「今年で56歳なのですが、今からでも不動産投資を始められますか？」

といったご質問です。

多くの方が「年金だけでは不安」とおっしゃっておられます。

そもそは何で真面目に勤め上げようとしておられる会社員・公務員の方々がこんなに老後不安を抱えるのか？？　本当に日本政府には腹立たしい思いですが、グチを言っても仕方ありません。

目の前の現実と向き合わねばならないのですから。

今よりマシな政府ができることを願いつつ、ここでは「50歳以上の会社員・公務員の不動産投資」について、きたんのない私の考えを述べてみたいと思います。

50歳以上からでも始められるがあまりおススメしない

50歳以上、60歳以上の方からもよくいただくご質問、

これについての私の答えはいつも同じです。

「始められます。ただし、相当厳しいですよ。」

そう。決して不可能なのではないのですが、いろいろと諸条件が厳しくなり、それ相応の覚悟をもって取り組まないとなかなか思うような成果が得られないのです。

私のこのサイトでは「主に20代～40代の会社員・公務員の方々」を対象にしています。

以下では、50歳、60歳になると不動産投資を始めるのが難しくなる理由と具体例を2つ解説します。

新しく取組むことが多いので心身ともに疲弊する

理由の1つ目は「非常に疲れる」ということです。

一般論ですが、20代～40代の会社員・公務員の人であれば、気力・体力ともに充実しており、新たなチャレンジもそれ程「苦」になりません。

ところが、これもあくまでも一般論で一概には言えないのですが、人間、50歳、60歳ともなると、全く新たな取組みがおっくうになってきます。

現に何を隠そう、この私がそうです。

50歳を過ぎてから次第にですが、体力・気力に衰えを感じます（繰り返しますが「私見」ですよ」^^;）

「西村さん、今からネットで通販を始めませんか？」と大親友に誘われても、「面白そうだな」とは思いますが、「よし、やってやろう！」とならないのです。

「大変そうだな･･･」という気持ちの方が勝ってしまいます。

こんな弱い気持ちでは、ネット通販に参入して勝てるはずもありませんよね。途中で挫折します。完敗です。

具体的に言えば、不動産投資の取り組み内容を大きく分けると「金融機関開拓」と「物件探し」です。

どちらも難しくはないです。難しくはないのですが、決して楽でもありません。

思うように上手く進まない場合も多いです。

慣れない「金融機関まわり」や「不動産屋まわり」で、相当疲れるのも事実です。

しかもあなたは、会社員・公務員としての「本業」があります。

「金融機関まわり」は平日の本業が終わってからの「夕方から」、「不動産屋まわり」は週末の土曜日・日曜日に行うことになります。

正直キツイです。

ですが、この「キツイ」ところ、「苦しみ」を乗り越えれば、ほぼ成功できます。

言い換えれば、心と体のスタミナ勝負です。

私自身も苦しくて、疲れて、何度も挫折しそうになりましたが、まだ年齢的に40代だったこともあり、当時のメンターに叱咤激励されながら、何とか乗り越えることができました。

そして今では「9棟261室＋戸建て2戸」の専業大家として一定の成功を収めています。

あの時、挫折せずに頑張りぬいて本当に良かったと思っています。

50代、60代のあなた。

繰り返しますが、やってやれないことはないです。

「決して難しくはないけど、楽でもない」不動産投資、あなたは頑張りぬけますか？

ここまで聞いても興味があるという方は、諸条件はありますが、具体的な手法をお教えします。

どうぞ「7日間無料メール講座」にご登録してみてください。

「買える物件」に制約がでてくる

2つめの理由です。

ここではあえて詳しくは述べませんが、50歳、60歳となると、金融機関からの「融資」が難しくなるのです。

多くの金融機関のアパートローンは「返済上限年齢」という制限が設けられています。

たとえば、Ｐ銀行では「満年齢81歳までに返済を終えること」となっています。

Ｐ銀行からアパートローンを借りる場合、仮にあなたが45歳の会社員・公務員であれば最長の「35年融資」を受けることができます。

ですが、仮にあなたが60歳の会社員・公務員の場合であれば、完済年齢が81歳ですから「81-60＝21」で、「21年融資」しか受けることができません。

これも詳細は別の記事で述べますが、借入期間は長ければ長いほど「月々の返済金額が減り」、手元の残る現金（キャッシュフロー：ＣＦと言います）が増えるのです。

つまり、年齢が高くなればなるほど「買って儲かる物件に制約」が出てくるのです。

50歳以上の会社員・公務員は無理しない方が良い。ただし例外も

以上、私の私見が少し入りすぎたかもしれませんが、50代、60代の会社員・公務員の方に不動産投資はあまりおススメできない、というのが私の正直なところです。

じゃあ、50代、60代の会社員・公務員は老後に備えてどうすればいいの？？

という点ですが､､､

これまでの貯蓄や定年時の退職金をローリスクで運用してください

ということに尽きます。

NISAで非課税枠1,800万円（ご夫婦なら合計3,600万円）を運用するにしても、株式一本やりではなく、債券や金（ゴールド）等を上手く組み合わせたリスクの低い運用をされることをおススメします。

2024年5月時点であれば、米国の金利が高いので、一部を米国債（ゼロクーポン債）で運用するのも良いでしょう。

ただしですよ､､､

物事にはすべて「例外」があります。

私の大家仲間にも、55歳から不動産投資を始めて、62歳になっても「毎月30万円の安定収入」を得ている人がいます。

ご年齢に見合わないバイタリティと活力にあふれた方ですが、ここで申し上げたいのは、条件によっては「50代、60代でも不動産投資のやりようがある」ということです。

先にも述べましたとおり、ご興味のある方は、この例外的な手法をお教えします。ぜひ「7日間無料メール講座」に登録してみてください。

その一方で、かくいう私自身も始める前はやはり同じ気持ちでしたので、「不動産投資に何となく興味はあるが、はたして儲かるのか？」という初心者の方は本当に多いのだと思います。当然の疑問、不安でしょう。

なので、ここでは「不動産投資は本当に儲かるのか？」という素朴な疑問に、真正面から向き合ってお応えしてみたいと思います。

この記事を読めば、「不動産投資に興味はあるものの･･･？？」という会社員・公務員の人たちの疑問や不安がスッキリ解消します。ぜひ一読してみてください。

不動産投資は儲からないはウソ！

「不動産投資は儲からない」と言っているのは誰なのでしょうか？

過去に不動産投資をして「失敗に終わった人」、もしくは投資経験はないけど周りやネット上からの知識だけで「よく知らない人」のどちらかがほとんどです。

「儲かる人と儲からない人がいる」が正解

これは不動産投資に限らず、株式投資等どの投資分野にも言えることですが、「儲かる人と儲からない人がいる」のが現実です。

簡単に言えば、自分でろくに勉強もせず、業者の言いなりになって不動産投資をする人が儲かるはずはありません。業者のカモにされて「終了」です。

逆に、師匠（メンター）について正しく学び、自分でもよく考えながら行動力をもって実践する人は、ほぼ間違いなく成功します。儲かります。

不動産投資の儲け方は「長期的な視点」がキモ

投資といえば、株式やFXのデイトレードなど、一瞬で価格の変動を見極めて売買を繰り返すようなイメージを持っている人もいるかもしれません。

しかし、不動産投資のようなミドルリスク・ミドルリターンの資産運用は、やり方次第では大きな利益を得られる場合もありますが、基本的には長期的な視点で取り組む必要があります。

目先の利益を追うのではなく、「長期的な安定副収入を得る」という将来を見据えた考え方でのぞむべきです。

なぜ不動産投資は儲からないと言われるのか？

「飛行機のパイロットになるのは難しいからやめとけ」といわれるように、不動産投資も「儲からないからやめとけ」と周りから反対された経験が、あなたもありませんか？

しかし、何を根拠に不動産投資は儲からないと言われているのでしょうか？？

そこには、不動産投資を経験した人でなければわからない大きな勘違いがありました。
考えられる6つの理由について解説します。

理由①「利回り10%」という言葉の一人歩き

よく収益物件の広告に掲載されている利回りは「表面利回り」です。表面利回りとは現状の空室率を無視した満室時の利回り計算で、かつ経費を考えない利回りのことです。詳しくはコチラの記事をお読みください。

この表面利回りは、実は「入居者がつきにくい」などの理由から売値を下げている物件ほど高利回りになります。

地方の築古物件などに多く見られます。こうした場合、利回り10%以上などザラにあり、対して表面利回り10%を切っている優良物件がむしろ悪条件に見えてしまいます。

「表面利回りは最低でも10%」という言葉がよく聞かれますが、盲目的にその基準で物件選びをすると、都市部・駅近の優良物件は「たいして儲からない」いう短絡的な話になってしまうのです。

理由②「不労所得」という言葉の甘い響き

不動産投資は物件を購入したら放っておけばいいわけではありません。

家賃収入は確かに不労所得ですが、不動産オーナーには日常的な不動産管理会社との打ち合わせや、毎月の入金状況、資金状況の確認、空室が出た場合の入居者募集戦略など、考えること、やるべきことが全くないわけではありません。

さらには、いつも順風満帆というわけではなく、たとえば自然災害等による物件の損傷等による修繕なども発生します。

この場合は損害保険会社との協議が必要になります。

私もは「会社員・公務員に毎月20万円の安定副収入を」と常々うたっておりますが、「本当に何もしなくてよい」というイメージを持っている人からすれば「話が違うじゃないか」と勘違いされることがまれにあります（^^;）

理由③投資物件がすべて一括りに語られる

不動産投資の物件がすべて一括りに捉えられている状況があります。

しかし、投資用の収益物件には、中古と新築だけでなく、都心と地方、木造と鉄骨造、RC、ワンルームと1棟ものなど、さまざまな投資スタイルがあります。

それぞれの投資スタイルによってメリットやリスクは大きく異なります。

不動産投資は、一般的に初期費用が高額ゆえに「怖い」と感じる人もいるでしょうが、自分なりの物件選定基準をしっかりともち、リスクをきちんと認識しそれをコントロールする術（すべ）を習得しておけば大きな問題にはなりません。詳しくはコチラの記事をお読みくださいをお読みください。

理由④投資目的が定まらないまま物件を購入してしまう

毎月の家賃収入、老後の私的年金、税金対策など。。。不動産投資にはたくさんのメリットがありますが、投資目的があいまいなまま始めると結果的に「儲からない」と感じる人がいます。

たとえば「節税」が目的の人であれば、月々の家賃収入は少なくする必要がありますが、その結果キャッシュフロー（CF）がマイナスになることもあります。

特にワンルームマンション投資ではその傾向が強く現れます。

本来の目的である節税効果が出ていても「月に1万円しかプラスにならない不動産投資は儲からない」と考える人が出ます。

このように、「目的の定まっていない投資」は、成功しているのかどうかすらわからなくなるおそれがあります。

そんなぼんやりした状態で不動産投資をしている人は、意外にも多いのです。

理由⑤バブル時代や他の投機と比較している

現在の不動産投資は「経営」の側面が強く、安定的な家賃収入を得ることが重要です。

バブル時代のように土地の値段が上がり続けて「売却」で大きな利益を生む（キャピタルゲイン）といった投資ではなくなりました。

また株やFXのデイトレードのように、短期間に高額な利益を出す投機でもありません。

物件購入後に不動産管理会社とのやり取りやキャッシュフローの管理といったわずかな実務をしながら、中長期で利益を確保するのが今の不動産投資の主流です。

なので、バブル時代の不動産投資（キャピタルゲイン狙い）やFX等と比べて儲からないように感じる人がいるのも事実です。

※キャピタルゲイン　→　詳しくはコチラの記事をお読みください

理由⑥成功している人たちがいる事実を受け入れたくない

世の中には「成功している人」をどうしても受け入れることができない人がいます。

そのような人は成功者を妬み「今は儲かってもすぐに破産する」とか「裏で違法行為をしているのではないか」といったようなネガティブな情報発信を繰り返します。

ネガティブな情報は広まるのが早く、印象にも残りやすいものです。有名人のゴシップネタがすぐに広まるのと同じです。

こうした人間心理も「不動産投資は儲からない」という通説が流れる原因のひとつです。

不動産投資はどのくらい儲かる？

不動産投資の主な収入源は家賃収入です。

「月額賃料×室数」が毎月の収入になるのですが、当然のことながら、室数が多くあっても入居者がいなければ収入にはなりません。

また、不動産投資には、家賃収入以外にも「敷金」や「礼金」といった入居時に受け取ることができる場合もあります。

ここでは、不動産投資がどのくらい儲かるのか、その収支について解説していきます。

不動産投資の収入

不動産投資の収入は、「家賃」「共益費」「礼金」の3つです。

なお、「敷金」を受け取ることができる場合もありますが、これは、「預り金」として退去時に返金しなければなりませんので収入には含まれません。

家賃

不動産投資のメインとなる収入です。エリアでの競合物件の家賃相場等を参考にしながら決めます。

基本的には、前払いで「翌月分の家賃」が支払われてきます。

共益費

共益費は毎月の家賃と一緒に支払われてくる収入です。

共用部分の水道光熱費や清掃費など、物件の維持管理費用にあてることになります。

家賃の5～10%程度の金額に設定されることが多いです。なお、共益費の使い方にルールはありません。

礼金

礼金は、賃貸契約を結んだ際に、お礼の意味を込めて入居者から支払われるもので、相場は家賃の1～2ヵ月分です。

敷金（預り金）と異なり、退去時に返却する必要はありません。

ただし、現在は一部の人気エリアを除いて「敷金ゼロ・礼金ゼロ」の場合がほとんどです。

不動産投資の支出

不動産投資における支出には大きく分けて「金融機関からの融資（ローン）返済」と「物件管理費用」があります。

融資（ローン）返済

多くの場合、不動産投資は金融機関からの融資を受けて行いますが、この返済額が支出の大部分を占めるため、これが多いか少ないかで投資の収支が決まるといっても過言ではありません。

目安は、この返済額を「収入の60％以内」に抑えることです（この数値を「ローン返済率」といいます）。

もちろん、低ければ低いほど良いのですが、一般的には「50～55％以内」が理想的とされています。

ところで、ローン返済額の内訳は「元金＋利息」ですが、これが決まる要因は「金利」と「返済期間」です。

金利は、もちろん低ければ低いほど、金融機関に支払う利息額が減るので、収支にはプラス要因となります。

しかし、もっとインパクトが強いのが「返済期間」です。

詳しくはコチラの記事をお読み頂きたいのですが、「金利」が「2.0％から1.5％に下がる」のと、「返済期間」が「20年から25年に延びる」とでは、どちらが毎月の融資（ローン）返済額が少なくて済むと思いますか？

答えは「返済期間が25年に延びる」方です。

計算してみれば一目瞭然なのですが、不動産投資においては、圧倒的に「返済期間を延ばす」方が収支には有利に働きます。

ですので、不動産投資を行う際の融資（ローン）を検討する際には、わずかな金利差よりも「返済期間」の方に重点を置いて組み立てをしてください。

管理費用

物件の管理費用には、主に次のような項目があります。

• 物件管理会社に支払う管理委託費用（家賃の2.5～5％）
• 共用部の水道光熱費
• 共用部の清掃費
• 共用部の修繕費
• インターネット設備メンテ費用
• 空室が出た場合の広告宣伝費（AD：家賃1～3ヵ月分）
• 火災保険料
• 固定資産税・都市計画税（固都税）

他にも、エレベーターがある物件では、その設備メンテ費用がかかります。

これら、すべての管理費用は、おおむね総収入（家賃収入＋共益費）の15～25％程度とみておいてください（この数値を「経費率」といいます）。

不動産投資の収入例、最終的な儲けの目安

では、あなたの理解をより具体的なものにするために、ここで収支シミュレーションをしてみます。

【東京都23区内の中古アパート】
　・室数：10部屋
　・家賃：80,000円/月
　・共益費：8,000円/月
　・空室率：20%
　・ローン返済率：60％
　・経費率：20％

さあ、このケースの場合、あなたの「儲け」「キャッシュフロー（CF）」は、年間いくらになりますか？
少し、計算してみてください。。。

･･････

･･････

いかがですか？
意外にパッとは計算できないでしょう？

もちろん、心配はご無用です。こんなものは「慣れ」ですので（^^）

この中古アパートのオーナーの年間の儲けは「年間約169万円」となります。

おおむね「年間収入の20％前後」が、物件オーナーの儲けになると理解しておいてください。

もちろん、経営努力により空室率を下げて収入を増やしたり、経費率を下げることで、儲けはもっと大きくなります。

不動産投資で儲かるとは？ ｢表面利回り」のウソ！？

ここで、ガラッと視点を変えて、そもそもの話をしてみましょう。

「不動産投資で儲かる」とはいったいどういう状態を意味するのでしょうか？

仮に、、、

仮にですよ。。。

あなたに急に「5,000万円」が転がり込んできた！としましょう。
（話が急すぎますか？？ ^^;）

さてさて、あなたはとても堅実な人で、その5,000万円で豪遊したりすることなど決してない人です。。。

あなたは、次の4つのうち、どういう行動をとるでしょうか？？

このサイトを訪れてくれたあなたですから、①と②はないと思います。

では、③と④、あなたはどちらを選びますか？

ちなみに、この不動産（収益物件）の表面利回りは「7.5％」です。

早速、シミュレーションしてみましょう。

③の場合のシミュレーション（管理費用は除いて考えます）

あなたの儲けは、年間で、5,000万円×7.5％＝375万円です。

融資を受けていませんので、375万円まるまるが、あなたの手取り、儲けです。

④の場合のシミュレーション（管理費用は除いて考えます）

あなたの儲けは、年間で、5,000万円×7.5％×（1－60％）＝150万円

金融機関から融資を受けており、そのローン返済（返済比率60％）を除くと、あなたの手取り、儲けは150万円です。

さて、どちらが「儲かっている」と言えるでしょうか？

どうでしょうか？

一見、③の方が儲かっているように見えますが、本当にそうでしょうか？

では、以下のように数字を追加するとどう見えますか？

③の場合は、5,000万円すべてを使ってしまったので、残り資金（現金）は「0円」です。

ところが、④の場合は、500万円しか使っていないので、まだ手元に「4,500万円」の現金が残っています。

するとどうですか？

理論上は、④の場合、あと9回、同じことができると思いませんか？（500万円×9）

つまり、5,000万円の不動産があと9棟、合計10棟買えることになります。

その場合のあなたの手取り（儲け）は150万円×10棟で、年間「1,500万円」になります。

この場合の、あなたが使ったお金（手出し資金）に対する儲けの割合は、
・（150万円/棟×10棟）÷（500万円/棟×10棟）＝1,500万円÷5,000万円＝30.0％

③の場合は7.5％ですが、④の方法では30.0％になります。

この数値のことを「自己資本収益率」（CCR：Cash on Cash Return）といいます。
つまり、あなたの手持ち資金（現金）をどれだけ効率的に使ったか、という指標です。

同じ7.5％の表面利回りの収益物件でも、融資を使ってレバレッジを効かせて買うか否かで、上記のような「自己資金の効率性」に差が出るのです。

私は、自分で貯めた現金はできるだけ使いたくありません。
あなたはどうですか？

私は、できるだけ、他人のお金（融資）を使って不動産投資で儲けたいと考えています。

私はもちろんのこと、多くの「儲かっている大家さん」は、少ない自己資金でできるだけ多くのキャッシュフロー（CF）が出る状態を「不動産投資で儲かる」と定義しているのです。

※表面利回り　→　詳しくはコチラの記事をお読みください

不動産投資で儲からない人の特徴とは？

不動産投資はとても有効な資産運用の手段ですが、単に収益物件を購入すれば成功するほど甘くないのも事実です。

現に、想定どおりに儲かっていない人が実在します。

では、不動産投資で儲からない人にはどのような特徴があるのでしょうか。その共通点をご紹介します。

1.不動産投資について学ぼうとしない

収益物件を購入したら日常の物件管理管理業務は管理会社に任せることができるためため、不動産投資はよく「不労収入」と呼ばれますし、私もそう認識しています。

しかし、不動産投資に関する知識が全くなくても良い訳ではありません。

何よりも不動産投資についてしっかりと学んでおかなければ、儲からない物件を購入し、取り返しのつかない事態に陥る可能性が高くなります。

2.計画性がない

不動産投資はそのリスクを最小限にするためにも、計画性を持って取り組むことが重要です。

儲からない投資家の多くは、計画性がない傾向にあります。

全く基本的なことですが、たとえば、不動産投資では家賃収入だけでなく、ローン返済や固都税、管理費、修繕費など、定期的な支出があることすら忘れているような人がいますから驚きです。

毎月の家賃収入だけに目を奪われて、支出を見落としていませんか？

こうしたことでは当然、儲からない結果になってしまうでしょう。

3.投資目的が明確になっていない

私が初心者の人に「不動産投資を始めたい理由」を質問したら、多くの人が「お金を儲けたいから」と答えますが、さらに突っ込んで「目的」を聞いてみると明確な答えが返ってくることは稀です。

そもそも、なぜ「目的」を明確にする必要があるのでしょうか？

人によって、「儲けたい」にもいろいろあります。

いくら儲けたいのか、いつまでに儲けたいのか、もっと言えば「何のために儲けたいのか」、、、
預貯金するよりもリスクをとって投資するのですから、その「根っこ」は必ず明確にしておくべきです。

なぜなら、「根っこ」が明確でなければ、いろんな人の意見に振り回されたり、ヘタをすれば騙されて儲からない物件を買ってしまうからです。

不動産投資をする前には、あなたならではの「ライフプラン」が不可欠です。詳しくはコチラの記事をお読みください。

4.営業マンの話を鵜呑みにしてしまう

私の経験上、これが「儲からない不動産投資家」の最も多いケースです。

不動産会社は大きく、不動産売買仲介会社と不動産管理会社の2つに分けられます（兼業している会社も多い）。

不動産売買仲介会社の「儲け」は、当然ながら「売買仲介手数料」です（売買価格の3％＋6万円。「売り」と「買い」の仲介両方をやれば、6％＋12万円、これを業界用語で「両手」といいます）。

たとえば、1億円の収益物件を両手で仲介すれば、仲介手数料は612万円にもなります。

これが一発の売買で手に入るのですから、売買仲介会社の営業マンは必死で営業しています。

なので、物件を売ることばかりに力を入れている会社が非常に多く、初心者はこうした業者に大いに注意しなければなりません。

営業マンの物件説明内容だけでは不十分で、中には意図的に物件のデメリットを隠す犯罪者まがいの人もいるのが実情です。

営業マンの話を決して鵜呑みにしてはなりません。

不動産会社（売買仲介会社）選びを軽視しないようにしましょう。詳しくははコチラの記事をお読みください。

不動産投資で儲かっている人の考え方

逆に「不動産投資で儲かっている」という人はどんな考え方でどんな行動をとっているのでしょうか？

結論を言えば、儲かっている人は「経営者の視点」で投資を行っています。

なぜなら、不動産投資では、中長期的な視点であらゆることを判断することが求められるためです。

ここでは、儲かっている人の考え方についてご紹介します。

1.長期的な計画を立てている

不動産投資で成功するためには、緻密なシミュレーションが必要です。

儲けている人は、収益物件の購入時には数年先までの収支シミュレーションを行うのはもちろんのこと、物件によっては売却の時期まで考慮するなど、長期的な計画を立てています。

このように、あらゆる視点から長期的に計画を立てるため、さまざまなリスクをコントロールできるのです。

2.物件選びに自分なりの明確な基準を持っている

不動産投資で成功している人、儲かっている人は、購入物件の選定について深く勉強し、実際に買う際においては非常に慎重かつ大胆に行動します。

決して、不動産会社の言いなりで買ったり、営業マンの話を鵜呑みにしたりなどしません。

なぜなら、物件購入の段階で、不動産投資の成否はほぼ決まってしまうからです。

万が一、「儲からない物件」を買ってしまうと、その後の管理・運営で挽回することは極めて困難であることをよく知っているのです。

物件選びは、融資と並んで、「不動産投資のキモ」です。

それゆえに、儲かっている投資家は、物件選びには自分なりのこだわりや明確な基準をもっています。詳しくはコチラの記事をお読みください。

3.よく勉強している

これは、不動産投資家に限ったことではありません。儲かっている会社の経営者と儲かっていない経営者では、情報収集量や勉強量が驚くほど違います。

儲かっている不動産投資家は、収益物件や不動産業界のことはもちろん、社会経済全般や世界経済まで幅広く、日々学んでいます。

逆に、儲からない投資家の多くは、すべてを管理会社に一任し、自分は遊び呆けています。

確かに、儲かる物件さえ融資を受けて買うことができれば「不労収入」にはなるのですが、自分が学ぶことをやめてしまってはなりません。

日々の管理を任せている管理会社の意見を参考にしつつも、重要な判断は、経営者として責任をもって自らが行う必要があるのです。

これは、これから不動産投資を始めるあなたにも同じことが言えます。

もちろん、実践経験を積みながら学んでいくのですが、いくら初心者とはいっても、失敗しないためには最低限の知識を身につけておきましょう。

上記の「自己資本収益率」（CCR）や、コチラの記事にある専門用語くらいは知っておくことを強くおススメします。

「不動産投資はやめとけ」にまどわされず、儲け方を学び実践しよう！

不動産投資は「儲かる」が正解であり、不動産投資は「儲からない」も正解と言えます。

つまり、「やりよう」によって、どちらにも転ぶということです。

最も良くないのは、無知であること、不動産投資について知らないということです。

自分でよく調べることなく、不動産投資の失敗談を鵜呑みにし、「不動産投資はやめとけ」という風評だけで「自分には関係ない」と決めつけてしまうことです。

これは実にもったいない。。。あなたの人生における「大きな機会損失」になります。

会社員・公務員であるあなたにとって、不動産投資は難しくはないです。

ただ、儲かる収益物件を買うまでは、「難しくはないが」決して「楽ではない」のも事実です。

正しく学び、正しく努力をコツコツと続ければ、必ず成功します。

ここの「正しく」というところがポイントです。

特に「誰から正しく学ぶか」が「儲かる、儲からない」を大きく左右します。

とにかく、「不動産投資はやめとけ」という風評を鵜呑みにして、自らその可能性にフタをしてしまうのだけはやめてください。

勤務先の給料とは別の「毎月20万円の安定副収入」を得る可能性があなたにはあるのですから、まずは「正しい儲け方」だけでも一度学んでみてください。

要は「初心者はリスクを最小限に抑えて始める」ということで、多くのサイト記事にもそうした考え方や手法が紹介されています。

こうした背景には、不動産投資に興味があり、やってみたいけれども、一方で多額の融資（ローン）が怖いという人々が多いからに他なりません。

ですが、本当にそうなのでしょうか？

「不動産投資は小さく始めて大きく育てる」が正解なのでしょうか？

私はこの考え方には大いに疑問をもっています。

なぜなら、小さく始めても小さいまま、さらには、逆に難易度が高くなり、貧乏ひまなしになっている人をたくさん見てきたからです。

そこで、この記事では「不動産投資を小さく始める手法」を解説したうえで、その結果、どういう事態になるのかを詳細にお知らせしてみたいと思います。

不動産投資を「小さく始めて、大きく育てたい」とお考えのあなた、、、必見ですよ！

「小さく始める不動産投資」方法はあるが、「月額20万円の安定副収入」は実現しない

不動産投資を小さく始めたいという会社員・公務員の人はかなり多いです。

統計データなどはありませんが、私がコンサルティングをしてきた経験値・感覚値から申し上げますと、不動産投資に大変興味があるという初心者の人の中でも、「10人中9人」は小さく始めたいとおっしゃいます。

さらに言えば、その小さく始めたいという「9人」のうち、「3人」は「最初から大きく1棟ものを始めたいが、初期費用（貯蓄）が足りない」という人です。

残りの「6人」は、「初期費用分くらいの貯蓄はあるが、金融機関からの借入れ（ローン）が怖い」とおっしゃいます。

興味深いのは、そういう人に限って、結構な金額の「マイホームローン」を借りて、自宅（マンションや戸建て）を所有している人が多い点です（^^;）

これは一体どういうことなのか、今の私には理解できません。

マイホームローンは平気で借りられるが、収益物件のローンは怖い。。。

けっしてバカにしたり、ちゃかしたりするつもりなどありませんが、現実、そのような人が多いのが、この日本です。

あなたはどのように感じますか？

やはり収益物件を買うための借入れ（ローン）は怖いですか？

マイホームローンなら、平気ですか？

このあたりの話を突き詰めていくと、どうしてもわが国の「お金の教育」とか「金融リテラシー」といったそもそもの問題に行きついてしまいますので、ここでは控えます。

なので、この記事では、不動産投資を「どうしても小さく始めたい」という人向けに、その方法を無料でご紹介します。

※なお、「小さく始める不動産投資」方法の代表例でもある「ワンルームマンション投資」については、コチラの記事をお読みください。

「小さく始める不動産投資」は4種類

不動産投資を小さく始める方法は4種類あります。以下、その手法を簡潔にお伝えします。

1.不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングとは、不動産投資に特化したクラウドファンディングのことです。

そもそもクラウドファンディングとは、資金調達手法のひとつで、「こういうプロジェクトを実現したい！」という想いに賛同した出資者が、配当などのリターンを得る代わりにお金を出資することをいいます。

不動産クラウドファンディングは、「特定の物件への投資」という形になります。1口1万円から投資が可能です。

投資家は各ファンドの物件概要や利回りなどを見て投資するかどうかを判断します。

ファンドは出資者から集めた資金を元手に不動産投資を実行し、発生したインカムゲインやキャピタルゲインを投資家に分配するという流れになります。

運用期間は2年程度が一般的で、投資した元金は運用期間終了後に返済されます（元金の保証はありません）。

2.REIT（不動産投資信託）

REIT（リート）とは、「Real Estate Investment Trust」の略称です。不動産を投資対象に投資した投資信託で、日本の国内法に則った商品は「J-REIT」と呼ばれています。

J-REIT市場が創設されたのは2001年で、「小さく始める不動産投資」としては最もメジャーになっている方法です。

REITは、どの収益不動産に投資するかによって「総合型（オフィス・住居・ホテルなど3種類以上）」「複合型（商業施設・底地など2種類以上）」「特化型（特定の収益不動産に集中投資）」の3種類に分かれます。

どのタイプか、財務状況はどうか、利回りはどのくらいか、格付け機関による信用度、時価総額などさまざまな角度からREIT商品を選ぶ必要があります。

REITを発行している不動産投資法人は「投資証券」を発行し、投資家はその投資証券を購入します。

不動産投資法人はその資金を元に「複数の不動産」に投資をし、得られたインカムゲインやキャピタルゲインを投資家に分配します。

「投資証券」は、株式や一般的な投資信託を買うのと同じように、証券会社を通して簡単に購入できます。

3.不動産小口化商品

不動産小口化商品とは、「ひとつの不動産」を一口100万円程度に小口化して販売し、その利益を投資額に応じて出資者に分配する商品です。

たとえば3億円の不動産なら、一口100万円×300口で販売されるイメージです。

売主は、国土交通大臣または都道府県知事の許可を受けた「不動産特定共同事業者」です。

不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化商品は、「任意組合型」「匿名組合型」「賃貸型」の3つに分けられます。

4.低予算で購入できる収益物件への投資

「低予算で購入できる収益物件」の定義はありませんが、だいたい1,000万円以下の物件を想定してください。

ワンルームマンション投資や、古い戸建て収益物件への投資であれば、数百万円〜1,000万円以下で購入できる投資物件が見つかります。

初期費用はおおよそ物件価格の15〜30%が一般的ですので、物件価格が300万円なら45万円〜90万円程度、600万円なら90万円〜180万円程度、1,000万円なら150万円〜300万円程度の自己資金が必要となります。

小さく始める不動産投資では、結果的に大きくならない

以上が「小さく始める不動産投資」4種類の概要です。

ただ、強調しておきたいのは、次の一点に尽きます。

仮にあなたが、毎月1万円とか2万円程度の「おこづかい」稼ぎがしたい、あるいは、老後にちょこっとした年金の「足し」があればいいのであれば、この記事を参考にして、ぜひもっと深く調べて実践することをおススメします。

ですが、私がこのサイトで主張しているのは、

という点です。

そして、ここでいう「不動産投資」とは、できるだけ少ない初期費用で、金融機関からの融資（ローン）を使ってレバレッジを効かして、「最初から大きく始める不動産投資」です。

小さく始める不動産投資は、残念ながら「小さいまま」であることがほとんどです。

気の遠くなるような長い時間と大変な労力をかければ例外はあるかもしれませんが、それでは会社員・公務員としての本業に支障をきたすこととなり本末転倒ですよね。

正直申し上げて、私は、あなたにはおススメしません。

不動産投資を小さく始めると「貧乏ひまなし」になる3つの理由

実際に不動産投資を小さく始めた人を見ていると、結果的に「貧乏ひまなし」になっている人がほとんどです。

その理由は、以下の3点に集約できます。

1.どうしても労働集約型になってしまう

小さく始める不動産投資に共通して言えるのは、「参入のハードルは低いが、利益を出すには相当の時間を割く必要がある」ということです。

不動産クラウドファンディング　：　PCモニターに張り付いて･･･

不動産クラウドファンディングでは、人気商品は即完売となるため、募集日にはPCモニターに張り付いて早いもの勝ちの「列に並ぶ」必要があります。

REIT（不動産投資信託）：　PCモニターに張り付いて･･･

投資証券として売買するREIT（不動産投資信託）は、利益を出すために株式と同様にチャートを眺める必要があります。

不動産小口化商品：事業者選定に時間がかかる

不動産小口化商品は事業者に運用の大半が委ねられるため、事業者の選定に大きく時間を割くことになります。

不動産小口化商品の事業者は国土交通省の大臣または都道府県知事に認可を得ているため、一定の信頼を置くことはできますが、運用破綻による倒産のリスクもゼロではありません。

古い戸建て収益物件投資：修繕に膨大な労力がかかる

「古い戸建て収益物件への投資」は、DIY感覚でリノベーションを楽しめる方には向いていますが、老朽化による修繕・メンテナンスが定期的に必要となるため、結果的に膨大な労力がかかる可能性が大いにあります。

ワンルームマンション投資」は、コチラの記事に詳細を書いていますので、そちらをご覧ください。

以上の点から、小さく始める不動産投資は参入しやすいものの、利益を得るためには当初の想定以上の労力を割く必要があります

そのため、投資業の中でも実は労働集約的であると言えます。

2.投資家としての実績・信頼性を積み上げられない

物件を所有しない「不動産クラウドファンディング」と「REIT（不動産投資信託）」に当てはまる点ですが、通常の不動産投資と比べて金融機関に投資家としての実績を示しづらいという欠点があります。

不動産投資を小さく始めて大きく育てるためには、いずれ金融機関からの融資（ローン）を活用していく必要があります。

金融機関からの融資（ローン）は、あなたの不動産投資家としての実績や信頼を担保として得られます。

そのため、「不動産クラウドファンディング」や「REIT（不動産投資信託）」では、運用自体を専門家に委ねている点から投資家としての実績・信頼を金融機関に示しづらいことが、規模拡大への大きな壁となります。

3.税金の負担が大きい

通常、1棟ものの不動産を購入した場合、「減価償却」という方法を取ることができます。

減価償却とは、物件の購入費用を一定年数に分け、毎年の経費として計上する税務上の制度のことです。

経費を長期にわたり「均す（ならす）」ことのできる減価償却は、投資家にとって非常に助かる制度なのです。

しかしながら、物件を購入しない「不動産クラウドファンディング」と「REIT（不動産投資信託）」では、減価償却による経費計上を活用できません。

また、古い戸建て収益物件への投資では減価償却期間が短くなります。

そのため、たとえば古い戸建て収益物件を購入した場合、減価償却による税金対策は短期間で終わってしまうというデメリットがあります。

また、「不動産クラウドファンディング」はその収益が雑所得扱いとなります。

そのため、分配金から一律で20.42％の源泉徴収がされたうえで投資家に分配される形が基本となります。

つまり「小さく始める不動産投資」は、経費コントロールによる税金対策が実質的に不可能です。そのため、税金負担が大きくなる点は、事前によく理解しておくべきです。

「不動産クラウドファンディング」の実情

・不動産クラウドファンディングのメリット

①1口1万円の少額から不動産投資ができる

最大のメリットは、1口1万円という超少額で不動産投資できる点です。

最低投資金額はクラウドファンディングサービスによって異なりますが、多くのサービスで「1口1万円から」を売りにしています。

②少額投資で億単位の物件に投資できる

不動産クラウドファンディングでは多くの人から資金を集めるため、億単位の物件に投資できるメリットがあります。

ただし、実際に「オーナー」になれるわけではなく、あくまで投資した結果得た利益を分配してもらえる立場に過ぎません。

・不動産クラウドファンディングのデメリット

①換金性・流動性が低い

未上場の会社が発行する有価証券は証券取引所で売買できないため、換金性や流動性は無いと思ってください。「不要になったから売る」ということができません。

また、定められた運用期間中の途中解約はできない商品がほとんどです。

②1口購入ごとに申込や審査がり、労力がかかる

1口ごとに申込や審査が都度必要となるため、労力がかかります。

また、どの案件に投資するかを入念に調査する時間もかかります。

1口1万円の投資を行うために時間をかけて選んだリターンが「200～600円」程度と考えると、投じた労力の割には得られる利益は少ないです。

③元本割れや貸し倒れリスクがある

投資前の想定利回りを見ると「必ず儲かりそう」な気がしてしまいますが、場合によっては元本割れや貸し倒れとなることがあります。

出資者から集めたお金で投資した結果、利益が出れば分配されますが、逆に成績が悪ければリターンを支払えないからです。

基本的に「元本保証は無い」ため、そのリスクを十分に理解したうえで投資する必要があります。

「REIT（不動産投資信託）」の実情

・REIT（不動産投資信託）のメリット

①安定的に収入を得られる

REITは「家賃収入を原資」に分配金を支払っているタイプの商品を選べば、継続的に安定的に収入を期待できます。

不景気であっても家賃は変わらず入ってくるため、分配金に影響が出にくいからです。

実物の不動産投資のようにレバレッジを効かせられないため収益性は低いものの、安定的に収益は得られます。

②換金性や流動性が高い

REITは上場株式のように証券取引所に上場しているので、証券会社を通じて簡単に購入・売却ができます。

他の少額不動産投資と比べても、換金性・流動性はトップクラスです。

③5万円程度から投資可能

上場しているJ-REITの投資価格は、安いもので1口2～5万円程度、高くても50～70万円程度です。1口数万円から不動産への投資ができます。

・REIT（不動産投資信託）のデメリット

①相場の変動が激しい

証券会社で気軽に売買できるREITですが、株式と同じように売買できるがゆえに、株式市場の影響を受けやすいというデメリットがあります。

たとえば2020年2月から3月にかけては、新型コロナウイルスの影響を受けてREITの価格は半分にまで下がりました。

実物の不動産投資と比べるとかなりボラティリティ（価格変動の度合）が高い金融商品です。

②物件選定や運用管理を自分でできない

投資不動産の選定や、その運用管理を専門家に任せるREITでは、もちろん自分でそれらをコントロールすることはできません。

実物の不動産投資との比較はもちろんのこと、不動産クラウドファンディングと比べてさえも、専門家任せという特徴が強いというデメリットがあります。

③利回り低下や元本割れなどのリスクがある

市場環境や経営破綻、また投資対象不動産が自然災害に遭うなどさまざまな状況が原因で、利回りの低下や元本割れなどのリスクがあります。

「不動産小口化商品」の実情

ここでは、より実物投資に近い「任意組合型」の不動産小口化商品について解説していきます。

・不動産小口化商品（任意組合型）のメリット

①優良物件を一口100万円から購入できる

立地の良い優良物件は、不動産価値が高く空き室リスクも低い反面、物件価格がかなり高額になります。

そうした物件でも、不動産小口化商品なら一口100万円程度で購入できます。

②管理・運用する手間がかからない

実際の管理・運用（物件管理など）は事業者が行うため、投資家には煩わしい手間が発生しません。

③キャピタルゲインも見込める

不動産クラウドファンディングではインカムゲイン（家賃収入）しか得られません。

しかし、不動産小口化商品は物件の「所有権」も分配されるため、売却によるキャピタルゲイン（売却益）も見込めます。

④相続税対策として使える

不動産小口化商品は不動産を持分所有しているのと同じ扱いになります。

そのため、現金ではなく不動産小口化商品として相続することで相続税を節税できます。

・不動産小口化商品（任意組合型）のデメリット

①実物不動産投資より利回りが低くなる

不動産小口化商品では、事業者に物件の管理・運用を委託するため、その分の手数料が引かれた上で利益が分配されます。

そのため、実物不動産投資と比べると利回りが低くなる傾向にあります。

②元本保証や賃料収入の保証はない

他の商品も同じですが、元本保証や賃料収入の保証はなく、元本割れの可能性があります。

少額（45万円〜300万円程度）で購入できる収益物件投資の実情

・少額で購入できる収益物件投資のメリット

①実物投資のノウハウを学ぶことができる

少額とはいえ「実物」の収益物件に投資することで、不動産投資のノウハウを学べます。

勉強するつもりで少額から始めて、やがて投資規模を大きくする戦略ならばありです。

②少額で買える古い戸建て物件では高利回りが見込める

古い戸建て収益物件の利回りは一般的に高くなるため、高利回りの投資が期待できます。

たとえば、古い戸建て収益物件を200万円で取得、100万円かけてリフォームし、月5万円の家賃で賃貸できたとすると表面利回りは20%になります。

・少額で購入できる収益物件投資のデメリット

①収入ゼロのリスクがある

ワンルームマンション投資も古い戸建て収益物件投資も、1棟もの物件（複数の居室がある物件）投資と異なり、入居者さまがみつからなければ「収入はゼロ」です。

収入がゼロでもローン返済や経費はかかってくるため、結果的に赤字となり「手出し」が発生してしまいます。

不動産投資を「小さく始める」のは、あくまでも「貯蓄」の延長。やはり一棟ものへの投資がおすすめ

次の表は、不動産投資を「小さく始める」方法のメリット・デメリットを今一度、整理し直したものです。

いかがでしょうか？

私が最も気になるデメリットは「手間暇がかかる割には、リターンが少ない」という点です。

これならば、コチラの記事で紹介したように、単純に「しっかり貯蓄」するか「新NISA」を活用する方がはるかに効率的だと思うのです。手間暇がかかりません。

実際、上記のような不動産投資方法では、得られるリターンは「新NISA」と同等か、ヘタをするとそれを下回ってしまうかもしれません。

なので、以下のような人であれば、トライしてみて構わないと思います。

• どうしても余裕資金を使って「不動産クラウドファンディング」や「REIT（不動産投資信託）」、「不動産小口化商品」をやってみたい
• 月1万円とか2万円程度の「おこづかい」稼ぎがしたい
• 老後にちょこっとした年金の「足し」があればいい

ですが、これらをいくら続けても、給料とは別の「毎月20万円の安定副収入」に育っていく可能性は極めて低いと思っていてください。この点は繰り返し、強くお伝えしておきたい部分です。

少し言い過ぎかもしれませんが、「不動産クラウドファンディング」等の投資手法は、しょせん「なんちゃって不動産投資」です。

「新NISA」等と同じく、「本当の実物不動産投資の初期費用」をつくるための「貯蓄」の一環程度と考えてください。

もし、あなたが本気で、1年後には「毎月20万円の安定副収入」を得たいと考えているのであれば、不動産投資は「小さく始める」のではなく、初期費用を頑張って貯めたうえで、最初から「大きく始める」ことを今ここで決意してください。

私も初めての物件購入を検討していた2013年頃は、デメリットやリスクについて懸命に情報収集していました。

そこで、「9棟・261室＋戸建て2戸」の専業大家になった今、改めて、不動産投資のデメリット・リスクについて分かりやすく整理してみました。

重要なのは、確かに不動産投資にはデメリットやリスクがありますが、それらはすべて、あなたがコントロールできるという点です。

これを読めば、あなたも、不動産投資のデメリットやリスクについてしっかりと理解したうえで、それらを「コントロールする術（すべ）」がお分かりになると思います。

　　　　　　　　　　　　　　　　目　次

不動産投資のデメリット・リスクとその対応策

1.初期費用が必要

不動産投資の初期費用はコチラの記事に書いているとおりですが、一般的にいって、少なくとも「諸費用」分の500万円程度は必要です。

預貯金が1500万円とか2000万円ある人からすると大きな出費には思われないかもしれませんが、預貯金が少ない人には手も足も出ない金額であることは事実です。

ちなみに、諸費用とは、文字どおり、収益物件を購入する際に必要となる諸経費のことで、具体的には、次のような費用項目が含まれます。

・不動産仲介手数料
・登録免許税
・印紙税
・不動産取得税
・司法書士報酬
・ローン事務手数料
・団体信用生命保険料
・火災・地震のための損害保険料

ただし、、、

ただしですよ。。。

500万円の預貯金がない人は「不動産投資は全く無理」というわけではありません。

少し時間はかかりますが、方法はありますので心配はご無用です（^^）

2.物件取得までにかなり時間と労力を要する

まずは何といっても「NG物件」を買ってしまわないための「正しい学習」が絶対的に不可欠です。ここに労力と時間を惜しんでは、あとで大変な目にあいます。

正しい学習というと、本を何冊も読んで、、、というイメージを持たれる方も多いとは思いますが、さにあらず！

豊富な実績と経験を兼ね備えた実践者から、再現性のある手法を「習う」のです。

「習い」ながら、並行して自分で「本」を読んで学び、理論や具体的手法を体にしみ込ませていくような方法がベターです。

いわゆる「泥縄（どろなわ）式」の勉強方法です。

本で読んだ知識だけではうわっすべりして使い物になりませんが、実践的に習いながら読んだ本の知識は、あなたの血肉になります。

こんなご経験、あなたもおありですよね。。。

「習って」、「学ぶ」分野は、当然ながら「物件探し」と「融資付け」です。

同時並行的に進めていくのですが、大変さの中身が両者では全く異なります。

といった感じでしょうか。

物件探しについては、習熟してくれば、物件資料をわずか「3秒」見ただけで、真剣に検討する物件か否かが分かるようになりますよ（^^）

3.空室時の収入減

空室とは、賃貸用の部屋に入居者がいない状態です。空室は「不動産投資の最大のリスク」と言われています。

引用元：健美家「第7回不動産投資に関する意識調査」

なぜなら、空室が増えたり空室期間が長く続いたりすると家賃収入が減ってしまうからです。

具体的に言えば、不動産投資は家賃収入からローンの返済を行うため、家賃収入が減ってしまうと収支が赤字になってしまい、給与収入や預貯金等から不動産投資の赤字分を補填しなければいけない状況になります。

もちろん、入居者さまのご都合（転勤や結婚など）による短期的な空室は、どの収益物件にもあります。

問題なのは、空室率（全居室数に占める空室の割合）が高くなっていったり、その空室が長期間にわたる場合です。

これでは、何のために不動産投資を始めたのかわかりません。

で、これを避ける方法は、たったひとつ。

「空室が出ても、すぐに次の入居者さまが決まる物件」を買うことです。

つまりこのデメリット・リスクは、収益物件を買う前でしか回避することができません。

そんなの当たり前だろ、、、と言われそうですが、これを意識せずに業者（不動産売買仲介業者）の言われるがままに「空室リスクの高い物件」をまんまと買わされている人が多いのです。

あなたがやるべきことはただひとつ。

購入検討段階で「入居需要調査」を正しく行うことです。これに尽きます。

逆に、これさえ正しく行っておけば、あなたは「空室リスク」など全く怖くありません。

詳しくはコチラの記事をお読みください。

4.購入後に物件の「瑕疵」が明らかになることがある

瑕疵（かし）とは、「欠陥」を意味します。不動産投資における瑕疵とは、収益物件の欠陥のことです。

これが、購入後に見つかることがまれにあり、そうなると物件の売主と買主との間で大きなトラブルになる可能性があります。

なぜなら、大きな欠陥の場合、修繕費用が多額になり、最悪の場合、買主であるあなたが、その全額を負担することになる可能性もあるからです。

瑕疵（欠陥）の実例としては、次のようなものがあります。

・雨漏りがする
・シロアリ被害がある
・土壌汚染がある
・給排水管の故障
・居住するのに支障がでるほどの損傷がある

そして、こうした瑕疵について、売主が負う責任のことを「瑕疵担保責任」（契約不適合責任）といいます。

少し話が難しくなるかもしれませんが、今は軽く読み流すくらいでよいので、知っておいてくださいね。

（※瑕疵担保責任は2020年4月の民法改正で「契約不適合責任」と名称が変わりましたが、この記事では、従来からなじみのある「瑕疵担保責任」と記載します。）

瑕疵担保責任の期間は、売主・買主合意のもとで決められますが、一般的には3ヵ月から1年程度です。

仮に、あなたが中古の1棟マンションを購入し、その瑕疵担保責任中に、たとえば「購入前は気づかなかった外壁のヒビ割れによる雨漏り」が発見された場合、売主は外壁補修をし雨漏りを修繕しなければなりません。

しかし、往々にして起こるのが、瑕疵担保責任の期間を過ぎてから、給排水設備の故障や、雨漏りがするといった瑕疵（欠陥）が見つかるケースです。

宅建業者が専門家による建物状況調査（インスペクション）の活用を促し、建物状況調査の普及を図る
引用元：「改正宅地建物取引業法の施行について」（国土交通省）

こととなりました。

が、あくまでも建物状況調査（インスペクション）の「斡旋の義務化」であって、「実施の義務化」ではありません。

これが日本の不動産取引にまだ不透明さが残る部分だと私は思っています。

なので、あなたは収益物件の購入前に、必ず「建物状況調査（インスペクション）」を実施するようにしてください。

加えて、売主から「瑕疵担保責任の免責」を提案されても、絶対に拒否してください。

「瑕疵担保責任の免責」とは、売主が瑕疵担保責任を全く負わないという特約です。

これは買主であるあなたのリスクが大きくなる特約ですから、しっかりと断り、3ヵ月から1年程度を目安に希望の期間を伝えてください。

5.借入の際に、金融期間から「個人保証」を取られる

日本の場合、収益物件を購入する際、金融機関は収益物件を担保にするだけではなく、借り手の個人財産までも差し押さえる権利を持つことができます。

こうした金融機関の行為を「個人保証」を取るといい、また、こうしたローンのことを「リコースローン」といいます。

たとえば、会社員のAさんが業者の言われるがままに5000万円の収益物件を購入したとします。しかし、案の定、空室率が高止まりし、ローンの返済を何回か滞納してしまいました。

融資をした金融機関はただちにその収益物件を差し押さえ、競売（けいばい）にかけ4500万円で売却しました。

しかし差額がまだ500万円あります。その500万円はAさん名義の給料や銀行口座から法的手段を使って差し押さえることができるのです。

一見、怖ろしい話ですが、リコースローンにもメリットはあります。

つまり、リコースローンは貸し手の金融機関に対して大きな保証を与えるため、かなり低い金利でローンを組むことができます

支払いさえ滞ることがなければ借り手にとっても大変魅力のあるローンなのです。

ちなみに、金融機関が個人保証を取らないローンのことを「ノンリコースローン」といいます。

前述のAさんの場合でいえば、収益物件を手放しても残った差額500万円を、Aさんは支払う必要がありません。金融機関はこの500万円を損失として引き受ける必要があります。

しかしながらノンリコースローンはリコースローンにくらべて審査基準が厳しく、金利もずっと高くなるというデメリットがあります。

米国不動産投資などは、このノンリコースローンが適用されるケースが多いです。

さて、話を「個人保証」を取られるリコースローンに戻しますが、これは、結論から申し上げますと、あなたは心配する必要はありません。

なぜなら、初心者のあなたには、上記で申し上げた「団体信用生命保険（団信）」に入るからです。

団信に入れば、あなたは個人保証を取られることはありません。

6.流動性が低い

不動産は、貴金属といった他の実物資産や、株式などの金融資産にくらべて「流動性」が低いです。
つまり、あなたが売りたいときにすぐ売れないという性質をもっています。

公益社団法人東日本不動産流通機構による調査では、首都圏における成約までの日数は中古マンションが88.3日、中古戸建てが111.3日とどちらも3ヶ月前後である結果が出ています。

引用元：公益社団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2020年）」

あくまでも平均であるため、もっと早く売れる物件もあれば3ヵ月経過しても売れない物件もあります。

いずれにせよ不動産売却は買主を見つけるまでに時間がかかり、すぐには売れないことを認識しておきましょう。

さらには市況の悪化や、金融機関による融資の引き締めといった外部環境によっても売れやすさは変わってしまいます。

しかしながら、あなたが目指すのは、収益物件の長期保有により「長期の安定的な副収入を得る」ことが目的ですから、この流動性の低さはあまり気にする必要はありません。

ただ、私の場合、物件の入れ替えも行っていますので、年に1回、保有物件を査定に出して、「今、この物件を売りに出したら、いったいいくらで売れるのか」を知るようにはしています。

そのためにも、信頼できる不動産会社（不動産売買仲介会社）と良好なパートナー関係を築いておくことを重視しています。

7.自然災害の可能性

日本は災害の多い国であり、地震や台風、水害など多くの天災リスクがあります。

特に最近の異常気象により大規模水害が多発しており、また今後来ると言われる首都直下型地震や南海トラフ地震などの大規模災害による備えも必要です。

なので、不動産投資においては火災保険の加入は必須です。

火災保険には、火災・落雷風災などの主契約と、地震・水災・盗難などの特約があります。
と、ここまでは、どのサイトや本にも書いてありますよね。。。

ですが、私が強調したいのは、火災保険に入る際の「保険代理店」選びが極めて重要という点です。

なぜなら、損害保険会社もいろいろありますが（東京海上日動、損保ジャパン、三井住友海上、あいおいニッセイ同和損保などなど）、商品内容（補償内容）に大きな違いはなく、しかも共通しているのは「あまり保険金を出したくない」という本音があるからです（^^;）

つまり、どの保険会社を選ぶか、ではなく、どの「保険代理店」から火災保険に入るかの方がはるかに重要なのです。

具体的に申し上げます。
保険代理店を選ぶポイントは次の2つです。

1.あなたの味方になってくれる保険代理店であること

保険代理店には、大きく3パターンあります。

(1)保険会社のために働く代理店
あなたの大事な物件よりも「保険会社」のためになるべく保険金を出さないで済むように動きます

(2)あなたのために働く代理店
あなたとあなたの物件のために、もし事故があったら何とか保険金を出そうとするように動きます

(3)特に何も考えていない代理店
不動産会社（売買仲介会社、賃貸仲介会社）などが片手間にやっており、保険商品もついでに売っています

もちろん、あなたが選ばねばならないのは「(2)あなたのために働く代理店」ですよね。

2.保険金請求力の強い代理店

いくら、あなたのために働く代理店であっても、肝心の保険金請求力、請求ノウハウにすぐれていないと、実際に破損事故などがあったときにスムーズに保険金はおりませんよね。

8.金利上昇の可能性

金利が上がるときは、一般的には好景気で「インフレーション（インフレ）」のときですから、家賃収入も上がります。

実際、2022年6月現在、世界中でインフレが起こっていますが、米国では都市部の家賃は1年前の1.5倍は当たり前。2倍になっている物件もあるくらいです。

ここで問題なのは、家賃収入の増加を伴わない「金利だけの上昇」が起きるケースです。

この場合、金利が上昇することで利息が増え、家賃収入だけではローン返済が困難になる状況が起こります。

キャッシュフロー（CF）が悪化すると、その穴埋め資金が必要となり、会社員・公務員の不動産投資家にとっては大きなダメージとなります。

一般的には、自己資金の額を増やすこと(自己資本比率の上昇)や固定金利を選択することで、こうしたリスクを回避していきますが、金利選択においては固定金利を選択できる金融機関は少ないため現実的とはいえません。

なので、2022年6月現在、超低金利時代だからこそできる、以下の3つの方法で金利上昇リスクに備えた方が建設的です。

1.「5年ルール、1.25倍ルール」のある金融機関を選ぶ

5年ルール、1.25倍ルール（125％ルール）とは変動金利を選択する場合に適用されるルールです。

5年ルールとは、返済額の見直しは5年ごとに行うというルールで、急に金利が変動しても5年間は返済額が変わらない、というものです。

これで急な金利変動が起こっても、毎月のキャッシュフロー（CF）に影響はありません。

1.25倍ルール（125％ルール）とは、5年ごとの見直しで返済額が上昇する場合でも、前回の返済額の1.25倍（125％）までに抑えられる、というものです。

こちらもキャッシュフロー（CF）への影響をある程度は抑えることができます。

今後、もし急激な金利上昇起こった場合には、このルールで守られている間に、繰り上げ返済や売却などを検討することが必要です。

2.可能な限り借入れて手元に資金を残す

低金利時代であれば、金利上昇時への備えとして、借りられるだけのお金を借り、資金は手元に残した方が得策です。

不動産投資では、“キャッシュ イズ キング”という言葉があります。

消費のための借入は絶対にNGですが、消費の借入と不動産投資の借入は別モノです。

なぜなら、不動産投資は「金の卵を産むニワトリ」を買うものだからです。

とにかく、手元に資金を多く残しておくことで選択肢が増え、金利変動に限らず様々なリスクに対処することも可能になります。

3.返済期間は長く設定する

金利よりもキャッシュフロー（CF）への影響が大きいのは「返済期間」です。

返済期間はなるべく長くとり、毎月の返済額を抑えるようにしてください。

返済期間が長いと毎月の返済額は低くなり、返済期間が短いと毎月の返済額が多くなります。

返済期間は後から短くすることもできるので、超低金利時代ではできるだけ長く設定した方がキャッシュフロー（CF）が増え、運用中の選択肢が増えます。

4.金利が上昇そうになったら繰り上げ返済

もし金利が上昇し、キャッシュフロー（CF）が圧迫されることが予見されれば、手元に残しておいた資金を使って繰り上げ返済をします。

借入金額をできる限り多く、かつ返済期間をできる限り長く設定し、手元に資金を残しておくことの一番のメリットは、問題が生じた際にすぐに対処できる点です。

最初に借りられるだけ多く、長く借り、後で繰り上げ返済するということは容易にできます。

なお、繰り上げ返済の際には、返済期間短縮ではなく、返済額軽減を選びましょう。

こちらの方が、金利上昇により毎月の返済額が上がってしまった場合のキャッシュフロー（CF）対策には向いています。

不動産投資のデメリットやリスクは徹底してコントロールする

不動産投資のデメリット・リスクとそのコントロール手法、ご理解いただけたでしょうか？

ポイントは不動産投資にデメリットやリスクがあることではありません。

考えてもみてください。
わたしたち人間の日々の生活、行動にはすべてメリットがあり、その裏でデメリットやリスクがあります。

デメリットやリスクがあることが怖いのではありません。

デメリットやリスクが見えないことそのものがリスクであり、怖いのです。

リスクをしっかり認識し、あなた自身がそれをコントロールできれば、もはやそれはリスクではないのです。

不動産投資でも全く同じです。

どうかデメリットやリスクをきちんと認識し、それをコントロールする術（すべ）をしっかり習得してください。

そして、不動産投資のメリットを存分に味わってください（^^）

※不動産投資のメリットについては、コチラの記事をお読みください。

ただ、勤務先からのお給料は毎月出ているわけですから、結局、何もしないまま月日が流れているのだと思います。

では、そんなあなたに私からお尋ねです。

「あなたは一生働き続けますか？　引退後の収入源はなんですか？」

「年金かなあ？」と答えた方に、さらに質問です。

「この先どうなるかわからない年金を頼りに働き続けますか？」
「もし、明日会社が倒産しても、リストラされても大丈夫と言えますか？」

「すぐに新しい職を探さないと路頭に迷うかも。。。」と答えたあなた！

あなたには、ぜひこのページをじっくり読んでほしいです。

なぜなら、これからのサラリーマンは決して安泰ではないからです。勤務先からの給料とは別の「安定的な副収入」がないと豊かな老後を送ることはまず無理です。

このページでは、なぜ副収入が必要なのか、なぜ不動産投資をすべきなのか、そこでは何に注意すればよいのかを分かりやすく解説しています。

あなたもこのページを読み、一歩目を踏み出すことで、「人生100年時代」を豊かに過ごしてください。

サラリーマンが複数の「稼ぎ口」、「副収入」を持つべき4つの理由

これからのサラリーマンは、たとえどのような高収入の人であっても、複数の収入源をもっておく必要があります。その理由を4つ、少し詳しく解説していきます。

1.日本経済の長期低迷

日本経済は「失われた30年」と言われるように、バブル経済の崩壊以来、長期の低迷・衰退状態に陥っています。IMD（国際経営開発研究所）が2021年に公表した「世界競争力年鑑」によると、

日本の総合順位の変遷をみると、同年鑑の公表が開始された1989年からバブル期の終焉（しゅうえん）後の1992年まで1位を維持し、1996年までは5位以内の高い順位を維持していた。しかし、金融システム不安が表面化した1997年に17位まで急低下した。2019年に30位となった。それ以降、3年連続で30位台となっている。

引用元: IMD「世界競争力年鑑」 各年版より三菱総合研究所作成

またフォースタートアップス社が2022年に公表した「世界時価総額ランキング」を1989年のものと比較したのが下の表です。

1989年（平成元年）時点の世界時価総額ランキングでは、日本電信電話（NTT）が2位に2倍以上の差を付けて1位となっているほか、ランキングトップ5を日本企業が独占していた。一方で、2022年1月時点の世界時価総額ランキングでは、（中略）日本企業は、50位以内にトヨタ自動車（31位）が1社のみがランクインする結果となった。

引用元: STARTUP DB「2022年世界時価総額ランキング」

このように、日本経済は約30年間にわたる長期間、低迷・衰退状態に陥っています。

「これからはどうなるのか？」について言えば、これも残念ながら、悲観的な見方をせざるを得ません。

なぜなら、2022年5月現在の岸田政権下では、大規模な財政出動をして景気を良くする姿勢が全く見えないからです。政府がお金を使わないという財政政策をとるかぎり、経済のパイは大きくなりません。

加えて、金融政策の方をみても、これまで大規模金融緩和を維持してきた日銀・黒田総裁の任期が2023年4月に迫っており、その後継人事候補をみると「金融引き締め派」の新総裁が就任するのはほぼ確定です。

こうしたおろかな財政・金融施策が実施される日本経済には、今後も期待はもてません。

2.上がりづらいサラリーマンの給料

こうした長期低迷の続く日本経済において、サラリーマンの賃金、年収はどうなっているのでしょうか？

結論から申し上げると、これもこの30年間、ほとんど上がっていない状況にあります。

この30年間、日本は賃金が変わっていないと聞いた。しかも、海外と比べると、さらにぎょっとする。いつの間にか、先進国でも平均以下となり、差が大きかったお隣の韓国にも追い越された。どの国も上がっているのに、置き去りの日本の状況は異常とも言える。なぜ日本は賃金が上がらない国になってしまったのだろうか。

引用元: 朝日新聞オンライン2021年10月20日

3.増える税金、社会保険料

給料は上がりにくいのに対して、現在のように少子高齢化が進めば「税金」や「社会保険料」はどうしても上がっていきます。

2030年には日本の人口の3分の1が65才以上になると予測されており、少ない労働人口で多くの高齢者を支えざるを得なくなります。そのぶん税金や社会保険料が上がってしまうのです。

収入は変わらないのに増える税金や社会保険料によって支出が増えれば、当然ですが家計は苦しくなります。

転職によって年収アップを図ることも手段の1つです。

しかし、現状の仕事に大きな不満がないのであれば、副業で収入を増やすことを真剣に検討し、実践すべきです。

4.年金への不安

一方で、サラリーマンの多くが老後の頼りとしている「年金」ですが、不安要素が2点あります。

年金だけでは足りない

2019年に金融庁が公表した報告書を発端に「老後2000万円問題」が話題となりました。

もう少し具体的に言うと「老後30年間で約2,000万円が不足する」という試算なのですが、実際のところはどうなのでしょうか？

会社員の世帯年金は「月額平均22.1万円」です。その一方で「豊かな老後に必要な資金」は「月額平均36.1万円」という調査結果が出ています。その差、何と「約14万円」です。

要は、年金だけではカツカツの生活で、豊かな老後を送れないということです。

ポイントは「何歳まで生きるのか」という点になりますが、仮に、65歳から平均寿命84.3歳（2019年時点）まで生きるとすると、約20年で「約3360万円」不足するという計算になります。

2000万円どころではありません。ゾッとしますよね。

年金の支給額の低下

今後もらえる年金は減っていく見通しです。

現在と同じ程度の年金額をもらおうと思うと、その分、年金積立額を増やすか、もしくは税金を更に上げるかしなければいけなくなります。

厚生労働省の試算でも、所得代替率（現役世代と比較してどれくらいもらえるかという率）は年々下がっていくとされています。

2050年時点での受給額は2014年時点での受給額に比べて約2割、金額にして年間約40万円が実質的に減少する可能性がある。
引用元: PRESIDENT Online2018年5月18日

副収入の種類とその特徴、サラリーマンに向いた副業

副収入を得るための手法は多種多様になっています。

本業で得たスキルを活かした副業や、誰でもできるアンケート、運動がてらにUber Eatsや得意なことを活かせる運転代行など、さまざまな副業があります。

この背景には、バイトやパートとちがって雇用関係を結ばずにできる働き方や、在宅ワーク、働く場所や時間がフリーなワークスタイルなど、働き方が多様化していることがあります。

たとえば、2022年の時点で流行している副業には次のようなものがあります。

・アンケート：スマホでできる
・データ入力：パソコンと多少のスキルがあればできる
・グループインタビュー：指定の時間と場所に集まりテーマに沿って意見を出し合う
・グルメモニター：気になる飲食店の覆面調査
・スポットバイト：短時間から働ける
・宅配（Uber Eatsなど）：シフトもノルマもない
・運転代行：車の運転に自信がある人なら

あげていくとキリがありませんが、本当に多種多様な副業があります。
それをうまく整理したのが下の図です。

引用元: 坂下仁「40代からは「稼ぎ口」を2つにしなさい 年収アップと自由が手に入る働き方」

これは、坂下仁さんの著書からの引用です。

私も坂下さんのセミナーには参加したことがあり、根本的な考え方は私と全く一緒です。

この本には坂下さん独自の副業の分類があり、そのうえでサラリーマンに向いた副業として次の3つをあげておられます。

・物販ビジネス
・賃貸ビジネス
・情報ビジネス

副業に関する規制について

会社員には就業規則が、公務員には就業規則にあたる人事院規則があります。

この規定において副業が禁止されているために、「副収入」をもつのは難しいのではと考える人もいるのではないでしょうか。

ここでは、副業禁止規定について確認しておきます。

副業禁止規定の目的

会社員や公務員が副業を禁止されている大きな理由は、本業に影響をきたすからです。

過度な労働によって本業がおろそかになることは十分に考えられます。

また、副業により発生した利害関係が本業に影響すること、同業他社への情報漏洩なども懸念されるでしょう。

こうした理由から就業規則で副業が禁止されているのです。

ただし、現在は働き方改革の流れにのっとり、副業禁止規定は見直されつつあります。

また、「うちでは十分な給料を出せないから、副業で稼いでください」という考えから、副業を容認するスタンスへ変えた企業も増えつつあります。

会社員の副業禁止規定

会社員は就業規定に副業の可否があり、会社によっては二重就業の禁止が規定されていることも多いでしょう。

就業規定に違反すると、最悪の場合解雇となりますし、何らかの不利益を被る場合もあります。

副業禁止の規定がある場合には、念のためWワークなど狭義の副業のみを禁止しているのかを会社側に確認することをおすすめします。

公務員の副業禁止規定

公務員の場合は、法律で副業や自営が禁止されています。

ただし、国家公務員では人事院規則で自営の判断基準が定められており、その範囲に該当しない小規模なものであれば、副業とはみなされません。

むしろ事業とみなされる条件に該当しなければ、堂々と副業が行えると言ってもいいでしょう。

地方公務員の場合は原則人事院規則に沿ったものとなっていますが、独自の規定が設けられている場合もありますので、事前に規則を確認することをおすすめします。

なぜサラリーマンは「不動産投資」なのか？

引用元: 坂下仁「40代からは「稼ぎ口」を2つにしなさい 年収アップと自由が手に入る働き方」

さて、ここからは私の考え方をお話しします。

結論はズバリ。サラリーマンに最も向いた副業は「賃貸ビジネス」（不動産投資）です。

なぜなら、賃貸ビジネス（不動産投資）は「お金に働いてもらう」副業だからです。

坂下さんがあげておられる物販ビジネスや情報ビジネスは、やはり「自分で働く必要」があります。

私は、物販ビジネス（せどり）や情報ビジネス（アフィリエイト）の経験もあるのですが、とにかく時間と手間ひまがかかります。

正直、疲れます。しんどいです。よほど好きでないと続きません。

ましてや会社員や公務員ですから時間と労力は限られています。

物販ビジネスや情報ビジネスで月に10万円以上稼ごうすると、私の経験上、会社員や公務員としての本業に悪影響がでることは間違いありません。

これでは本末転倒ですよね。

その点、「賃貸ビジネス」（不動産投資）は、通常、日常業務はプロに任せますので、普段あなたがすることはほぼありません。

よろしいですか？
ここのところ、すごく大事です。

サラリーマンが副収入を得るためのポイントは「あなたが稼いだお金に今度は稼いでもらう」という点です。

決してあなたご自身が労働してはいけません。

なぜ私がこうした考え方になったかと言うと、原点はまだ20代後半の頃に読んだ一冊の本です。

この時はまだ正直ピンと来なかったのですが、はっきりと理解できたのは、世野いっせいさんの本に出会い、セミナーに参加した2012年10月です。

上記のような不安要素がたくさんある中で、これからのサラリーマンは副収入を必ず持つべきです。

そして、その副収入は、あなた自身が労働するのではなく、お金に稼いでもらうべきなのです。
それが、「賃貸ビジネス」（不動産投資）です。

なお、「お金に働いてもらう」という点では、賃貸ビジネス（不動産投資）以外にも、株式投資やFX、暗号資産等もあてはまるのですが、これらは値動きが激しく「ハイリスク」すぎます。

賃貸ビジネス（不動産投資）もハイリスクビジネスではないのか？　と一般的に思われているかもしれませんが、さにあらず。

リスクゼロとは言いませんが、リスクがきちんとコントロールできるのです。

詳しくはコチラの記事をお読みください。

会社員や公務員の副収入として「不動産投資」が向いている5つの理由

ここで、先ほどお話しした「副業禁止規定」ともからめて、会社員や公務員の副収入として「不動産投資」が向いている5つの理由を整理しておきます。

1.手間がかからず、本業に悪影響を与えない

繰り返しになりますが、これが一番のメリットです。

不動産投資は、日常業務はプロに任せますので、普段あなたがすることはほぼありません。

あなたご自身が「労働」するのではなく、あなたが稼いだ「お金に働いてもらう」ビジネスです。

なので、あなたの本業に悪影響はありません。

2.継続的かつ安定的な副収入が得られる

あなたがたとえば、8室の1棟アパートを買ったと想像してみてください。

ある日、突然、8室の全世帯が退去することがありますか？

普通、考えられませんよね。。。

あるいは、アパート購入後、あなたが1ヵ月や2ヵ月でそのアパートを売却しますか？

普通、考えられませんよね。。。

このように、不動産投資はあなたに、給料とは別の副収入を、毎月毎月、継続的かつ安定的にもたらせてくれるのです。

3.節税対策にも有効

不動産投資を行うことで、個人所有では所得税・住民税、法人所有では法人税の節税につながることがあります。

それは、不動産には「減価償却」という一定の割合で価値が目減りしていると仮定して、必要経費あるいは損金として認められるからです。

また不動産投資は別名「アパート経営」と呼ばれることからもわかるとおり、経営に近い要素があります。

なので、減価償却だけではなく、不動産経営を行っているとみなして、不動産業者との交渉に伴う交通費などは経費として認められることになります。

もちろん、管理費、修繕費なども経費とすることが出来ます。

その他、保有物件を賃貸に出すことで課税評価が下がるため、相続税の節税ににもつながります。

詳しくはコチラの記事をお読みください。

4.一般に副業禁止の場合でも取り組める

副業が禁止されている会社の場合、一般的には副業はできません。

しかし、副業禁止であっても、アパート経営、不動産投資については副業とみなされないことが多いです。

そのため、副業が禁止されている会社員や公務員でも取り組むことができます。

5.そもそもアパート経営は副業にあたるのか？

アパート経営、不動産投資については、副業というよりも、「投資」として扱われるのが一般的です。

その理由は、収益を得るために労働をともなわないためです。

本業に影響するような事態も起こりにくいため、副業とは判断されません。

なお、不動産経営を投資とみなすか、事業とみなすかは、「5棟10室」という基準が用いられることが多いです。

「5棟10室」とは、賃貸用家屋がおおむね5棟以上、マンションやアパートなら貸し付けできる独立室数が、おおむね10室以上であることを意味します。

これを超える規模を運用している場合、不動産経営が事業的規模に該当するという考え方です。

上記の「公務員の副業禁止規定」についても、この「5棟10室」基準が採用されています。

人事院規則では、不動産投資は「5棟10室」未満といった条件を満たしていれば、副業とは判断されませんし、許可を得る必要もありません。

もし、この範囲を超える場合は、管理業務を外部委託していることなどの条件を満たしたうえで、自営兼業の承認を得る必要があります。

副収入を得るための不動産投資の6つの魅力

1.手間がかからず、本業に悪影響を与えない

上記と同じです。本業と両立しやすい。これが一番のメリットです。

不動産投資は、日常業務はプロに任せますので、普段あなたがすることはほぼありません。

あなたは、日中は本業で働きながら安定副収入を得ることができます。

2.継続的かつ安定的な副収入が得られる

上記と同じです。不動産投資はあなたに、給料とは別の副収入を、長期的、継続的に、かつ安定的にもたらせてくれます。

3.銀行からの融資が通りやすい

不動産投資は金融機関からの融資を受けて行うのが一般的です。

これは住宅ローンよりも審査基準が厳しいのですが、会社員や公務員はローンの審査が通りやすいです。

その理由は、サラリーマンや公務員は「安定した返済」が期待できるからです。

融資（不動産ローン）は数十年単位で借りるものなので、今の収入が大きいことよりも、長期間にわたって安定した収入を得られる人の方が高く評価されます。

これを会社員、公務員の「信用力」といいます。詳しくはコチラの記事をお読みください。

その観点から言えば、公務員は非常に高く評価されます。

会社員も大手企業や上場企業に所属していると評価は上がりますし、そうでなくても個人事業主（自営業者）よりは、はるかに優遇されます。

年収1000万円の自営業者よりも、年収500万円の会社員や公務員のほうが、融資の審査では高く評価されやすいということです。

4.生命保険のかわりになる

不動産投資を行うときには、「団体信用生命保険（団信）」に入ることができます。

団体信用生命保険（団信）とは、あなた（金融機関から融資を受けた人）がローン完済前に事故や病気などで亡くなった場合などに、その時点のローン残高をあなたの代わりに金融機関へ支払っててくれる保険制度です。

団体信用生命保険に加入することで、あなたに万が一のことがあったとしても、残された家族は、返済義務がなくなった無借金の物件を相続できます。

なお、団信は「生命保険」のひとつですので、契約時には健康に関する告知が必要です。持病があると告知事項に該当し、加入できない場合もあります。

5.年金の補助になる

年金への不安は、上で書いたとおりです。

現役世代のうちに収益不動産を購入し、そこから得られる賃料収入でさらに物件を購入といった資産形成を進めておくことで、それらの資産が老後の収入源となります。

公的年金だけでは豊かな老後を送れないことがほぼ確実に見通せるなか、定年退職とともに収入が途絶える可能性が高い会社員、公務員にとって、不動産投資による老後の収入源確保は、公的年金だけに頼らない老後の生活設計に大いに役立ちます。

6.インフレ対策になる

2022年時点、世界中でインフレ（物価上昇）が起きています。

インフレ時は「お金」の価値は相対的に下がり、「モノ」の価値は上がります。したがって、実物資産である不動産の価値は相対的に上昇します。

継続的な物価の上昇に伴い、不動産をはじめとする実物資産をもつことで、あなたの資産価値の向上が見込めます。

さらに、実物資産の中でも不動産は家賃収入を得ることができるため、他の実物資産（貴金属など）と比較してより資産運用に向いています。

不動産投資を始めるときの3つの注意点

事業規模次第で就業規則に違反することがある

不動産投資は副業にはあたらないと上で書きましたが、「5棟10室」以上の規模で行うとか、「法人化」して不動産投資を行う場合には就業規則に違反してしまう場合があるため注意が必要です。

不動産投資で法人化を行うと、不動産における収入は「会社からの給与」となり、事業所得ではなく給与所得となります。その場合、本業で勤務している会社と不動産投資のために設立した会社の2ヵ所から給与所得を得ることになってしまいます。

「他の会社からも給与を受け取っている」ということになると、副業とみなされる確率が高くなるので、法人化を考えている場合には事前に会社に確認しておくべきです。

本業に支障をきたすことのないように行う

繰り返しになりますが、本業に支障をきたすようでは本末転倒です。

間違っても、勤務先のオフィスで保有している不動産の業務を行わないようにすることはもちろん、大前提として保有不動産の日常業務は「管理会社に委託」することが必須です。

確定申告を自分で行う必要がある

会社員、公務員でも、不動産投資を行っている場合は毎年の収入を「不動産所得」として確定申告する必要があります。
確定申告は自分で書類を作って税務署に提出するため手間も時間もかかりますが、申告をしないと「脱税」と見なされる場合があるので正確に手続きを行う必要があります。

新型コロナウイルス流行以降の不動産投資の考え方

2020年春から2022年の春現在、いまだ新型コロナウイルス感染症は収束していません。

では、この新型コロナは不動産業界にはどのような影響を与えているのでしょうか？

結論としては、レジデンスと言われる住居系の収益不動産にはほとんど悪影響はありません。

一方で、ソシアルビルと言われる飲食系、商業系の雑居ビルや、ホテル等の宿泊施設、オフィスビルは大きなダメージを受けています。

なぜなら、飲食やオフィスは、社会経済の波に大きくされますが、人はどこかに住まなければなりません。

今回のような未知のパンデミックや、大不況が到来しても、人が「どこかに住むことをやめる」ことは決してないのです。

そう。住居系の不動産投資は「強い」のです。

具体的には、2008年のリーマンショック後も、不動産業界には大きな痛手はありませんでした。住宅用マンション価格が下がった程度で、投資用マンションには影響はありませんでした。

私自身も、「8棟・261室＋戸建て2戸」のオーナーですが、住居系のみを保有しているため、新型コロナの悪影響は全くと言っていいほど受けていません。

ご参考までに、2020年春現在、何が起きているか少しだけ解説しておきますね。

これまで、飲食系ビルやホテル・旅館、オフィスビルを中心に投資してきた人たちが、新型コロナで大ダメージを受け、次第に住居系不動産への投資にシフトチェンジしてきています。

加えて、これまで不動産投資に全く関心のなかった富裕層まで参加し始めています。

住居系の不動産投資は「強い」ことがバレてしまったのです（^^;）

明らかにプレイヤーが増え始めています。

ですが、ライバルが増えても、良い物件、儲かる物件を購入し、きちんと管理運営すれば、全く心配ありません。

怖いのは、怪しい不動産業者に言われるがままに物件を購入することです。

経験豊かで優秀な実績を残してメンターから、再現性のある教えを受けながらやれば、ライバルなど恐るるに足らず。絶対に勝てます。

もしあなたがご検討しておられるのならば、安心して飛び込んできてください。

不動産投資をする際の初期費用の目安

不動産投資、アパート経営には、いわゆる「初期費用」が必要です。「元手」と言ってもいいでしょう。

一般的には、物件価格の2割程度は必要とされています。

たとえば、1億円の収益物件なら「2,000万円」ですよね。。。

ですが、普通の会社員、公務員で「2,000万円」ポンと出せる人、いるでしょうか？
いませんよね。。。

ですが、安心してください。

「不動産投資は2割程度の初期費用が必要」
これはウソです。

もちろん、「2,000万円」あるに越したことはないですよ（笑）
ですが、無くても大丈夫です。

詳しくはコチラの記事をお読みください。

これからのサラリーマンは「副収入」が必須！

いかがですか？
残念ながら、日本の会社員、公務員には、明るい未来がひらけていません。

日本経済の低迷、インフレなのに上がらない給料、増える税金、年金不安。。。

あなたが、どれだけ優秀で、どれだけがんばり屋さんであっても、勤務先の給料だけでは「人生100年時代」を豊かに過ごすことはできないことが確定しています。

ですが、安心してください。

「副収入」を持てばいいのです。

中でも、不動産投資、アパート経営は、会社員、公務員に最適な「第二の稼ぎ口」となって、あなたに豊かさをもたらせてくれます。

将来を心配しながら給料だけに頼った生活とはおさらばしませんか？

節約だらけになると予想される人生とはおさらばしませんか？

さあ、あなたも私と一緒に「安定副収入への道」へ第一歩を踏み出しましょう！

必要なのは、ほんのちょっとの勇気だけです。