ金）の「17.8％」に比べると遥かに低金利です
• 繰り返しになりますが、あなたが不動産投資をする際には、ちゃんとした「金融機関」（銀行、信用金庫、信用組合等）から借ります。そして、金融機関は必死で「あなた」と「物件（不動産）」を審査します。返済が難しいと金融機関が判断すれば、あなたは「借金」することすらできないのです
• 金融機関は、必ず最初にあなたと「会って面談」します。もちろん、その後は電話でのやり取りはあります。しかしながら、会いもせずにLINEでのやり取りなど、絶対にありえません。連絡が取れなくなることも決してありません。
• その被害者女性は、当時、金融知識・リテラシー「ゼロ」に等しかったですが、その後、気を取り直して不動産投資を正しく学び実践し、今ではアパート、マンション計3等の大家さん。毎月40万円の安定副収入を手に入れています。私もお手伝いして本当に良かったと思っています。

「良い借金」と「悪い借金」

日本人は小学校からの教育において「お金」について全く学んでいません。

家庭ではというと、これまた親の「金融リテラシーがゼロ」と言っても過言でないくらいですから、子供はお金について学ぶことのないまま社会に放り出されることとなります。

また、私がまだ幼かった1970年代などは、「お金について口にするのははしたない」とか「借金は悪いもの」と親や学校の先生によく言われていた時代でした。

「借金＝悪」とすり込まれていました。

ですから、私も社会に出て、いろんな流行りものの投資に手を出しては損ばかりしていました。

ですが、不動産投資を始めるようになって初めて、借金にも「良い借金」と「悪い借金」があることを体感しました。

上で述べた詐欺被害女性のような消費者金融（サラ金）からの借金は、もちろん「悪い借金」です。

ここでは、「良い借金」と「悪い借金」の定義をしっかり考えてみましょう。

１．良い借金

「資産」を買うための借金は、良い借金です。

資産とは「よく卵を産んでくれる鶏」のようなものと考えてください。

あなたは、借金して数羽の鶏を買っても、毎日卵を産んでくれるので、それを食べて生きていけますし、何ならその卵に利益を乗せて売り、借金の返済にあてることもできるのです。

お金もうけにつながる「資産」購入のための借金、投資リターンを生む借金、痛みを伴わずに返済できる借金、お金が増える借金、という言い方もできます。

２．悪い借金

「資産」を増やさない借金。返済のために預貯金を減らしたり、それを避けるために生活を切り詰めなければならなくなる借金のこと。

鶏の例で言えば、卵を産まないオスの鶏だけを借金して買うようなものです。

家賃を産まないマイホーム購入のための借金や、ビジネスには使用しない自動車を購入するのための借金も「悪い借金」ということになります。

生活を脅かすリスクがある借金、お金もうけにつながらない「消費」や「浪費」のための借金、購入したモノの価値が減少する借金、お金が減ってしまう借金、という言い方もできます。

ちなみに、マイホームローンを「悪い借金」の一言で片づけてしまうのは、私には少し違和感があります。

確かにマイホームは家賃は産みませんが、人間、どこかには住まなければならないわけです。

仮に借金してマイホームを買うのが嫌なのであれば、一生「賃貸住宅」か、もしくは現金一括でマイホームを買うという二択になりますが、現金一括は多くの会社員・公務員の人にとっては非現実的です。

で、私は考えた末に、次のような方針で進みました

• 賃貸住宅に住んで、まずは家賃を産む不動産を購入する。
• 不動産をある程度買い進めたら、マイホームローンを組んで住宅を購入する。そうすれば、マイホームのローン返済を家賃収入から行えるようになる

これが「大正解」でした。

「良い借金」を十分してから、「悪い借金」を1つだけしたのです。

あなたはどのように考えますか？

会社員・公務員は「借金」を怖がりすぎず不動産投資を検討すべき

会社員・公務員であれば、一定数の金融機関が、喜んであなたに不動産投資の融資（借金）をしてくれるでしょう。

もちろん、あなたご自身の経済状態や、買いたい不動産が良ければ、の話ですが｡｡｡

もしあなたも「借金＝悪」とすり込まれているいるのであれば、それは取っ払いましょう。

そのうえで「金の卵を産む鶏」を借金して買いましょう。この借金なら決して怖くありません。

あなたがその一歩を踏み出すと、これまでとは全く違う世界が、あなたの前に開けてくることでしょう。