【初心者必読】不動産投資 実際のところ儲かるの？ 利益を出せる人、出せない人とは？

Googleで「不動産投資」と検索をすると、「不動産投資 やめとけ」とか「不動産投資 儲からない」といった検索結果をよく目にします。

今の私からすれば、「事実とは違うなーー^^;」という感想なのですが、こういう記事を書いた人の経験とか目的はだいたい察することができます。

その一方で、かくいう私自身も始める前はやはり同じ気持ちでしたので、「不動産投資に何となく興味はあるが、はたして儲かるのか？」という初心者の方は本当に多いのだと思います。当然の疑問、不安でしょう。

なので、ここでは「不動産投資は本当に儲かるのか？」という素朴な疑問に、真正面から向き合ってお応えしてみたいと思います。

この記事を読めば、「不動産投資に興味はあるものの･･･？？」という会社員・公務員の人たちの疑問や不安がスッキリ解消します。ぜひ一読してみてください。

　

不動産投資は儲からないはウソ！

「不動産投資は儲からない」と言っているのは誰なのでしょうか？

過去に不動産投資をして「失敗に終わった人」、もしくは投資経験はないけど周りやネット上からの知識だけで「よく知らない人」のどちらかがほとんどです。

「儲かる人と儲からない人がいる」が正解

これは不動産投資に限らず、株式投資等どの投資分野にも言えることですが、「儲かる人と儲からない人がいる」のが現実です。

簡単に言えば、自分でろくに勉強もせず、業者の言いなりになって不動産投資をする人が儲かるはずはありません。業者のカモにされて「終了」です。

逆に、師匠（メンター）について正しく学び、自分でもよく考えながら行動力をもって実践する人は、ほぼ間違いなく成功します。儲かります。

不動産投資の儲け方は「長期的な視点」がキモ

投資といえば、株式やFXのデイトレードなど、一瞬で価格の変動を見極めて売買を繰り返すようなイメージを持っている人もいるかもしれません。

しかし、不動産投資のようなミドルリスク・ミドルリターンの資産運用は、やり方次第では大きな利益を得られる場合もありますが、基本的には長期的な視点で取り組む必要があります。

目先の利益を追うのではなく、「長期的な安定副収入を得る」という将来を見据えた考え方でのぞむべきです。

　

なぜ不動産投資は儲からないと言われるのか？

「飛行機のパイロットになるのは難しいからやめとけ」といわれるように、不動産投資も「儲からないからやめとけ」と周りから反対された経験が、あなたもありませんか？

しかし、何を根拠に不動産投資は儲からないと言われているのでしょうか？？

そこには、不動産投資を経験した人でなければわからない大きな勘違いがありました。
考えられる6つの理由について解説します。

理由①「利回り10%」という言葉の一人歩き

よく収益物件の広告に掲載されている利回りは「表面利回り」です。表面利回りとは現状の空室率を無視した満室時の利回り計算で、かつ経費を考えない利回りのことです。詳しくはコチラの記事をお読みください。

この表面利回りは、実は「入居者がつきにくい」などの理由から売値を下げている物件ほど高利回りになります。

地方の築古物件などに多く見られます。こうした場合、利回り10%以上などザラにあり、対して表面利回り10%を切っている優良物件がむしろ悪条件に見えてしまいます。

「表面利回りは最低でも10%」という言葉がよく聞かれますが、盲目的にその基準で物件選びをすると、都市部・駅近の優良物件は「たいして儲からない」いう短絡的な話になってしまうのです。

理由②「不労所得」という言葉の甘い響き

不動産投資は物件を購入したら放っておけばいいわけではありません。

家賃収入は確かに不労所得ですが、不動産オーナーには日常的な不動産管理会社との打ち合わせや、毎月の入金状況、資金状況の確認、空室が出た場合の入居者募集戦略など、考えること、やるべきことが全くないわけではありません。

さらには、いつも順風満帆というわけではなく、たとえば自然災害等による物件の損傷等による修繕なども発生します。

この場合は損害保険会社との協議が必要になります。

私もは「会社員・公務員に毎月20万円の安定副収入を」と常々うたっておりますが、「本当に何もしなくてよい」というイメージを持っている人からすれば「話が違うじゃないか」と勘違いされることがまれにあります（^^;）

理由③投資物件がすべて一括りに語られる

不動産投資の物件がすべて一括りに捉えられている状況があります。

しかし、投資用の収益物件には、中古と新築だけでなく、都心と地方、木造と鉄骨造、RC、ワンルームと1棟ものなど、さまざまな投資スタイルがあります。

それぞれの投資スタイルによってメリットやリスクは大きく異なります。

不動産投資は、一般的に初期費用が高額ゆえに「怖い」と感じる人もいるでしょうが、自分なりの物件選定基準をしっかりともち、リスクをきちんと認識しそれをコントロールする術（すべ）を習得しておけば大きな問題にはなりません。詳しくはコチラの記事をお読みくださいをお読みください。

理由④投資目的が定まらないまま物件を購入してしまう

毎月の家賃収入、老後の私的年金、税金対策など。。。不動産投資にはたくさんのメリットがありますが、投資目的があいまいなまま始めると結果的に「儲からない」と感じる人がいます。

たとえば「節税」が目的の人であれば、月々の家賃収入は少なくする必要がありますが、その結果キャッシュフロー（CF）がマイナスになることもあります。

特にワンルームマンション投資ではその傾向が強く現れます。

本来の目的である節税効果が出ていても「月に1万円しかプラスにならない不動産投資は儲からない」と考える人が出ます。

このように、「目的の定まっていない投資」は、成功しているのかどうかすらわからなくなるおそれがあります。

そんなぼんやりした状態で不動産投資をしている人は、意外にも多いのです。

理由⑤バブル時代や他の投機と比較している

現在の不動産投資は「経営」の側面が強く、安定的な家賃収入を得ることが重要です。

バブル時代のように土地の値段が上がり続けて「売却」で大きな利益を生む（キャピタルゲイン）といった投資ではなくなりました。

また株やFXのデイトレードのように、短期間に高額な利益を出す投機でもありません。

物件購入後に不動産管理会社とのやり取りやキャッシュフローの管理といったわずかな実務をしながら、中長期で利益を確保するのが今の不動産投資の主流です。

なので、バブル時代の不動産投資（キャピタルゲイン狙い）やFX等と比べて儲からないように感じる人がいるのも事実です。

※キャピタルゲイン　→　詳しくはコチラの記事をお読みください

理由⑥成功している人たちがいる事実を受け入れたくない

世の中には「成功している人」をどうしても受け入れることができない人がいます。

そのような人は成功者を妬み「今は儲かってもすぐに破産する」とか「裏で違法行為をしているのではないか」といったようなネガティブな情報発信を繰り返します。

ネガティブな情報は広まるのが早く、印象にも残りやすいものです。有名人のゴシップネタがすぐに広まるのと同じです。

こうした人間心理も「不動産投資は儲からない」という通説が流れる原因のひとつです。

　

不動産投資はどのくらい儲かる？

不動産投資の主な収入源は家賃収入です。

「月額賃料×室数」が毎月の収入になるのですが、当然のことながら、室数が多くあっても入居者がいなければ収入にはなりません。

また、不動産投資には、家賃収入以外にも「敷金」や「礼金」といった入居時に受け取ることができる場合もあります。

ここでは、不動産投資がどのくらい儲かるのか、その収支について解説していきます。

不動産投資の収入

不動産投資の収入は、「家賃」「共益費」「礼金」の3つです。

なお、「敷金」を受け取ることができる場合もありますが、これは、「預り金」として退去時に返金しなければなりませんので収入には含まれません。

家賃

不動産投資のメインとなる収入です。エリアでの競合物件の家賃相場等を参考にしながら決めます。

基本的には、前払いで「翌月分の家賃」が支払われてきます。

共益費

共益費は毎月の家賃と一緒に支払われてくる収入です。

共用部分の水道光熱費や清掃費など、物件の維持管理費用にあてることになります。

家賃の5～10%程度の金額に設定されることが多いです。なお、共益費の使い方にルールはありません。

礼金

礼金は、賃貸契約を結んだ際に、お礼の意味を込めて入居者から支払われるもので、相場は家賃の1～2ヵ月分です。

敷金（預り金）と異なり、退去時に返却する必要はありません。

ただし、現在は一部の人気エリアを除いて「敷金ゼロ・礼金ゼロ」の場合がほとんどです。

不動産投資の支出

不動産投資における支出には大きく分けて「金融機関からの融資（ローン）返済」と「物件管理費用」があります。

融資（ローン）返済

多くの場合、不動産投資は金融機関からの融資を受けて行いますが、この返済額が支出の大部分を占めるため、これが多いか少ないかで投資の収支が決まるといっても過言ではありません。

目安は、この返済額を「収入の60％以内」に抑えることです（この数値を「ローン返済率」といいます）。

もちろん、低ければ低いほど良いのですが、一般的には「50～55％以内」が理想的とされています。

ところで、ローン返済額の内訳は「元金＋利息」ですが、これが決まる要因は「金利」と「返済期間」です。

金利は、もちろん低ければ低いほど、金融機関に支払う利息額が減るので、収支にはプラス要因となります。

しかし、もっとインパクトが強いのが「返済期間」です。

詳しくはコチラの記事をお読み頂きたいのですが、「金利」が「2.0％から1.5％に下がる」のと、「返済期間」が「20年から25年に延びる」とでは、どちらが毎月の融資（ローン）返済額が少なくて済むと思いますか？

答えは「返済期間が25年に延びる」方です。

計算してみれば一目瞭然なのですが、不動産投資においては、圧倒的に「返済期間を延ばす」方が収支には有利に働きます。

ですので、不動産投資を行う際の融資（ローン）を検討する際には、わずかな金利差よりも「返済期間」の方に重点を置いて組み立てをしてください。

管理費用

物件の管理費用には、主に次のような項目があります。

• 物件管理会社に支払う管理委託費用（家賃の2.5～5％）
• 共用部の水道光熱費
• 共用部の清掃費
• 共用部の修繕費
• インターネット設備メンテ費用
• 空室が出た場合の広告宣伝費（AD：家賃1～3ヵ月分）
• 火災保険料
• 固定資産税・都市計画税（固都税）

他にも、エレベーターがある物件では、その設備メンテ費用がかかります。

これら、すべての管理費用は、おおむね総収入（家賃収入＋共益費）の15～25％程度とみておいてください（この数値を「経費率」といいます）。

不動産投資の収入例、最終的な儲けの目安

では、あなたの理解をより具体的なものにするために、ここで収支シミュレーションをしてみます。

【東京都23区内の中古アパート】
　・室数：10部屋
　・家賃：80,000円/月
　・共益費：8,000円/月
　・空室率：20%
　・ローン返済率：60％
　・経費率：20％

さあ、このケースの場合、あなたの「儲け」「キャッシュフロー（CF）」は、年間いくらになりますか？
少し、計算してみてください。。。

･･････

･･････

いかがですか？
意外にパッとは計算できないでしょう？

もちろん、心配はご無用です。こんなものは「慣れ」ですので（^^）

　

この中古アパートのオーナーの年間の儲けは「年間約169万円」となります。

おおむね「年間収入の20％前後」が、物件オーナーの儲けになると理解しておいてください。

もちろん、経営努力により空室率を下げて収入を増やしたり、経費率を下げることで、儲けはもっと大きくなります。

　

不動産投資で儲かるとは？ ｢表面利回り」のウソ！？

ここで、ガラッと視点を変えて、そもそもの話をしてみましょう。

「不動産投資で儲かる」とはいったいどういう状態を意味するのでしょうか？

仮に、、、

仮にですよ。。。

あなたに急に「5,000万円」が転がり込んできた！としましょう。
（話が急すぎますか？？ ^^;）

さてさて、あなたはとても堅実な人で、その5,000万円で豪遊したりすることなど決してない人です。。。

あなたは、次の4つのうち、どういう行動をとるでしょうか？？

　

このサイトを訪れてくれたあなたですから、①と②はないと思います。

では、③と④、あなたはどちらを選びますか？

ちなみに、この不動産（収益物件）の表面利回りは「7.5％」です。

早速、シミュレーションしてみましょう。

③の場合のシミュレーション（管理費用は除いて考えます）

あなたの儲けは、年間で、5,000万円×7.5％＝375万円です。

融資を受けていませんので、375万円まるまるが、あなたの手取り、儲けです。

④の場合のシミュレーション（管理費用は除いて考えます）

あなたの儲けは、年間で、5,000万円×7.5％×（1－60％）＝150万円

金融機関から融資を受けており、そのローン返済（返済比率60％）を除くと、あなたの手取り、儲けは150万円です。

さて、どちらが「儲かっている」と言えるでしょうか？

	現金	収益物件価格	表面利回り	手出し資金	手取り（儲け）
③の場合	5,000万円	5,000万円	7.5％	5,000万円	375万円
④の場合	5,000万円	5,000万円	7.5％	500万円	150万円

どうでしょうか？

一見、③の方が儲かっているように見えますが、本当にそうでしょうか？

では、以下のように数字を追加するとどう見えますか？

	現金	収益物件価格	表面利回り	手出し資金	手取り
③の場合	5,000万円	5,000万円	7.5％	5,000万円	375万円
④の場合	5,000万円	5,000万円	7.5％	500万円	150万円

	手出し資金	手取り	残資金	手取り÷手出し資金×100
③の場合	5,000万円	375万円	0円	7.5％
④の場合	500万円	150万円	4,500万円	30.0％

③の場合は、5,000万円すべてを使ってしまったので、残り資金（現金）は「0円」です。

ところが、④の場合は、500万円しか使っていないので、まだ手元に「4,500万円」の現金が残っています。

するとどうですか？

理論上は、④の場合、あと9回、同じことができると思いませんか？（500万円×9）

つまり、5,000万円の不動産があと9棟、合計10棟買えることになります。

その場合のあなたの手取り（儲け）は150万円×10棟で、年間「1,500万円」になります。

この場合の、あなたが使ったお金（手出し資金）に対する儲けの割合は、
・（150万円/棟×10棟）÷（500万円/棟×10棟）＝1,500万円÷5,000万円＝30.0％

③の場合は7.5％ですが、④の方法では30.0％になります。

この数値のことを「自己資本収益率」（CCR：Cash on Cash Return）といいます。
つまり、あなたの手持ち資金（現金）をどれだけ効率的に使ったか、という指標です。

　

同じ7.5％の表面利回りの収益物件でも、融資を使ってレバレッジを効かせて買うか否かで、上記のような「自己資金の効率性」に差が出るのです。

私は、自分で貯めた現金はできるだけ使いたくありません。
あなたはどうですか？

私は、できるだけ、他人のお金（融資）を使って不動産投資で儲けたいと考えています。

私はもちろんのこと、多くの「儲かっている大家さん」は、少ない自己資金でできるだけ多くのキャッシュフロー（CF）が出る状態を「不動産投資で儲かる」と定義しているのです。

※表面利回り　→　詳しくはコチラの記事をお読みください

　

不動産投資で儲からない人の特徴とは？

不動産投資はとても有効な資産運用の手段ですが、単に収益物件を購入すれば成功するほど甘くないのも事実です。

現に、想定どおりに儲かっていない人が実在します。

では、不動産投資で儲からない人にはどのような特徴があるのでしょうか。その共通点をご紹介します。

1.不動産投資について学ぼうとしない

収益物件を購入したら日常の物件管理管理業務は管理会社に任せることができるためため、不動産投資はよく「不労収入」と呼ばれますし、私もそう認識しています。

しかし、不動産投資に関する知識が全くなくても良い訳ではありません。

何よりも不動産投資についてしっかりと学んでおかなければ、儲からない物件を購入し、取り返しのつかない事態に陥る可能性が高くなります。

2.計画性がない

不動産投資はそのリスクを最小限にするためにも、計画性を持って取り組むことが重要です。

儲からない投資家の多くは、計画性がない傾向にあります。

全く基本的なことですが、たとえば、不動産投資では家賃収入だけでなく、ローン返済や固都税、管理費、修繕費など、定期的な支出があることすら忘れているような人がいますから驚きです。

毎月の家賃収入だけに目を奪われて、支出を見落としていませんか？

こうしたことでは当然、儲からない結果になってしまうでしょう。

3.投資目的が明確になっていない

私が初心者の人に「不動産投資を始めたい理由」を質問したら、多くの人が「お金を儲けたいから」と答えますが、さらに突っ込んで「目的」を聞いてみると明確な答えが返ってくることは稀です。

そもそも、なぜ「目的」を明確にする必要があるのでしょうか？

人によって、「儲けたい」にもいろいろあります。

いくら儲けたいのか、いつまでに儲けたいのか、もっと言えば「何のために儲けたいのか」、、、
預貯金するよりもリスクをとって投資するのですから、その「根っこ」は必ず明確にしておくべきです。

なぜなら、「根っこ」が明確でなければ、いろんな人の意見に振り回されたり、ヘタをすれば騙されて儲からない物件を買ってしまうからです。

不動産投資をする前には、あなたならではの「ライフプラン」が不可欠です。詳しくはコチラの記事をお読みください。

4.営業マンの話を鵜呑みにしてしまう

私の経験上、これが「儲からない不動産投資家」の最も多いケースです。

不動産会社は大きく、不動産売買仲介会社と不動産管理会社の2つに分けられます（兼業している会社も多い）。

不動産売買仲介会社の「儲け」は、当然ながら「売買仲介手数料」です（売買価格の3％＋6万円。「売り」と「買い」の仲介両方をやれば、6％＋12万円、これを業界用語で「両手」といいます）。

たとえば、1億円の収益物件を両手で仲介すれば、仲介手数料は612万円にもなります。

これが一発の売買で手に入るのですから、売買仲介会社の営業マンは必死で営業しています。

なので、物件を売ることばかりに力を入れている会社が非常に多く、初心者はこうした業者に大いに注意しなければなりません。

営業マンの物件説明内容だけでは不十分で、中には意図的に物件のデメリットを隠す犯罪者まがいの人もいるのが実情です。

営業マンの話を決して鵜呑みにしてはなりません。

不動産会社（売買仲介会社）選びを軽視しないようにしましょう。詳しくははコチラの記事をお読みください。

　

不動産投資で儲かっている人の考え方

逆に「不動産投資で儲かっている」という人はどんな考え方でどんな行動をとっているのでしょうか？

結論を言えば、儲かっている人は「経営者の視点」で投資を行っています。

なぜなら、不動産投資では、中長期的な視点であらゆることを判断することが求められるためです。

ここでは、儲かっている人の考え方についてご紹介します。

1.長期的な計画を立てている

不動産投資で成功するためには、緻密なシミュレーションが必要です。

儲けている人は、収益物件の購入時には数年先までの収支シミュレーションを行うのはもちろんのこと、物件によっては売却の時期まで考慮するなど、長期的な計画を立てています。

このように、あらゆる視点から長期的に計画を立てるため、さまざまなリスクをコントロールできるのです。

2.物件選びに自分なりの明確な基準を持っている

不動産投資で成功している人、儲かっている人は、購入物件の選定について深く勉強し、実際に買う際においては非常に慎重かつ大胆に行動します。

決して、不動産会社の言いなりで買ったり、営業マンの話を鵜呑みにしたりなどしません。

なぜなら、物件購入の段階で、不動産投資の成否はほぼ決まってしまうからです。

万が一、「儲からない物件」を買ってしまうと、その後の管理・運営で挽回することは極めて困難であることをよく知っているのです。

物件選びは、融資と並んで、「不動産投資のキモ」です。

それゆえに、儲かっている投資家は、物件選びには自分なりのこだわりや明確な基準をもっています。詳しくはコチラの記事をお読みください。

3.よく勉強している

これは、不動産投資家に限ったことではありません。儲かっている会社の経営者と儲かっていない経営者では、情報収集量や勉強量が驚くほど違います。

儲かっている不動産投資家は、収益物件や不動産業界のことはもちろん、社会経済全般や世界経済まで幅広く、日々学んでいます。

逆に、儲からない投資家の多くは、すべてを管理会社に一任し、自分は遊び呆けています。

確かに、儲かる物件さえ融資を受けて買うことができれば「不労収入」にはなるのですが、自分が学ぶことをやめてしまってはなりません。

日々の管理を任せている管理会社の意見を参考にしつつも、重要な判断は、経営者として責任をもって自らが行う必要があるのです。

これは、これから不動産投資を始めるあなたにも同じことが言えます。

もちろん、実践経験を積みながら学んでいくのですが、いくら初心者とはいっても、失敗しないためには最低限の知識を身につけておきましょう。

上記の「自己資本収益率」（CCR）や、コチラの記事にある専門用語くらいは知っておくことを強くおススメします。

　

「不動産投資はやめとけ」にまどわされず、儲け方を学び実践しよう！

不動産投資は「儲かる」が正解であり、不動産投資は「儲からない」も正解と言えます。

つまり、「やりよう」によって、どちらにも転ぶということです。

最も良くないのは、無知であること、不動産投資について知らないということです。

自分でよく調べることなく、不動産投資の失敗談を鵜呑みにし、「不動産投資はやめとけ」という風評だけで「自分には関係ない」と決めつけてしまうことです。

これは実にもったいない。。。あなたの人生における「大きな機会損失」になります。

会社員・公務員であるあなたにとって、不動産投資は難しくはないです。

ただ、儲かる収益物件を買うまでは、「難しくはないが」決して「楽ではない」のも事実です。

正しく学び、正しく努力をコツコツと続ければ、必ず成功します。

ここの「正しく」というところがポイントです。

特に「誰から正しく学ぶか」が「儲かる、儲からない」を大きく左右します。

とにかく、「不動産投資はやめとけ」という風評を鵜呑みにして、自らその可能性にフタをしてしまうのだけはやめてください。

勤務先の給料とは別の「毎月20万円の安定副収入」を得る可能性があなたにはあるのですから、まずは「正しい儲け方」だけでも一度学んでみてください。