不動産投資のメリット

不動産投資に少し興味を抱いていても、本当のところ、どんなメリットがあるのかがよく分からないという人も多いのではないでしょうか？

そこで、「9棟・261室＋戸建て2戸」の専業大家になった今、改めて、不動産投資のメリットを分かりやすく整理してみました。

これを読めば、あなたも、不動産投資には多くのメリットがあることがお分かりいただけると思います。

　　

不動産投資のメリット

1.他人のお金を使って、お金儲けできる

これが不動産投資の最大のメリットです。

たとえば、あなたが「年収700万円、金融資産800万円」という属性の人ならば、少なくとも1億円の「融資」を受けて、1億円の収益物件を買うことができるのです。

これをレバレッジ効果といいます。詳しくはコチラの記事をお読みください。

株式投資にも「信用取引」といって、手持ちの現金総額を超えた取引をするこができますが、せいぜい数倍程度です。

不動産投資の場合は、頭金として物件価格の5～20％を手出し、あと残りは全て「融資」でまかなうことができます。こんなことができるのは不動産投資だけです。

では、なぜこんなことができるのか、あなたはわかりますか？

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答えは、2つあります。

1.購入した不動産そのものに担保価値があるから

日本の金融機関は、良くも悪くも「担保主義」です。購入する収益物件の「土地と建物」を担保に入れることで（これを「抵当権をつける」といいます）、あなたに融資をするのです。

なので、土地や建物の「担保価値」が低い地方の過疎地のようなエリアの物件には融資が出ませんし、逆に都市部の賃貸需要の強いエリアの収益物件には融資が出やすいのです。

2.会社員、公務員には安定した収入があるから

金融機関はさらに慎重です(笑)。

万が一、万々が一、あなたの購入した収益物件が空室だらけになっても、あなたが金融機関の返済に困らないよう、あなたの年収や金融資産背景をみるのです。

本当にズルいのです。日本の金融機関は。。。自分たちが絶対に損をしないようにできています。。。(笑)

収益物件の土地、建物を「担保」に入れたうえで、さらに最悪の場合を想定して、あなたの「返済能力」まで吟味するのです。

ですが、どうぞご安心ください。
要は、空室の出にくい「儲かる物件」を買えばよいだけですから。

収益物件を「担保」に入れようが何だろうが、買い方さえ間違わなければ、何の問題もありませんからね（^^）

少し話はそれましたが、ここで申し上げたいのは、会社員、公務員でそれなりの年収と金融資産のある人は「信用力」があって、そういった「属性」の人には金融機関は喜んで融資をするということです。

※「信用力」については、コチラの記事をお読みください。

2.インサイダー取引がない

これは、不動産投資は「情報格差」がある中で物件を購入しても構わないということです。

考えてもみてください。

株式投資において、一般に知らされていない情報を一人だけ入手して、それをもとに個別株の売買をすると、「インサイダー取引」として、一発退場、厳しく処罰されます。

が、不動産投資にはそれが全く無いのです。

情報格差があるのが当たり前の中、収益物件の売買がなされているわけで、私がこれまでに購入した物件のほとんどは、インサイダー情報の塊のようなものばかりです（^^;）

物件情報は早い者勝ちです。
独り占めして構いません。

これは「市場の歪み」を取るという言い方をすることもあります。

3.物件購入後は「不労収入」になる

不動産投資は、収益物件を購入するまでは非常に大変です。

何が大変かというと、「物件探し」と「融資付け」です。

ですが、結論を申し上げると、物件を購入してしまえばあとは楽チンです（^^）

なぜなら、物件購入後はプロの管理会社に日常業務を任せられるので、物件オーナーはほぼやることがありません。

つまり「不労収入」が実現するのです。

具体的には、日常業務、日々のルーチンワークとして、

・建物の共用部（エントランス、廊下、駐車場等）の清掃
・入居者さまからの問合せ、クレーム対応
・家賃の回収、督促
・空室が出た場合の退去立会い、原状回復リフォームの工事見積り
・空室を埋めるためのリーシング（入居者募集活動）

などがありますが、これらを家賃収入総額の3～5％をプロの管理会社に支払って「代行」してもらうのです。

まれに、物件オーナーが自らがこうした管理業務を行っています（自主管理といいます）が、これは会社員、公務員の人には不可能です。

これでは、「不労収入」になりませんし、そもそも勤務先の「副業禁止規定」に抵触してしまいます。詳しくはコチラの記事をお読みください。

あなたは「お金に働いてもらうことで一生お金に困らない」人生を目指すのです。

あなたご自身が労働をしてはいけません。

私の場合も、サラリーマン時代から「家賃収入」を得ていましたが、本業への悪影響は全くありませんでした。

毎月、管理会社から送られてくる「家賃明細」を眺めて、銀行に行って、ATMで記帳してニンマリする、、、といった感じです（^^;）

「9棟・261室＋戸建て2戸」の専業大家になった今現在も、不動産に関する仕事は週に5時間もしていません。

ほとんどの場合が、管理会社から電話で報告・連絡・相談があって、それらに対し電話で指示を出しているだけです。

現地に行くこともほとんどありません。

私は、空いた時間で、他の投資やビジネスに取り組んだり、家族との大事な時間を過ごしています。

4.長期の安定した副収入を得られる

不動産投資は「物件の買い方」さえ間違わなければ、長期にわたって、あなたに安定的な副収入（家賃収入）をもたらせてくれます。

世野いっせいさんが言っておられる「お金に働いてもらうことで、一生お金に困らない」という状況が実現するのです。

なぜなら、不動産（収益物件）には次の2つの特長があるからです。

1.金融資産と異なり、不動産は値動きが非常にゆっくり

株式や為替（FX）といった金融資産の値動きは、非常に激しいです。

数日間で日経平均株価が大暴落したり、一夜にしてある通貨が大暴落するのは日常的によく起こることです。

これでは、日中、本業の仕事が手につかなくなったり、夜もゆっくり寝ていられませんよね（^^;）

ところが、不動産価格というのは、上がるにしても下がるにしても金融資産ほど激しく動きません。

非常にゆっくり動きます。

私がお勧めする不動産投資はキャピタルゲイン狙いではくインカムゲイン（CF）狙いですから、不動産の値動きはあまり関係ないのですが、それでも自分の持っているいる不動産の「資産価値」があまり激しく変動しないのは大きな安心材料となります。

※「キャピタルゲイン」･･･ 詳しくはコチラの記事をお読みください。
※「インカムゲイン」･･･ 詳しくはコチラの記事をお読みください。

2.ある日突然、「全室が空室になる」ことはない

たとえば、あなたが間取り1Kが8室の1棟アパートを購入したとしましょう。

8人（8世帯）の入居者がいますよね。

この入居者さまたちが、ある日突然、一斉に解約して退去することって考えられますか？

普通、ありえませんよね？

そう。間違いなくそんなことは起こりません。

アパート、マンションを保有していると、どうしても空室は出ます。入居者さまのご転勤やご結婚などがありますからね。

ただ、まとめて多くの空室が出ることはありません。

1室ご退去が出たら募集して埋めて、また退去が出たら募集して埋めて、、を長期的に繰り返していくことになります。

私が申し上げたいのは、株や為替（FX）などは、ある日突然、大暴落があって保有資産が半分になった、1/3になった、、、ということが起こりえますが、不動産投資はそうした急変動がないために長期的な安定副収入が得られるということです。

なお、ここで大事なことは「空室が出ても、すぐに埋められる物件」をあなたが購入しているかどうかです。

これさえできていれば、一時的な退去など全く恐れることはありません。大丈夫です。

5.私的年金を構築できる

これからのサラリーマンは、残念ながら、公的年金がほぼあてになりません。詳しくはコチラの記事をお読みください。

日本政府は確かにポンコツですが、それを理由にブツクサ言っても、あなたの明るい未来は開けてきません。

本業の勤務先とは別の安定副収入を得る道へと一歩を踏み出しましょう！

会社員、公務員であるという「信用力」を活かして、「正しい方法」で不動産投資を行えば、長期的な安定副収入を得ることができ、公的年金の不足分を補えます。

※「信用力」については、コチラの記事をお読みください。

つまり、正しい不動産投資は、あなたご自身であなただけの私的年金を構築することに他ならないのです。

6.死亡保険として活用できる

収益物件を購入するときには、「団体信用生命保険（団信）」に入ることができます。

団体信用生命保険（団信）とは、あなた（金融機関から融資を受けた人）がローン完済前に事故や病気などで亡くなった場合や、8大疾病などになったりした場合に、その時点のローン残高をあなたの代わりに金融機関へ支払っててくれる保険制度です。

団体信用生命保険に加入することで、あなたに万が一のことがあったとしても、残された家族は、返済義務がなくなった無借金の物件を相続できます。

これでご家族も安心できますよね。

7.相続対策になる

不動産投資は相続税の減額にもつながります。

現金と不動産では、たとえどちらも同じ1億円の価値だったとしても、相続税評価額の算出方法が異なり、現金のほうが割高です。

そのため現金を不動産に替えておけば、相続税をより抑えることが可能になります。

なぜなら、不動産の相続時の評価は、実際に売却できる値段ではなく、路線価から不動産評価額を導き出すからです。

その評価額は相続のとき、一定の条件を満たすと、投資用で他人に貸す場合は50％オフになります。これを「小規模宅地の特例」といいます。

たとえば、1億円の路線価での評価のある不動産が小規模宅地の条件に当てはまっていれば、投資用の場合は5000万円まで評価を下げることができます。

このような相続財産の評価下げにより、相続税の節税対策としては非常に大きなメリットがあります。

8.現物資産であるため、インフレに強い

不動産投資では、現金と異なり実際に形のあるものが収益を生み出しています（このような資産を「実物資産」といいます）。

実物資産は市況の影響を受けづらく、特にインフレーション（インフレ）に強いと言われています。

なぜなら、インフレ時は貨幣の価値が下がって物（モノ）の価値が上がりますから、次のような事態が起こるからです。

●現金
資産価値5000万円　⇒　＜物価が1.5倍になっても＞貨幣は5000万円のまま

●不動産
資産価値5000万円　⇒　＜物価が1.5倍になったら＞価格変動の影響を受けるため、7500万円の価値になる

特に不動産投資の場合、「住」という人間生活の根幹に関わる投資であり、ほかの投資と比べて金融危機の影響を受けにくいのです。

新型コロナ感染拡大が収束していない2022年現在、世界的にインフレが加速しています。米FOMC（連邦公開市場委員会）が2022年、金融引き締めを急ぐとの警戒感が強まっており、世界経済は不透明感を増しています。

日本においても、物価は上昇傾向にあります。「インフレに強い資産」への組み替えを行っていくことが必要になってきます。

不動産投資のメリットを享受することなく、毎日、汗とストレスまみれになって働いている人々があまりに多い

不動産投資のメリットについて十分にご理解いただけたでしょうか？

私は、会社員・公務員であることの「信用力」に気づかないまま、これらのメリットを享受することなく、毎日、汗とストレスまみれになって働いている人々があまりに多いことを憂いています。実に切ない話です。

もちろん、不動産投資にはデメリットやリスクがあります。

ですが、これらのデメリットやリスクは、ほぼ全てがコントロール可能であって対処できます。

※不動産投資のデメリット・リスクについては、コチラの記事をお読みください。

悲しことですが、政府はもちろん、誰もあなたを守ってくれません。

ですので、是非、不動産投資に関する理解を深め、できれば一歩を踏み出して、そのメリットを存分に味わってください。

あなたの豊かさを、そして幸せな未来を心より祈念いたしております。