不動産投資に少し興味はあっても、「実際のところはどうなの？」と思っているサラリーマンの人が多いのではないでしょうか？
ただ、勤務先からのお給料は毎月出ているわけですから、結局、何もしないまま月日が流れているのだと思います。
では、そんなあなたに私からお尋ねです。
「あなたは一生働き続けますか？ 引退後の収入源はなんですか？」
「年金かなあ？」と答えた方に、さらに質問です。
「この先どうなるかわからない年金を頼りに働き続けますか？」
「もし、明日会社が倒産しても、リストラされても大丈夫と言えますか？」
「すぐに新しい職を探さないと路頭に迷うかも。。。」と答えたあなた！
あなたには、ぜひこのページをじっくり読んでほしいです。
なぜなら、これからのサラリーマンは決して安泰ではないからです。勤務先からの給料とは別の「安定的な副収入」がないと豊かな老後を送ることはまず無理です。
このページでは、なぜ副収入が必要なのか、なぜ不動産投資をすべきなのか、そこでは何に注意すればよいのかを分かりやすく解説しています。
あなたもこのページを読み、一歩目を踏み出すことで、「人生100年時代」を豊かに過ごしてください。
1.サラリーマンが複数の「稼ぎ口」、「副収入」を持つべき4つの理由
2.副収入の種類とその特徴、サラリーマンに向いた副業
3.副業に関する規制について
4.なぜサラリーマンは「不動産投資」なのか？
5.会社員や公務員の副収入として「不動産投資」が向いている5つの理由
6.副収入を得るための不動産投資の6つの魅力
7.不動産投資を始めるときの注意点
8.新型コロナウイルス流行以降の不動産投資の考え方
9.不動産投資をする際の初期費用の目安
10.これからのサラリーマンは「副収入」が必須！
サラリーマンが複数の「稼ぎ口」、「副収入」を持つべき4つの理由
これからのサラリーマンは、たとえどのような高収入の人であっても、複数の収入源をもっておく必要があります。その理由を4つ、少し詳しく解説していきます。
2.上がりづらいサラリーマンの給料
3.増える税金、社会保険料
4.年金への不安
1.日本経済の長期低迷
日本経済は「失われた30年」と言われるように、バブル経済の崩壊以来、長期の低迷・衰退状態に陥っています。IMD（国際経営開発研究所）が2021年に公表した「世界競争力年鑑」によると、
日本の総合順位の変遷をみると、同年鑑の公表が開始された1989年からバブル期の終焉（しゅうえん）後の1992年まで1位を維持し、1996年までは5位以内の高い順位を維持していた。しかし、金融システム不安が表面化した1997年に17位まで急低下した。2019年に30位となった。それ以降、3年連続で30位台となっている。
引用元: IMD「世界競争力年鑑」 各年版より三菱総合研究所作成
またフォースタートアップス社が2022年に公表した「世界時価総額ランキング」を1989年のものと比較したのが下の表です。
1989年（平成元年）時点の世界時価総額ランキングでは、日本電信電話（NTT）が2位に2倍以上の差を付けて1位となっているほか、ランキングトップ5を日本企業が独占していた。一方で、2022年1月時点の世界時価総額ランキングでは、（中略）日本企業は、50位以内にトヨタ自動車（31位）が1社のみがランクインする結果となった。
引用元: STARTUP DB「2022年世界時価総額ランキング」
このように、日本経済は約30年間にわたる長期間、低迷・衰退状態に陥っています。
「これからはどうなるのか？」について言えば、これも残念ながら、悲観的な見方をせざるを得ません。
なぜなら、2022年5月現在の岸田政権下では、大規模な財政出動をして景気を良くする姿勢が全く見えないからです。政府がお金を使わないという財政政策をとるかぎり、経済のパイは大きくなりません。
加えて、金融政策の方をみても、これまで大規模金融緩和を維持してきた日銀・黒田総裁の任期が2023年4月に迫っており、その後継人事候補をみると「金融引き締め派」の新総裁が就任するのはほぼ確定です。
こうしたおろかな財政・金融施策が実施される日本経済には、今後も期待はもてません。
2.上がりづらいサラリーマンの給料
こうした長期低迷の続く日本経済において、サラリーマンの賃金、年収はどうなっているのでしょうか？
結論から申し上げると、これもこの30年間、ほとんど上がっていない状況にあります。
この30年間、日本は賃金が変わっていないと聞いた。しかも、海外と比べると、さらにぎょっとする。いつの間にか、先進国でも平均以下となり、差が大きかったお隣の韓国にも追い越された。どの国も上がっているのに、置き去りの日本の状況は異常とも言える。なぜ日本は賃金が上がらない国になってしまったのだろうか。
引用元: 朝日新聞オンライン2021年10月20日
3.増える税金、社会保険料
給料は上がりにくいのに対して、現在のように少子高齢化が進めば「税金」や「社会保険料」はどうしても上がっていきます。
2030年には日本の人口の3分の1が65才以上になると予測されており、少ない労働人口で多くの高齢者を支えざるを得なくなります。そのぶん税金や社会保険料が上がってしまうのです。
収入は変わらないのに増える税金や社会保険料によって支出が増えれば、当然ですが家計は苦しくなります。
転職によって年収アップを図ることも手段の1つです。
しかし、現状の仕事に大きな不満がないのであれば、副業で収入を増やすことを真剣に検討し、実践すべきです。
4.年金への不安
一方で、サラリーマンの多くが老後の頼りとしている「年金」ですが、不安要素が2点あります。
年金だけでは足りない
2019年に金融庁が公表した報告書を発端に「老後2000万円問題」が話題となりました。
もう少し具体的に言うと「老後30年間で約2,000万円が不足する」という試算なのですが、実際のところはどうなのでしょうか？
会社員の世帯年金は「月額平均22.1万円」です。その一方で「豊かな老後に必要な資金」は「月額平均36.1万円」という調査結果が出ています。その差、何と「約14万円」です。
要は、年金だけではカツカツの生活で、豊かな老後を送れないということです。
ポイントは「何歳まで生きるのか」という点になりますが、仮に、65歳から平均寿命84.3歳（2019年時点）まで生きるとすると、約20年で「約3360万円」不足するという計算になります。
2000万円どころではありません。ゾッとしますよね。
年金の支給額の低下
今後もらえる年金は減っていく見通しです。
現在と同じ程度の年金額をもらおうと思うと、その分、年金積立額を増やすか、もしくは税金を更に上げるかしなければいけなくなります。
厚生労働省の試算でも、所得代替率（現役世代と比較してどれくらいもらえるかという率）は年々下がっていくとされています。
2050年時点での受給額は2014年時点での受給額に比べて約2割、金額にして年間約40万円が実質的に減少する可能性がある。
引用元: PRESIDENT Online2018年5月18日
副収入の種類とその特徴、サラリーマンに向いた副業
副収入を得るための手法は多種多様になっています。
本業で得たスキルを活かした副業や、誰でもできるアンケート、運動がてらにUber Eatsや得意なことを活かせる運転代行など、さまざまな副業があります。
この背景には、バイトやパートとちがって雇用関係を結ばずにできる働き方や、在宅ワーク、働く場所や時間がフリーなワークスタイルなど、働き方が多様化していることがあります。
たとえば、2022年の時点で流行している副業には次のようなものがあります。
・アンケート：スマホでできる
・データ入力：パソコンと多少のスキルがあればできる
・グループインタビュー：指定の時間と場所に集まりテーマに沿って意見を出し合う
・グルメモニター：気になる飲食店の覆面調査
・スポットバイト：短時間から働ける
・宅配（Uber Eatsなど）：シフトもノルマもない
・運転代行：車の運転に自信がある人なら
あげていくとキリがありませんが、本当に多種多様な副業があります。
それをうまく整理したのが下の図です。
引用元: 坂下仁「40代からは「稼ぎ口」を2つにしなさい 年収アップと自由が手に入る働き方」
これは、坂下仁さんの著書からの引用です。
私も坂下さんのセミナーには参加したことがあり、根本的な考え方は私と全く一緒です。
この本には坂下さん独自の副業の分類があり、そのうえでサラリーマンに向いた副業として次の3つをあげておられます。
・物販ビジネス
・賃貸ビジネス
・情報ビジネス
副業に関する規制について
会社員には就業規則が、公務員には就業規則にあたる人事院規則があります。
この規定において副業が禁止されているために、「副収入」をもつのは難しいのではと考える人もいるのではないでしょうか。
ここでは、副業禁止規定について確認しておきます。
副業禁止規定の目的
会社員や公務員が副業を禁止されている大きな理由は、本業に影響をきたすからです。
過度な労働によって本業がおろそかになることは十分に考えられます。
また、副業により発生した利害関係が本業に影響すること、同業他社への情報漏洩なども懸念されるでしょう。
こうした理由から就業規則で副業が禁止されているのです。
ただし、現在は働き方改革の流れにのっとり、副業禁止規定は見直されつつあります。
また、「うちでは十分な給料を出せないから、副業で稼いでください」という考えから、副業を容認するスタンスへ変えた企業も増えつつあります。
会社員の副業禁止規定
会社員は就業規定に副業の可否があり、会社によっては二重就業の禁止が規定されていることも多いでしょう。
就業規定に違反すると、最悪の場合解雇となりますし、何らかの不利益を被る場合もあります。
副業禁止の規定がある場合には、念のためWワークなど狭義の副業のみを禁止しているのかを会社側に確認することをおすすめします。
公務員の副業禁止規定
公務員の場合は、法律で副業や自営が禁止されています。
ただし、国家公務員では人事院規則で自営の判断基準が定められており、その範囲に該当しない小規模なものであれば、副業とはみなされません。
むしろ事業とみなされる条件に該当しなければ、堂々と副業が行えると言ってもいいでしょう。
地方公務員の場合は原則人事院規則に沿ったものとなっていますが、独自の規定が設けられている場合もありますので、事前に規則を確認することをおすすめします。
なぜサラリーマンは「不動産投資」なのか？
引用元: 坂下仁「40代からは「稼ぎ口」を2つにしなさい 年収アップと自由が手に入る働き方」
さて、ここからは私の考え方をお話しします。
結論はズバリ。サラリーマンに最も向いた副業は「賃貸ビジネス」（不動産投資）です。
なぜなら、賃貸ビジネス（不動産投資）は「お金に働いてもらう」副業だからです。
坂下さんがあげておられる物販ビジネスや情報ビジネスは、やはり「自分で働く必要」があります。
私は、物販ビジネス（せどり）や情報ビジネス（アフィリエイト）の経験もあるのですが、とにかく時間と手間ひまがかかります。
正直、疲れます。しんどいです。よほど好きでないと続きません。
ましてや会社員や公務員ですから時間と労力は限られています。
物販ビジネスや情報ビジネスで月に10万円以上稼ごうすると、私の経験上、会社員や公務員としての本業に悪影響がでることは間違いありません。
これでは本末転倒ですよね。
その点、「賃貸ビジネス」（不動産投資）は、通常、日常業務はプロに任せますので、普段あなたがすることはほぼありません。
サラリーマンが副収入を得るためのポイントは「あなたが稼いだお金に今度は稼いでもらう」という点です。
決してあなたご自身が労働してはいけません。
なぜ私がこうした考え方になったかと言うと、原点はまだ20代後半の頃に読んだ一冊の本です。
この時はまだ正直ピンと来なかったのですが、はっきりと理解できたのは、世野いっせいさんの本に出会い、セミナーに参加した2012年10月です。
上記のような不安要素がたくさんある中で、これからのサラリーマンは副収入を必ず持つべきです。
そして、その副収入は、あなた自身が労働するのではなく、お金に稼いでもらうべきなのです。
それが、「賃貸ビジネス」（不動産投資）です。
なお、「お金に働いてもらう」という点では、賃貸ビジネス（不動産投資）以外にも、株式投資やFX、暗号資産等もあてはまるのですが、これらは値動きが激しく「ハイリスク」すぎます。
賃貸ビジネス（不動産投資）もハイリスクビジネスではないのか？ と一般的に思われているかもしれませんが、さにあらず。
リスクゼロとは言いませんが、リスクがきちんとコントロールできるのです。
詳しくはコチラの記事をお読みください。
会社員や公務員の副収入として「不動産投資」が向いている5つの理由
ここで、先ほどお話しした「副業禁止規定」ともからめて、会社員や公務員の副収入として「不動産投資」が向いている5つの理由を整理しておきます。
1.手間がかからず、本業に悪影響を与えない
繰り返しになりますが、これが一番のメリットです。
不動産投資は、日常業務はプロに任せますので、普段あなたがすることはほぼありません。
あなたご自身が「労働」するのではなく、あなたが稼いだ「お金に働いてもらう」ビジネスです。
なので、あなたの本業に悪影響はありません。
2.継続的かつ安定的な副収入が得られる
あなたがたとえば、8室の1棟アパートを買ったと想像してみてください。
ある日、突然、8室の全世帯が退去することがありますか？
普通、考えられませんよね。。。
あるいは、アパート購入後、あなたが1ヵ月や2ヵ月でそのアパートを売却しますか？
普通、考えられませんよね。。。
このように、不動産投資はあなたに、給料とは別の副収入を、毎月毎月、継続的かつ安定的にもたらせてくれるのです。
3.節税対策にも有効
不動産投資を行うことで、個人所有では所得税・住民税、法人所有では法人税の節税につながることがあります。
それは、不動産には「減価償却」という一定の割合で価値が目減りしていると仮定して、必要経費あるいは損金として認められるからです。
また不動産投資は別名「アパート経営」と呼ばれることからもわかるとおり、経営に近い要素があります。
なので、減価償却だけではなく、不動産経営を行っているとみなして、不動産業者との交渉に伴う交通費などは経費として認められることになります。
もちろん、管理費、修繕費なども経費とすることが出来ます。
その他、保有物件を賃貸に出すことで課税評価が下がるため、相続税の節税ににもつながります。
詳しくはコチラの記事をお読みください。
4.一般に副業禁止の場合でも取り組める
副業が禁止されている会社の場合、一般的には副業はできません。
しかし、副業禁止であっても、アパート経営、不動産投資については副業とみなされないことが多いです。
そのため、副業が禁止されている会社員や公務員でも取り組むことができます。
5.そもそもアパート経営は副業にあたるのか？
アパート経営、不動産投資については、副業というよりも、「投資」として扱われるのが一般的です。
その理由は、収益を得るために労働をともなわないためです。
本業に影響するような事態も起こりにくいため、副業とは判断されません。
なお、不動産経営を投資とみなすか、事業とみなすかは、「5棟10室」という基準が用いられることが多いです。
「5棟10室」とは、賃貸用家屋がおおむね5棟以上、マンションやアパートなら貸し付けできる独立室数が、おおむね10室以上であることを意味します。
これを超える規模を運用している場合、不動産経営が事業的規模に該当するという考え方です。
上記の「公務員の副業禁止規定」についても、この「5棟10室」基準が採用されています。
人事院規則では、不動産投資は「5棟10室」未満といった条件を満たしていれば、副業とは判断されませんし、許可を得る必要もありません。
もし、この範囲を超える場合は、管理業務を外部委託していることなどの条件を満たしたうえで、自営兼業の承認を得る必要があります。
副収入を得るための不動産投資の6つの魅力
1.手間がかからず、本業に悪影響を与えない
上記と同じです。本業と両立しやすい。これが一番のメリットです。
不動産投資は、日常業務はプロに任せますので、普段あなたがすることはほぼありません。
あなたは、日中は本業で働きながら安定副収入を得ることができます。
2.継続的かつ安定的な副収入が得られる
上記と同じです。不動産投資はあなたに、給料とは別の副収入を、長期的、継続的に、かつ安定的にもたらせてくれます。
3.銀行からの融資が通りやすい
不動産投資は金融機関からの融資を受けて行うのが一般的です。
これは住宅ローンよりも審査基準が厳しいのですが、会社員や公務員はローンの審査が通りやすいです。
その理由は、サラリーマンや公務員は「安定した返済」が期待できるからです。
融資（不動産ローン）は数十年単位で借りるものなので、今の収入が大きいことよりも、長期間にわたって安定した収入を得られる人の方が高く評価されます。
これを会社員、公務員の「信用力」といいます。詳しくはコチラの記事をお読みください。
その観点から言えば、公務員は非常に高く評価されます。
会社員も大手企業や上場企業に所属していると評価は上がりますし、そうでなくても個人事業主（自営業者）よりは、はるかに優遇されます。
年収1000万円の自営業者よりも、年収500万円の会社員や公務員のほうが、融資の審査では高く評価されやすいということです。
4.生命保険のかわりになる
不動産投資を行うときには、「団体信用生命保険（団信）」に入ることができます。
団体信用生命保険（団信）とは、あなた（金融機関から融資を受けた人）がローン完済前に事故や病気などで亡くなった場合などに、その時点のローン残高をあなたの代わりに金融機関へ支払っててくれる保険制度です。
団体信用生命保険に加入することで、あなたに万が一のことがあったとしても、残された家族は、返済義務がなくなった無借金の物件を相続できます。
なお、団信は「生命保険」のひとつですので、契約時には健康に関する告知が必要です。持病があると告知事項に該当し、加入できない場合もあります。
5.年金の補助になる
年金への不安は、上で書いたとおりです。
現役世代のうちに収益不動産を購入し、そこから得られる賃料収入でさらに物件を購入といった資産形成を進めておくことで、それらの資産が老後の収入源となります。
公的年金だけでは豊かな老後を送れないことがほぼ確実に見通せるなか、定年退職とともに収入が途絶える可能性が高い会社員、公務員にとって、不動産投資による老後の収入源確保は、公的年金だけに頼らない老後の生活設計に大いに役立ちます。
6.インフレ対策になる
2022年時点、世界中でインフレ（物価上昇）が起きています。
インフレ時は「お金」の価値は相対的に下がり、「モノ」の価値は上がります。したがって、実物資産である不動産の価値は相対的に上昇します。
継続的な物価の上昇に伴い、不動産をはじめとする実物資産をもつことで、あなたの資産価値の向上が見込めます。
さらに、実物資産の中でも不動産は家賃収入を得ることができるため、他の実物資産（貴金属など）と比較してより資産運用に向いています。
不動産投資を始めるときの3つの注意点
事業規模次第で就業規則に違反することがある
不動産投資は副業にはあたらないと上で書きましたが、「5棟10室」以上の規模で行うとか、「法人化」して不動産投資を行う場合には就業規則に違反してしまう場合があるため注意が必要です。
不動産投資で法人化を行うと、不動産における収入は「会社からの給与」となり、事業所得ではなく給与所得となります。その場合、本業で勤務している会社と不動産投資のために設立した会社の2ヵ所から給与所得を得ることになってしまいます。
「他の会社からも給与を受け取っている」ということになると、副業とみなされる確率が高くなるので、法人化を考えている場合には事前に会社に確認しておくべきです。
本業に支障をきたすことのないように行う
繰り返しになりますが、本業に支障をきたすようでは本末転倒です。
間違っても、勤務先のオフィスで保有している不動産の業務を行わないようにすることはもちろん、大前提として保有不動産の日常業務は「管理会社に委託」することが必須です。
確定申告を自分で行う必要がある
会社員、公務員でも、不動産投資を行っている場合は毎年の収入を「不動産所得」として確定申告する必要があります。
確定申告は自分で書類を作って税務署に提出するため手間も時間もかかりますが、申告をしないと「脱税」と見なされる場合があるので正確に手続きを行う必要があります。
新型コロナウイルス流行以降の不動産投資の考え方
2020年春から2022年の春現在、いまだ新型コロナウイルス感染症は収束していません。
では、この新型コロナは不動産業界にはどのような影響を与えているのでしょうか？
結論としては、レジデンスと言われる住居系の収益不動産にはほとんど悪影響はありません。
一方で、ソシアルビルと言われる飲食系、商業系の雑居ビルや、ホテル等の宿泊施設、オフィスビルは大きなダメージを受けています。
なぜなら、飲食やオフィスは、社会経済の波に大きくされますが、人はどこかに住まなければなりません。
今回のような未知のパンデミックや、大不況が到来しても、人が「どこかに住むことをやめる」ことは決してないのです。
そう。住居系の不動産投資は「強い」のです。
具体的には、2008年のリーマンショック後も、不動産業界には大きな痛手はありませんでした。住宅用マンション価格が下がった程度で、投資用マンションには影響はありませんでした。
私自身も、「8棟・261室＋戸建て2戸」のオーナーですが、住居系のみを保有しているため、新型コロナの悪影響は全くと言っていいほど受けていません。
ご参考までに、2020年春現在、何が起きているか少しだけ解説しておきますね。
これまで、飲食系ビルやホテル・旅館、オフィスビルを中心に投資してきた人たちが、新型コロナで大ダメージを受け、次第に住居系不動産への投資にシフトチェンジしてきています。
加えて、これまで不動産投資に全く関心のなかった富裕層まで参加し始めています。
住居系の不動産投資は「強い」ことがバレてしまったのです（^^;）
明らかにプレイヤーが増え始めています。
ですが、ライバルが増えても、良い物件、儲かる物件を購入し、きちんと管理運営すれば、全く心配ありません。
怖いのは、怪しい不動産業者に言われるがままに物件を購入することです。
経験豊かで優秀な実績を残してメンターから、再現性のある教えを受けながらやれば、ライバルなど恐るるに足らず。絶対に勝てます。
もしあなたがご検討しておられるのならば、安心して飛び込んできてください。
不動産投資をする際の初期費用の目安
不動産投資、アパート経営には、いわゆる「初期費用」が必要です。「元手」と言ってもいいでしょう。
一般的には、物件価格の2割程度は必要とされています。
たとえば、1億円の収益物件なら「2,000万円」ですよね。。。
ですが、普通の会社員、公務員で「2,000万円」ポンと出せる人、いるでしょうか？
いませんよね。。。
ですが、安心してください。
「不動産投資は2割程度の初期費用が必要」
これはウソです。
もちろん、「2,000万円」あるに越したことはないですよ（笑）
ですが、無くても大丈夫です。
詳しくはコチラの記事をお読みください。
これからのサラリーマンは「副収入」が必須！
いかがですか？
残念ながら、日本の会社員、公務員には、明るい未来がひらけていません。
日本経済の低迷、インフレなのに上がらない給料、増える税金、年金不安。。。
あなたが、どれだけ優秀で、どれだけがんばり屋さんであっても、勤務先の給料だけでは「人生100年時代」を豊かに過ごすことはできないことが確定しています。
ですが、安心してください。
「副収入」を持てばいいのです。
中でも、不動産投資、アパート経営は、会社員、公務員に最適な「第二の稼ぎ口」となって、あなたに豊かさをもたらせてくれます。
将来を心配しながら給料だけに頼った生活とはおさらばしませんか？
節約だらけになると予想される人生とはおさらばしませんか？
さあ、あなたも私と一緒に「安定副収入への道」へ第一歩を踏み出しましょう！
必要なのは、ほんのちょっとの勇気だけです。
