と同時に「不動産投資は怖い」という恐怖すら感じていませんか？

「不動産投資なんて、素人（しろうと）が手を出すべきものじゃない。恐ろしげなプロたちがやること。。。」そう思っていませんか？？

ここにまず大きな「誤解」があります。

でも仕方ありませんよね。高校でも大学でも教えてくれなかったんですから｡｡｡あなたに責任はまったくありません。

この記事を読めば、あなたも「不動産投資の仕組み」を十分に理解することができます。分かりやすく解説しましたので、ぜひ読み進めてみてください。

不動産投資の仕組みは簡単！

「そもそも不動産投資って何なの？怖いもんじゃないの？？」

私も初心者のときはそう思っていました。

当時の私は、もちろん悩める会社員（^^;）

いろんな「流行りもの」の投資に手を出しては失敗ばかりしていました。

ところが､､､

私の場合は、運良く、あるセミナーと講座に参加して、「不動産投資ってこんなことなんだ。。。意外とカンタンだな。」と理解することができました。

「これなら自分でもできそうだな。」

「よし、ひとつしっかり学んでみるか！！」

これが私の第一歩でした。

そして、学べば学ぶほど

「リスクがゼロではないけれど、どのリスクも自分でコントロールできるな」

「株式投資やＦＸと違って、一瞬でお金がなくなることもないな」

「むしろ、初めは会社員の方が有利じゃないの？？」

などと理解が進みました。

以下より、もう少し詳しく説明しますね。

会社員・公務員の不動産投資は、意外とハードルが低い

1.不動産投資は、不動産を「買って⇒貸す」か「買って⇒売る」か

不動産投資のステップは次の二つです。

1. あなたが不動産を「買う」
2. 買った不動産を他の人に「貸す」か、しばらくして「売るか」

たったこれだけです。

図にすると、次のようなイメージです。

2.会社員・公務員の不動産投資は、意外とハードルが低い

「買って」「貸す」か、「買って」「売る」かの不動産投資ですが、会社員・公務員の超初心者でも、そのハードルはあなたが思っているよりもずっと低いです。

もちろん、将来「不動産投資でFIREするんだ！」という方は、だいぶんと話が違ってきますよ（^^;）

あくまでも「月に20万円程度の不労収入が欲しい」という会社員・公務員の方が対象だと思ってください。

ハードルが低い理由は、ズバリ「成功シナリオが確立されている」からです。「再現性のある成功パターンがある」と言い換えてもいいでしょう。

と申し上げると、あなたからはこんな質問が飛んできそうです。

『西村さん、じゃあネットでワンルーム・マンションを売っている業者や、TVコマーシャルで宣伝している業者に頼めばイイのですか？？』

残念ながら「さにあらず」です（^^;）

ネットやTVで宣伝している不動産販売業者は、あなたに「不動産を売ること」だけが目的です。断言します！

いろいろ美味しい話をしていますが、不動産販売業者は、あなたが「経済的な将来不安を感じている」とか「給料とは別の安定的な副収入が欲しい」といったことは全く考えていません。

誠に残念な話ですが、業者も商売ですから「しょうがない」と言えばそれまでです。

あなたには、不動産販売業者に言いなりになることなく、「再現性のある成功パターン」を学んでいただいて、そのうえで、必要なときだけ「業者を利用」して欲しいと切に願います。

いずれにしろ、「月に20万円程度の不労収集が欲しい」という会社員・公務員超初心者でも、「再現性のある不動産投資の成功パターンがある」ということだけ、ここではよく覚えておいてくださいね。

具体的にどうやって不動産を「買って」「貸して」「売る」のか

1.不動産を「買う」とは？

あなたが不動産を買うには、二つの方法があります。

1. あなたの「現金」で買う
2. 金融機関から「融資」を受けて買う

「現金」で買うというのは、わかりやすいですよね。

そう、あなたの「預貯金」などを取り崩して不動産を買うのです。

100万円くらいから買える不動産もありますので、実際に現金で買っておられる人もいます。

ただし、私は、これまで「全額・現金」で不動産を買った経験はありません。

私は、これまですべての不動産を「金融機関からの融資」を受けて買っています。つまり「借金」です。

「借金」というと、あなたは何を感じますか？？　

･･････

･･････

怖くないですか。。。

多くの人がココで「思考停止」します。

そう。。。「借金」という言葉は、それだけ強い言葉なのです。

ですが、実は、会社員・公務員であるあるあなたが、不動産投資をするために金融機関から融資を受ける（借金する）というのは、しっかりと学んで取り組めば全く怖くないのです。詳しくは、コチラの記事を読んでみてください。

また、「誰から不動産を買うの？」という点については、当然、「不動産を売りたい人」（売主）から買うことになります。

ただし直接「売主から買う」のではなく、「不動産売買仲介会社」があなたと売主との間に入って買う場合がほとんどです。

なぜなら､､､

• あなたが買いたい不動産は、ほとんどの場合、売主が「不動産売買仲介会社」に売却業務を委託しているからです
• あなたも不動産を探したり、実際に買う場合の購入・契約業務を「不動産売買仲介会社」に委託した方がラク（効率的）だからです

2.買った不動産を「貸す」とは？

たとえば、あなたが1棟ものの木造アパート（合計6室）を買ったとします。

ならば、今度はこの「不動産」（1棟アパート、計6室）を、部屋を探している人に貸さなければなりません。

なぜなら、貸さなければ、あなたに「賃料収入」が入ってこないからです。

そうです。

不動産投資とは、あなたが買った「不動産」を他人に貸して「賃料収入」を得るという投資なのです。

さきほどの「1棟アパート、計6部屋」の話にもどりましょう。さあ、具体的になりますよ。

あなたが買ったとき、その1棟アパートは「5部屋」に既に入居者がいて、「1部屋」が空いています。あなたは、この1部屋を埋めなければなりません。

もっと言えば、仮にこの1部屋を上手く埋められたとしても、しばらくして、今度は、既に借りてくれていた入居者さまが転勤になり退去することになりました。

せっかく「6部屋満室」になったのに、あなたはまた、空いた「1部屋」の入居者さまを探してきて埋めなければなりません。

どうです？？　なかなか大変だな、と思いませんか？

ですが、これも心配には及びません。

「貸す」ことを専門にしている業者さんがいます。彼らに手数料を払い、「部屋を探している人」を見つけてきてもらうのです。

もう少し詳しく説明すると、下図のようなイメージです。

あなたは、自分が買った不動産を、まず「物件管理会社」に管理業務委託をします。

管理業務とは、「日々の清掃」や「賃料の集金・回収」、リーシング（部屋探しをしている人を探すこと、「部屋付け」とも言います）、入居者さまとの契約業務、物件の階段や廊下、エントランスといった「共用部」に必要な水道・光熱費の立替払いなど、あなたの「不動産」経営の日常業務全般を言います。

これらをすべて業務委託するのです。

そして、その物件管理会社はリーシングに限っては、全国あるいはその物件エリア内の「賃貸仲介会社」を使って「入居者探し」を行います。

「賃貸仲介会社」のことは一般的には「仲介店」と言われます。

大手では“エイブル”や“アパマンショップ”、“ミニミニ”、“ピタットハウス”といった「仲介店」が有名ですよね。

ちなみに、その「仲介店」が「物件管理会社」を兼ねている場合も数多くあります。

3.買った不動産を「売る」とは？

結論的には、あなたが買った不動産は、しばらくたってから「売ってもイイ」し「売らなくてもイイ」です。ずっと持ち続けても構いません。

私自身は、買った不動産を長期保有しています（短くとも10年以上は持ち続ける）。

なぜなら、私のこのサイトであなたにお示ししているのは「給料とは別の毎月20万円の安定副収入を得よう」だからです。

せっかく買った不動産を短期間で売ってしまっては、安定的な副収入にはなりませんよね。

なお、不動産を「安く買って、高く売る」という「短期転売」という方法もあるのですが、これは初心者のあなたは絶対にやってはいけません。

転売はその道のプロがやる手法です。私も短期転売はやったことがありません。

ちなみに長期保有の後、仮にあなたが不動産を売る場合、上で述べたとおり「不動産売買仲介会社」を使います。

今度はあなたが「売主」となって、売却業務を委託する形となります。

不動産投資は会社員・公務員に向いている投資

不動産投資の仕組み、ご理解いただけましたか？

会社員・公務員のあなたが、不動産投資を使って「給料とは別の毎月20万円の安定副収入を得る」ことはそんなに難しくありません。

再現性のある成功パターンさえつかめば、むしろひょうし抜けするくらい簡単です。

それが何となくぼんやりイメージできたでしょうか？

「あんまりイメージできんな｡｡｡」「よく理解できん｡｡｡」「はたして自分はどうなんだろう？？」という方は、いつでもコチラからご質問くださいね。より分かりやすく解説いたします（^^）/

これまでいろいろな人が質問してこられ、個別面談も500件くらいやってきました。

その中で、一番多かった質問、不安がこれでした。

「不動産投資の借金が怖い」

その都度、私は、丁寧にお答えしてご理解を得てきました。

ここでは、「不動産投資」にまつわる「借金の怖さ」について解説していきます。

この記事を読めば、不動産投資をする際の「借金の怖さ」の正体が分かり、怖さがやわらぎます。

では、始めますよ。

会社員・公務員が行う不動産投資の「借金」は怖くない

結論から申し上げると､､､

会社員・公務員の不動産投資における「借金」は全く怖くありません。

私も最初の1棟目（木造新築アパート）を買う前までは、非常に怖かったです。

私の場合は、借金「8,000万円」でした。もちろん、それまでの人生の中でこんな「大きな借金」は初めてです。

いろいろと調査検討、シミュレーションをして、物件の現地訪問もしてそこでもいろいろと調べて､､､

「この物件なら間違いない。失敗することはない！」と確信が持てても、やはり銀行との借入契約（「金銭消費貸借契約」略して「金消契約」と言います）の時は、実印を押す手がジットリと汗ばみ震えました。

が､､､

結果、何の心配もいりませんでした（^^）

「あ、こんなものか･･」と、ひょうし抜けしたくらいです。

金融機関がしっかり審査を行う

では、なぜ「8,000万円」もの借金が怖くないのか？？

ご説明しましょう。

それは、8,000万円を貸す側の金融機関がきちんと「審査」をしてくれるからです。

考えてもみてください。

金融機関も「商売」です。

もし、私に8,000万円貸して、毎月の元金と利息の返済が滞ってしまい、最後には返済不能になってしまったら､､､

金融機関は大損ですよね。

だから、私に「8,000万円貸してくれ」と頼まれた金融機関は、必死で調べるのです。

何を調べるかというと、

• 私が返済能力のある人間か？
• この不動産（物件）は担保価値は十分にあるか？
• この不動産（アパート）は空室だらけにならないか？

の3点です。

このどれかに「✕」がついてしまうと、金融機関は1円も貸してくれません。

そう。私やあなたが怖くて心配いる以上に、金融機関の方がより一層、心配しているのです。

私やあなた以上に、金融機関の方が一生懸命に調べて審査してくれているのです（しつこいくらいに｡｡｡^^;）

なので、その「審査」を通過した借金は、決して怖いものではないのです。

巷（ちまた）にあふれる投資詐欺

2024年3月時点での話ですが、有名人を名乗った投資詐欺が横行しています。

Facebookを使って有名人、たとえば、堀江貴文氏（ホリエモン）やＴＶでおなじみの池上彰氏、ZOZO創業者の前澤友作氏、経済評論家の森永卓郎氏、2チャンネル創業者の西村博之氏（ヒロユキ）などの写真を無断掲載した「ニセ広告」を出し、「儲かる株式投資を教えます」と今度はLINEに誘導し、巧みな手口でお金を騙し取るというものです。

1,000万円程度の被害はザラで、中には6億9,000万円もの被害にあった人もいるようです。

絶対に許される犯罪ではない、と感じると同時に、いくら有名人の写真が出てるとは言え「何で会ったこともない人に、LINEのやり取りだけで、大事なお金を簡単に振り込んでしまうのかなぁ･･･」とも、私は正直思いました。

「借金」してまでも「投資詐欺」にあった女性の行く末は･･･？

実は、私のコンサル生の中にも、投資詐欺にあった人がいます。

2021年7頃月頃のことでした。

私との無料相談の中で、その被害者の方（40代の女性、会社員）はこう言いました。

・女性：「不動産投資を始めたいんですが｡｡｡やはり借金が怖いんです」

・私：「あぁ、よく分かりますよ。私も最初は怖かったですから」

・女性：「実は､､､私、去年、ダマされたんです｡｡｡」

・私：「えぇっ！？　もしよろしければ、もう少し詳しくお教え頂けませんか？」（汗）

・女性：「･･････。ある知人から、儲かる話があるからと言われて、とある投資家を紹介されたんです」

・私：「その投資家とはお会いしたんですか？　どんな儲け話で、いくら預けたんですか？」（汗＋汗）

・女性：「実は会ってなくて、LINEで友達になっただけなんです。知人が言うにはＦＸで運用していて月利4％を保証すると｡｡｡　私は知人をすっかり信用してしまい、LINEで何度かやり取りしたあと、600万円を振り込んだんです｡｡｡」

・私：「そうですか｡｡｡典型的な詐欺話ですね。で、あなたは大事な貯金600万円を失ってしまったんですね。」

・女性：「いえ、貯金はその時、500万円あったんです。そのうち、300万円を最初に振り込んだんです。そしたら、翌月、配当金12万円が私の口座に入金されたんです。それが3ヵ月続いたころに、LINEでもっと投資しませんか？もっと儲かりますよ、と連絡が来たんです。で、私はすっかり信じてしまって、もう300万円追加で振り込んだんです」

・私：「えっ？貯金は全部で500万円だったんですよね？2回目の300万円はどうやったんですか？」

・女性：「･･････。実はプロミスから300万円借りたんです｡｡｡　で、その300万円を振り込んだら、その月から配当金が入金されなくなり、LINEでの連絡も取れなくなったんです」

・私：「･･････。」（絶句）

あなたは、この話を聞いてどう思いますか？

ヒドい、と思いませんか？？

･･････

･･････

私なりにどこがどうヒドいのか、整理します。

1. もちろん、一番ヒドいのは「ＦＸ投資家」を名乗る詐欺師です。「月利4％保証」がまず大ウソです。月利4％は、つまり年利48％です。そんな美味しい話は、この世の中、絶対にありません。
   しかも投資に「保証」なんてありません。「○○％保証」と名乗っただけで法律違反です（金融商品取引法）。あなたもこんな儲け話が友人・知人から来たら、ダッシュで逃げてくださいね
2. その詐欺師を被害女性に紹介した「知人」もヒドいとまでは言いませんが、なんだかなぁ、です。おそらく「知人」も被害者です。そして、新たに投資する人を紹介すれば「知人」に紹介料が入る仕組みなっていたに違いありません
3. 私に相談してこられた女性。あまりにも「無知」だと思います。あなたはプロミスなど消費者金融（サラ金）の利息をご存じですか？何と「17.8％」ですよ！しかも一度も会ったこともない「自称・ＦＸ投資家」とLINEでやり取りしただけで、大事な貯金とサラ金からの借金まで預けてしまうなんて！！
4. そんな「被害者女性」が、「不動産投資の借金が怖い」と私に言うのです。どうです？　おかしいと思いませんか？　私は最初、さっぱり理解できませんでした。

上で述べたことと合わせると次のように断言することができます。

• 銀行からの融資（借金）の利息は、1％台から高くても3％台です。消費者金融（サラ金）の「17.8％」に比べると遥かに低金利です
• 繰り返しになりますが、あなたが不動産投資をする際には、ちゃんとした「金融機関」（銀行、信用金庫、信用組合等）から借ります。そして、金融機関は必死で「あなた」と「物件（不動産）」を審査します。返済が難しいと金融機関が判断すれば、あなたは「借金」することすらできないのです
• 金融機関は、必ず最初にあなたと「会って面談」します。もちろん、その後は電話でのやり取りはあります。しかしながら、会いもせずにLINEでのやり取りなど、絶対にありえません。連絡が取れなくなることも決してありません。
• その被害者女性は、当時、金融知識・リテラシー「ゼロ」に等しかったですが、その後、気を取り直して不動産投資を正しく学び実践し、今ではアパート、マンション計3等の大家さん。毎月40万円の安定副収入を手に入れています。私もお手伝いして本当に良かったと思っています。

「良い借金」と「悪い借金」

日本人は小学校からの教育において「お金」について全く学んでいません。

家庭ではというと、これまた親の「金融リテラシーがゼロ」と言っても過言でないくらいですから、子供はお金について学ぶことのないまま社会に放り出されることとなります。

また、私がまだ幼かった1970年代などは、「お金について口にするのははしたない」とか「借金は悪いもの」と親や学校の先生によく言われていた時代でした。

「借金＝悪」とすり込まれていました。

ですから、私も社会に出て、いろんな流行りものの投資に手を出しては損ばかりしていました。

ですが、不動産投資を始めるようになって初めて、借金にも「良い借金」と「悪い借金」があることを体感しました。

上で述べた詐欺被害女性のような消費者金融（サラ金）からの借金は、もちろん「悪い借金」です。

ここでは、「良い借金」と「悪い借金」の定義をしっかり考えてみましょう。

１．良い借金

「資産」を買うための借金は、良い借金です。

資産とは「よく卵を産んでくれる鶏」のようなものと考えてください。

あなたは、借金して数羽の鶏を買っても、毎日卵を産んでくれるので、それを食べて生きていけますし、何ならその卵に利益を乗せて売り、借金の返済にあてることもできるのです。

お金もうけにつながる「資産」購入のための借金、投資リターンを生む借金、痛みを伴わずに返済できる借金、お金が増える借金、という言い方もできます。

２．悪い借金

「資産」を増やさない借金。返済のために預貯金を減らしたり、それを避けるために生活を切り詰めなければならなくなる借金のこと。

鶏の例で言えば、卵を産まないオスの鶏だけを借金して買うようなものです。

家賃を産まないマイホーム購入のための借金や、ビジネスには使用しない自動車を購入するのための借金も「悪い借金」ということになります。

生活を脅かすリスクがある借金、お金もうけにつながらない「消費」や「浪費」のための借金、購入したモノの価値が減少する借金、お金が減ってしまう借金、という言い方もできます。

ちなみに、マイホームローンを「悪い借金」の一言で片づけてしまうのは、私には少し違和感があります。

確かにマイホームは家賃は産みませんが、人間、どこかには住まなければならないわけです。

仮に借金してマイホームを買うのが嫌なのであれば、一生「賃貸住宅」か、もしくは現金一括でマイホームを買うという二択になりますが、現金一括は多くの会社員・公務員の人にとっては非現実的です。

で、私は考えた末に、次のような方針で進みました

• 賃貸住宅に住んで、まずは家賃を産む不動産を購入する。
• 不動産をある程度買い進めたら、マイホームローンを組んで住宅を購入する。そうすれば、マイホームのローン返済を家賃収入から行えるようになる

これが「大正解」でした。

「良い借金」を十分してから、「悪い借金」を1つだけしたのです。

あなたはどのように考えますか？

会社員・公務員は「借金」を怖がりすぎず不動産投資を検討すべき

会社員・公務員であれば、一定数の金融機関が、喜んであなたに不動産投資の融資（借金）をしてくれるでしょう。

もちろん、あなたご自身の経済状態や、買いたい不動産が良ければ、の話ですが｡｡｡

もしあなたも「借金＝悪」とすり込まれているいるのであれば、それは取っ払いましょう。

そのうえで「金の卵を産む鶏」を借金して買いましょう。この借金なら決して怖くありません。

あなたがその一歩を踏み出すと、これまでとは全く違う世界が、あなたの前に開けてくることでしょう。

いつも結構な数のご相談を頂き、一件一件、できるだけ丁寧に回答させて頂いている のですが、今回のご相談は、他にも当てはまる方も多いのではと思い、ご本人の了解を得て、あなたにもシェアさせていただくこととします。

神奈川県在住のＭさん（男性・38歳）です。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

はじめまして。よくＨＰを拝見しております。（中略）

実は、私は、友人の勧めもあり、区分所有で2室を所有しております。（中略）

西村さんは、不動産でも「1棟もの」をたくさん買っておられますが、（中略）
「ワンルームマンション投資」については、どのように思われますか？

サラリーマンですので、節税効果はあるのですが、 肝心のCFは合計でも「年間15万円」いかないくらいです。

西村さんの言われる「リアルリッチ」とか「経済的自由」 には程遠いと思い、ご相談させて頂きました。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

Ｍさん、ご質問頂き、誠に有難うございます。
その勇気ある行動に、心より敬意を表します。

さて、お尋ねの「ワンルーム投資」、「区分投資」ですが、結論から申し上げますと、「あまりお勧めできない」というのが、私の意見です。

「ワンルーム投資」については、いろんな意見があり、 賛否も分かれています。

賛成派は次のように主張します。

「手軽に始められるので、まずは区分から」
「頭金（自己資金）10万円で始められる」
「東京23区内であれば、資産価値も高く、今からでも遅くない」　などなど。。。

確かにうなづける面もあるのですが、私はやはり「うーーーん。止めておいた方が。。。」 という意見です。

その理由は以下の4つです。

1.まず、「新築のワンルーム投資」は絶対に、誰が何と言おうとNG！

収支があまりにも合いません。

表面利回りが低すぎるため（＝超割高なため）、必ず赤字となり、あなたの大事な給料から、ローン返済の補填をしなければならなくなります。

業者のセールス電話がかかってきたら、速攻で「ガチャ切り」してください。

2.「中古ワンルーム投資」では、豊かにはなれない

問題は、いくらかのキャッシュフロー（CF）が出る「中古ワンルーム投資」です。

2000万円～3000万円台の物件価格で、月々のCFが「1万数千円～」といった感じのタイプです。

「新築」と違って、眼下に否定する訳では ありません。

なぜなら、これは、「何をしたいか」、「どうありたいか」かで、選択すべき投資手法は異なるからです。

もし、あなたが、「月々のお小遣いが4、5万円欲しい」とだけであれば、アリです。

ワンルームを5つくいらい買えば実現するでしょう。

ですが、給料とは別の「収入の柱」が欲しい、とか「リアルリッチ」「経済的自立」を目指したいと、あなたが思っておられるのであれば、「中古ワンルーム投資」は向いていません。

もうお分かりかとは思いますが、経済的自由を得たいのであれば、「中古ワンルール」を一体何戸買わなくてはいけないでしょうか？気が遠くなります。効率が悪すぎるのです。

加えて、どんなにワンルールマンション投資に積極的な金融機関であっても、20戸分（4～6億円）も融資をしてくれません。

3.「ワンルーム」は、「100」か「0」かの投資になる

また「不動産投資」には、「空室リスク」という 厄介ものが付いて回ります。

仮に「合計12室の1棟マンション」であれば、一時的に空室が1室、2室出たくらいではビクともしませんが、「ワンルーム投資」であれば、空室が出たら、翌月からの賃料収入は「0円」。

ローン返済だけが進むことになります。

「ワンルーム」は、「100」か「0」かの投資になるのです。

4.金融機関は「ワンルーム投資」を良くはみていない

最後に、これは金融機関との折衝の中で、私がよく銀行員から聞かれたのですが、「西村さんは、区分所有は持ってないですよね？」という質問です。

これは何を意味しているかと言うと、「区分所有の負債などありませんよね？」ということを、銀行が確認しているのです。

一部金融機関には、「ワンルーム投資」の提携ローンを扱っているようなところもありますが、大部分の金融機関は、「ワンルーム投資」を「非効率な投資」、「ワンルーム投資の負債」を「良くない負債」と見ています。

ですので、初めて訪問した金融機関で、「私は、既に区分マンションを4つ持っています」と言うと、担当者は「すごいですねーー」と口では言いながらも、腹の中では、「あんまり経営センスのない人だな」と思っているのです。

なので、不動産投資初心者の方は、融資付けを有利に運ぶためにも「ワンルーム投資から始めてはいけない」というのが、私からのアドバイスです。。

不動産投資「初心者」だからこそ、ワンルームマンション投資ではなく、「1棟もの」に投資しよう！

8000万円とか1億5000万円というとあなたもビビると思いますが（私も1棟目は相当ビビりました^^;）、その点、ロットの小さな「ワンルーム投資」は、ついつい「初心者向け」のように思われがちです。が、この際、敢えて申し上げます。

「中古ワンルーム投資」は、むしろ一定規模の投資を終えた方が、「遊び心」で都市部の好立地物件を買っていく、といった感じでやるべきものかなと思っています。

ワンルームマンションに投資して、今後を迷っていたMさんのその後･･･

冒頭のご質問を頂いたＭさんにも同様のことを申し上げ、Ｍさんは少しショックを受けておられました。しかしよくお話を伺えば、幸いにも「立地の良い」区分でしたので、収支トントンくらいで売れます。売却を検討してみることとなりました。

そして、「サラリーマンとしての信用力」を元に戻してから、再度「1棟もの」にチャレンジしましょう！
ということになりました。

ワンルームマンションに投資しているあなたへ

このサイトをご覧いただいている方の中には、他にも「区分マンション」をお持ちの方もいらっしゃることでしょう。

「自分の場合はどうなんだろうか？」と思われたら、どうぞ遠慮なく私にお声掛け下さい。
いつでもお待ちしております。

※なお、ワンルームマンション投資以外にも「少ない金額で始められる不動産投資」の方法はあります。ご興味のある方はコチラの記事をご覧ください。

「今年で56歳なのですが、今からでも不動産投資を始められますか？」

といったご質問です。

多くの方が「年金だけでは不安」とおっしゃっておられます。

そもそは何で真面目に勤め上げようとしておられる会社員・公務員の方々がこんなに老後不安を抱えるのか？？　本当に日本政府には腹立たしい思いですが、グチを言っても仕方ありません。

目の前の現実と向き合わねばならないのですから。

今よりマシな政府ができることを願いつつ、ここでは「50歳以上の会社員・公務員の不動産投資」について、きたんのない私の考えを述べてみたいと思います。

50歳以上からでも始められるがあまりおススメしない

50歳以上、60歳以上の方からもよくいただくご質問、

これについての私の答えはいつも同じです。

「始められます。ただし、相当厳しいですよ。」

そう。決して不可能なのではないのですが、いろいろと諸条件が厳しくなり、それ相応の覚悟をもって取り組まないとなかなか思うような成果が得られないのです。

私のこのサイトでは「主に20代～40代の会社員・公務員の方々」を対象にしています。

以下では、50歳、60歳になると不動産投資を始めるのが難しくなる理由と具体例を2つ解説します。

新しく取組むことが多いので心身ともに疲弊する

理由の1つ目は「非常に疲れる」ということです。

一般論ですが、20代～40代の会社員・公務員の人であれば、気力・体力ともに充実しており、新たなチャレンジもそれ程「苦」になりません。

ところが、これもあくまでも一般論で一概には言えないのですが、人間、50歳、60歳ともなると、全く新たな取組みがおっくうになってきます。

現に何を隠そう、この私がそうです。

50歳を過ぎてから次第にですが、体力・気力に衰えを感じます（繰り返しますが「私見」ですよ」^^;）

「西村さん、今からネットで通販を始めませんか？」と大親友に誘われても、「面白そうだな」とは思いますが、「よし、やってやろう！」とならないのです。

「大変そうだな･･･」という気持ちの方が勝ってしまいます。

こんな弱い気持ちでは、ネット通販に参入して勝てるはずもありませんよね。途中で挫折します。完敗です。

具体的に言えば、不動産投資の取り組み内容を大きく分けると「金融機関開拓」と「物件探し」です。

どちらも難しくはないです。難しくはないのですが、決して楽でもありません。

思うように上手く進まない場合も多いです。

慣れない「金融機関まわり」や「不動産屋まわり」で、相当疲れるのも事実です。

しかもあなたは、会社員・公務員としての「本業」があります。

「金融機関まわり」は平日の本業が終わってからの「夕方から」、「不動産屋まわり」は週末の土曜日・日曜日に行うことになります。

正直キツイです。

ですが、この「キツイ」ところ、「苦しみ」を乗り越えれば、ほぼ成功できます。

言い換えれば、心と体のスタミナ勝負です。

私自身も苦しくて、疲れて、何度も挫折しそうになりましたが、まだ年齢的に40代だったこともあり、当時のメンターに叱咤激励されながら、何とか乗り越えることができました。

そして今では「9棟261室＋戸建て2戸」の専業大家として一定の成功を収めています。

あの時、挫折せずに頑張りぬいて本当に良かったと思っています。

50代、60代のあなた。

繰り返しますが、やってやれないことはないです。

「決して難しくはないけど、楽でもない」不動産投資、あなたは頑張りぬけますか？

ここまで聞いても興味があるという方は、諸条件はありますが、具体的な手法をお教えします。

どうぞ「7日間無料メール講座」にご登録してみてください。

「買える物件」に制約がでてくる

2つめの理由です。

ここではあえて詳しくは述べませんが、50歳、60歳となると、金融機関からの「融資」が難しくなるのです。

多くの金融機関のアパートローンは「返済上限年齢」という制限が設けられています。

たとえば、Ｐ銀行では「満年齢81歳までに返済を終えること」となっています。

Ｐ銀行からアパートローンを借りる場合、仮にあなたが45歳の会社員・公務員であれば最長の「35年融資」を受けることができます。

ですが、仮にあなたが60歳の会社員・公務員の場合であれば、完済年齢が81歳ですから「81-60＝21」で、「21年融資」しか受けることができません。

これも詳細は別の記事で述べますが、借入期間は長ければ長いほど「月々の返済金額が減り」、手元の残る現金（キャッシュフロー：ＣＦと言います）が増えるのです。

つまり、年齢が高くなればなるほど「買って儲かる物件に制約」が出てくるのです。

50歳以上の会社員・公務員は無理しない方が良い。ただし例外も

以上、私の私見が少し入りすぎたかもしれませんが、50代、60代の会社員・公務員の方に不動産投資はあまりおススメできない、というのが私の正直なところです。

じゃあ、50代、60代の会社員・公務員は老後に備えてどうすればいいの？？

という点ですが､､､

これまでの貯蓄や定年時の退職金をローリスクで運用してください

ということに尽きます。

NISAで非課税枠1,800万円（ご夫婦なら合計3,600万円）を運用するにしても、株式一本やりではなく、債券や金（ゴールド）等を上手く組み合わせたリスクの低い運用をされることをおススメします。

2024年5月時点であれば、米国の金利が高いので、一部を米国債（ゼロクーポン債）で運用するのも良いでしょう。

ただしですよ､､､

物事にはすべて「例外」があります。

私の大家仲間にも、55歳から不動産投資を始めて、62歳になっても「毎月30万円の安定収入」を得ている人がいます。

ご年齢に見合わないバイタリティと活力にあふれた方ですが、ここで申し上げたいのは、条件によっては「50代、60代でも不動産投資のやりようがある」ということです。

先にも述べましたとおり、ご興味のある方は、この例外的な手法をお教えします。ぜひ「7日間無料メール講座」に登録してみてください。

海外不動産投資が注目されている理由として、一般的に語られるメリットとしては以下の3点があります。

（1）海外では不動産価格が上昇しており、売却益を狙える

海外には不動産価格が上昇し続けている国があります。

不動産価格が上昇していく国では、キャピタルゲインを狙いやすくなります。では、不動産価格が上昇する国とは、どのような国でしょうか。それは「経済成長」と「人口増加」の2点です。

このような国の不動産を安く買って、高値で売却すれば「キャピタルゲイン」を得られることになります。

（2）人口が増加している海外の国では、安定した家賃収入が得られる

人口が増えている国では空室リスクが小さいため、家賃収入、いわゆる「インカムゲイン」が安定しやすい。これも海外不動産投資に関してよく語られているメリットです。

人口が増加している地域では往々にして住宅の供給が需要に追いついていないため、賃貸需要が高くなります。そうした観点から、マレーシア、フィリピン、タイなどの東南アジアの新興国などは、日本人の不動産投資先として人気が高いという現状があります。

（3）資産の分散によるリスク回避

投資の世界には「卵は一つのカゴに盛るな」という格言があります。

この格言が示すように、資産を分散保有することでリスクを低減するというのも、海外不動産投資のメリットの一つと言われています。

上記3つの海外不動産投資のメリットはウソではありません。

ですが、このメリットを大きく上回るデメリット・リスクが海外不動産投資にはひそんでいます。

実は、私自身も海外不動産投資で「詐欺」の被害にあいました。

以下の記事を読めば、海外不動産投資についての理解が深まり、どのような人が海外不動産投資に向いているのかが明確に理解できるようになります。

初心者には「海外不動産投資」はおススメしない

結論から申し上げますと、不動産投資初心者であるあなたが海外不動産を購入するのはやめた方がいいです。

海外不動産投資は、大きくは次の2つの区分があります。

（1）先進国不動産投資

• アメリカ
• カナダ
• イギリス
• オーストラリア　　など

（2）新興国不動産投資

• タイ
• ベトナム
• フィリピン
• シンガポール
• マレーシア
• カンボジア　　など

主要国のメリット・デメリットを整理すると下表のようになります。

いろいろな見方がありますが、ざっくり言ってしまうと、

• 先進国不動産投資　⇒　安定感があり資産価値も高いがが、利回りが低くあまり儲からない
• 新興国不動産投資　⇒　インカムゲイン・キャピタルゲインともに期待できるが、そもそも根本的なリスクが大きい

といった感じになります。

以下の記事で、海外不動産投資のリスクを解説していきますが、正直申し上げて、不動産投資初心者のあなたは絶対に手を出すべきではありません。

海外不動産投資をおすすめしない6つの理由

海外不動産投資のリスクは以下の6点です。不動産投資初心者のあなたには「リスク許容度を超えている」と言わざるをえません。

（1）キャピタルゲインが得られないリスク

海外不動産投資の「メリット」、美味しいところは、安く買って高く売るという「転売益」（キャピタルゲイン）ですが、それが得られないという致命的なリスクがあります。

経済成長しているから、人口が増加しているからと言って、不動産価格が右肩上がりに上昇するほど単純な話ではありません。

たとえば、不動産バブルの崩壊、リーマンショックやコロナショックのような予測不可能な景気後退によって、不動産価格が下落するリスクは常に存在します。

そのようなコントロールが難しく不確実性の高いものに期待して購入する行為は、もはや投資ではなく投機です。

以下では、キャピタルゲインを獲得できない2つの代表的なパターンをご紹介します。

1.値上がりしない可能性がある

下図はタイの首都バンコクの住宅価格の推移のグラフです。

このグラフでは、コンドミニアム・タウンハウス（集合住宅）・一戸建ての価格推移が、それぞれ価格帯別に示されています。

注目すべきは、1990年代後半から2000年代前半にかけて、すべてのカテゴリーで価格が大幅に下落していることです。

経済発展中の国だからといって、不動産価格の上昇を信じてキャピタルゲイン狙いの投資をするのは極めて危険です。

現在の上昇がバブルであればいずれは崩壊しますし、通貨危機やリーマンショック、コロナショックのような世界的な景気後退の影響で下落することもあります。

もしもあなたが、価格が上昇するかもしれないという不確実性の高いものに投資したいのであれば、海外不動産ではなく株やFX、仮想通貨などの方がまだマシです。

金額が大きく失敗した時の損失が大きい上に、わざわざ購入手続きや管理に手間がかかる海外不動産を選ぶのはデメリットが大きすぎます。

2.（プレビルド物件の場合）建物が完成しない可能性がある

プレビルドとは、物件の建築工事に着手する前、あるいは完成前に物件を購入することです。

タイやフィリピンなどの東南アジア諸国でのコンドミニアム建設などでは一般的な販売手法です。

プレビルド物件の場合、建築の初期段階で安く購入し、完成後に高く売却することでキャピタルゲインを狙います。

また、購入金額を分割して支払うことが一般的であるため、手持ちの資金が少ない場合でも購入しやすいというメリットがあります。

しかし、建築工事の着手前に安く購入できるというのは、それなりのリスクを背負っています。

プレビルド物件のリスクとしては、以下のようなものがあります。

• 物件の竣工が大幅に遅れるリスク
• デベロッパーの倒産により、物件自体が完成しないリスク
• 物件が無事に完成したとしても、想定していたほど販売価格が上昇しないリスク
• 売却のタイミングを見誤り、上昇幅の少ない時点で売却してしまうリスク
• 価格の安さで物件を選んだ結果、需要の低いエリア等の物件を購入してしまい、売却できないリスク

（2）安定したインカムゲインを得られるとは限らない

人口が増加している国では賃貸需要が高いため、空室リスクが低く安定的にインカムゲインを稼げる。このメリットも必ずしも正しいものではありません。

日本は全体としては人口が減少していますが、東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県の首都圏では、いずれも人口が増加しています。

一方、先進国の中では珍しく人口が増えている国がアメリカです。これは、世界中から移民を受け入れているからです。

しかし、州別のデータで見ると、人口が増加している州・減少している州があることが分かります。2010年～2018年の間にテキサス州やユタ州では13.5%以上の人口増加率ですが、イリノイ州やウェストヴァージニア州では人口が減少しています。

以上を踏まえれば、たとえ国全体では人口が増えているアメリカや東南アジア諸国であっても、「どの都市のどのエリアであれば今後も高い賃貸需要が見込めるか」をきちんと見極めなければなりません。

しかし、馴染みのない外国都市のエリアの賃貸需要を正確に見極めるのは困難です。その点、日本国内の首都圏や中核都市で不動産投資をする方が、難易度は低いと言えます。

（3）海外不動産投資では、融資のハードルが高い

海外不動産投資を始めるときに大きな壁となるのが、どの金融機関から融資を受けるかという問題です。

国内金融機関から融資を受ける方法と、現地の海外金融機関から融資を受ける方法があります。

1.国内の金融機関で海外不動産投資ローンを組む

海外不動産投資に融資を出す国内の金融機関は非常に少なく、また審査も厳しい状況にあります。

仮に融資を受けられたとしても、金利が高かったり、返済期間が短かったり、融資割合が小さかったりするなど、基本的に国内不動産投資と比較すると融資条件は良くない状況にあります。

海外不動産投資に融資をしている国内金融機関は下表のとおりです。

2.海外の金融機関でローンを組む

投資物件の所在国の金融機関から融資を受けるという選択肢もあります。しかし、現地の金融機関から融資を受けるには、越えなくてはならない様々なハードルがあります。

最も大きな障害は言語的な問題ですが、これは通訳やガイドに手伝ってもらうことで何とかできます。

しかし、現地の金融機関から融資を受けるためには各国・各金融機関で定められている条件を満たさなければなりません。

例えば、東南アジアの新興国では、現地で収入を得ていることが条件です。一方で、アメリカでは、現地でのクレジットカード信用スコアを得ている必要があります。

（4）管理に手間がかかる

不動産投資は、買って終わりではありません。購入後にきちんと管理し、インカムゲインを稼ぐ必要があります。

国内の不動産であれば、自分で定期的に物件を見に行くことも、管理会社と密にコミュニケーションを取ることも可能です。

しかし、海外の管理会社の場合、日本の管理会社と比較して対応がずさんなケースが多くみられます。

そうしたずさんな管理では、安定的にインカムゲインを稼ぐことは難しいです。

海外不動産投資を成功させるためには、信頼できる管理会社をパートナーに選ぶことが必須条件ですが、その選定は簡単ではありません。

（5）海外不動産による節税スキームは通用しなくなった

海外不動産投資がブームとなった背景には、節税効果が大きいというメリットがありました。

しかし、2020年の税制改正により、海外不動産投資の所得と国内所得を損益通算できなくなり、2021年以降は海外不動産の減価償却を利用した節税スキームは使えなくなりました。

以前は海外不動産の減価償却によって日本国内で節税することができていました。しかし節税効果を得られなくなった今、わざわざリスクを取って海外不動産投資をするメリットは非常に小さくなりました。

（6）為替変動リスク、通貨リスク

海外不動産を購入する際の代金は現地通貨で支払いますが、為替レートは変動するため、売却時に当時よりも円高に進行すれば為替差損が発生します。

また家賃収入を得る場合にも、円安になれば受け取る日本円は少なくなります。このように、海外不動産投資には為替リスクが伴うことに注意が必要です。

また、そもそもの話ですが「あなたは海外の通貨が欲しいですか？」という根本的な問いかけがあります。

日本で不動産投資をすれば、当然、あなたが受け取る家賃は「日本円」です。アメリカ不動産投資をすれば「米ドル」を受け取ります。イギリス不動産投資をすれば「ポンド」を受け取ります。

一方、新興国の場合、フィリピン不動産投資をすれば「フィリピンペソ」、タイ不動産投資をすれば「バーツ」、ベトナム不動産投資をすれば「ドン」を受け取ることになります。

あなたはこれらの通貨が欲しいですか？

もっと言えば、タイ不動産投資をすれば、タイ・バーツ建ての現物資産（不動産）をもつことになります。バーツ建ての現物資産が、あなたは欲しいですか？

あなたの今後のライフプランにおいて「タイ・バーツ」など、新興国通貨の役割は何ですか？？

その点をよく考えてから、行動を起こす必要があります。

私の場合を申し上げますと､､､

• 保有したい通貨は米ドルと日本円が基本
• イギリス・ポンドはあってもよい程度
• ユーロは不要（EU自体の将来性に疑問があるから）
• 他の通貨、あるいは他の通貨建ての現物試算（不動産）もいらない

私は基本的にハードカレンシー（強い通貨）しか欲しくありません。

単に儲かるからといって、新興国通貨、及びその通貨建ての現物資産（不動産）を保有すると、将来「さて、これはどうするの？」となりかねません。

ちなみに、例外なのが「カンボジア不動産投資」です。カンボジアの現地通貨は「リエル」なのですが、実際に広く流通しているのは「米ドル」です。

すので、米ドルが欲しい人であれば、アメリカ不動産投資だけではなく、カンボジア不動産投資を候補にあげるのは理にかなっていると言えます。

「海外不動産投資」に向いている人

以上までを読むと海外不動産は全くダメな印象をうけるかもしれませんが、必ずしもすべての人にとって適さないというわけではありません。ここでは、どんな人なら海外不動産投資を選択肢にしてもよいのかを解説します。

（1）海外移住を考えている人

海外への永住を考えているのであれば、海外現地の不動産投資はアリです。

国によっては、一定以上の不動産を所有している、もしくは一定以上の不動産収入があると永住権を獲得できる制度があるためです。

たとえばスペインの場合、一定条件を満たすと投資家ビザを申請できるようになり、最終的に永住権を獲得できます。

他にもアメリカやタイなどでも、条件次第で永住可能です。

ただし、ほとんどの国で数千万円以上の投資が条件となっていますので、誰でも取れる選択肢ではないことには気をつけてください。

（2）現地語を話せる人・帰国子女・海外に住んでいる人

海外不動産投資は、現地語を理解して話せる方や帰国子女の方が非常に有利です。

不動産の契約から管理、入居者との交渉など、言葉が通じるだけでもスムーズにいくケースは多々あるでしょう。

またその土地に住んでいる場合、治安や価格の相場など土地勘にも優れているため、不動産投資に挑戦しやすいといえます。

（3）融資を受けなくても購入できる人

海外不動産投資では金融機関から融資を受けることが難しいです。

融資を受けなくても十分な資産や資金を準備できる人のほうが、不動産投資に向いているでしょう。

物件をキャッシュで購入できる、もしくは必要経費の多くを自己資金で賄えるような方は、海外不動産投資に挑戦する価値は高いといえます。

ただし、融資を受けずにキャッシュで購入する場合には、レバレッジ効果を活用できません。

少額の自己資金で大きな利益を生み出せるレバレッジ効果こそが不動産投資の最大のメリットですので、キャッシュで購入する場合はそのメリットを享受できないことになります。

会社員・公務員の初心者は「海外不動産投資」に手を出してはいけない

「海外不動産投資」でGoogle検索すると、山のようにいろいろな販売業者、仲介業者のサイトが出てきます。

中にはバラ色で夢のような将来を保証するかのようなサイトもあります。

ですが、日本在住の会社員・公務員であるあなたには、こうしたサイトに踊らされないようにして欲しいものです。

あなたは将来どうなりたいのですか？

あなたはどの通貨で資産形成していきたいのですか？

ほぼすべての日本人は「日本円」で生活しています。

常にこの視点を忘れないようにしてください。

まずは、日本不動産投資で、毎月安定した副収入を目指してください。

どうしても海外不動産投資をやりたい人は、その後からでも全く遅くはありません。

さて、ここで白状しますが、私も実は、海外不動産投資に手を出して、痛い目にあったことがあります。

それも十分に検討したうえで「これなら間違いない」と判断して、それでも落とし穴に見事はまってしまったのです。

ご興味のある方は、コチラの記事をお読みください。

その一方で、かくいう私自身も始める前はやはり同じ気持ちでしたので、「不動産投資に何となく興味はあるが、はたして儲かるのか？」という初心者の方は本当に多いのだと思います。当然の疑問、不安でしょう。

なので、ここでは「不動産投資は本当に儲かるのか？」という素朴な疑問に、真正面から向き合ってお応えしてみたいと思います。

この記事を読めば、「不動産投資に興味はあるものの･･･？？」という会社員・公務員の人たちの疑問や不安がスッキリ解消します。ぜひ一読してみてください。

不動産投資は儲からないはウソ！

「不動産投資は儲からない」と言っているのは誰なのでしょうか？

過去に不動産投資をして「失敗に終わった人」、もしくは投資経験はないけど周りやネット上からの知識だけで「よく知らない人」のどちらかがほとんどです。

「儲かる人と儲からない人がいる」が正解

これは不動産投資に限らず、株式投資等どの投資分野にも言えることですが、「儲かる人と儲からない人がいる」のが現実です。

簡単に言えば、自分でろくに勉強もせず、業者の言いなりになって不動産投資をする人が儲かるはずはありません。業者のカモにされて「終了」です。

逆に、師匠（メンター）について正しく学び、自分でもよく考えながら行動力をもって実践する人は、ほぼ間違いなく成功します。儲かります。

不動産投資の儲け方は「長期的な視点」がキモ

投資といえば、株式やFXのデイトレードなど、一瞬で価格の変動を見極めて売買を繰り返すようなイメージを持っている人もいるかもしれません。

しかし、不動産投資のようなミドルリスク・ミドルリターンの資産運用は、やり方次第では大きな利益を得られる場合もありますが、基本的には長期的な視点で取り組む必要があります。

目先の利益を追うのではなく、「長期的な安定副収入を得る」という将来を見据えた考え方でのぞむべきです。

なぜ不動産投資は儲からないと言われるのか？

「飛行機のパイロットになるのは難しいからやめとけ」といわれるように、不動産投資も「儲からないからやめとけ」と周りから反対された経験が、あなたもありませんか？

しかし、何を根拠に不動産投資は儲からないと言われているのでしょうか？？

そこには、不動産投資を経験した人でなければわからない大きな勘違いがありました。
考えられる6つの理由について解説します。

理由①「利回り10%」という言葉の一人歩き

よく収益物件の広告に掲載されている利回りは「表面利回り」です。表面利回りとは現状の空室率を無視した満室時の利回り計算で、かつ経費を考えない利回りのことです。詳しくはコチラの記事をお読みください。

この表面利回りは、実は「入居者がつきにくい」などの理由から売値を下げている物件ほど高利回りになります。

地方の築古物件などに多く見られます。こうした場合、利回り10%以上などザラにあり、対して表面利回り10%を切っている優良物件がむしろ悪条件に見えてしまいます。

「表面利回りは最低でも10%」という言葉がよく聞かれますが、盲目的にその基準で物件選びをすると、都市部・駅近の優良物件は「たいして儲からない」いう短絡的な話になってしまうのです。

理由②「不労所得」という言葉の甘い響き

不動産投資は物件を購入したら放っておけばいいわけではありません。

家賃収入は確かに不労所得ですが、不動産オーナーには日常的な不動産管理会社との打ち合わせや、毎月の入金状況、資金状況の確認、空室が出た場合の入居者募集戦略など、考えること、やるべきことが全くないわけではありません。

さらには、いつも順風満帆というわけではなく、たとえば自然災害等による物件の損傷等による修繕なども発生します。

この場合は損害保険会社との協議が必要になります。

私もは「会社員・公務員に毎月20万円の安定副収入を」と常々うたっておりますが、「本当に何もしなくてよい」というイメージを持っている人からすれば「話が違うじゃないか」と勘違いされることがまれにあります（^^;）

理由③投資物件がすべて一括りに語られる

不動産投資の物件がすべて一括りに捉えられている状況があります。

しかし、投資用の収益物件には、中古と新築だけでなく、都心と地方、木造と鉄骨造、RC、ワンルームと1棟ものなど、さまざまな投資スタイルがあります。

それぞれの投資スタイルによってメリットやリスクは大きく異なります。

不動産投資は、一般的に初期費用が高額ゆえに「怖い」と感じる人もいるでしょうが、自分なりの物件選定基準をしっかりともち、リスクをきちんと認識しそれをコントロールする術（すべ）を習得しておけば大きな問題にはなりません。詳しくはコチラの記事をお読みくださいをお読みください。

理由④投資目的が定まらないまま物件を購入してしまう

毎月の家賃収入、老後の私的年金、税金対策など。。。不動産投資にはたくさんのメリットがありますが、投資目的があいまいなまま始めると結果的に「儲からない」と感じる人がいます。

たとえば「節税」が目的の人であれば、月々の家賃収入は少なくする必要がありますが、その結果キャッシュフロー（CF）がマイナスになることもあります。

特にワンルームマンション投資ではその傾向が強く現れます。

本来の目的である節税効果が出ていても「月に1万円しかプラスにならない不動産投資は儲からない」と考える人が出ます。

このように、「目的の定まっていない投資」は、成功しているのかどうかすらわからなくなるおそれがあります。

そんなぼんやりした状態で不動産投資をしている人は、意外にも多いのです。

理由⑤バブル時代や他の投機と比較している

現在の不動産投資は「経営」の側面が強く、安定的な家賃収入を得ることが重要です。

バブル時代のように土地の値段が上がり続けて「売却」で大きな利益を生む（キャピタルゲイン）といった投資ではなくなりました。

また株やFXのデイトレードのように、短期間に高額な利益を出す投機でもありません。

物件購入後に不動産管理会社とのやり取りやキャッシュフローの管理といったわずかな実務をしながら、中長期で利益を確保するのが今の不動産投資の主流です。

なので、バブル時代の不動産投資（キャピタルゲイン狙い）やFX等と比べて儲からないように感じる人がいるのも事実です。

※キャピタルゲイン　→　詳しくはコチラの記事をお読みください

理由⑥成功している人たちがいる事実を受け入れたくない

世の中には「成功している人」をどうしても受け入れることができない人がいます。

そのような人は成功者を妬み「今は儲かってもすぐに破産する」とか「裏で違法行為をしているのではないか」といったようなネガティブな情報発信を繰り返します。

ネガティブな情報は広まるのが早く、印象にも残りやすいものです。有名人のゴシップネタがすぐに広まるのと同じです。

こうした人間心理も「不動産投資は儲からない」という通説が流れる原因のひとつです。

不動産投資はどのくらい儲かる？

不動産投資の主な収入源は家賃収入です。

「月額賃料×室数」が毎月の収入になるのですが、当然のことながら、室数が多くあっても入居者がいなければ収入にはなりません。

また、不動産投資には、家賃収入以外にも「敷金」や「礼金」といった入居時に受け取ることができる場合もあります。

ここでは、不動産投資がどのくらい儲かるのか、その収支について解説していきます。

不動産投資の収入

不動産投資の収入は、「家賃」「共益費」「礼金」の3つです。

なお、「敷金」を受け取ることができる場合もありますが、これは、「預り金」として退去時に返金しなければなりませんので収入には含まれません。

家賃

不動産投資のメインとなる収入です。エリアでの競合物件の家賃相場等を参考にしながら決めます。

基本的には、前払いで「翌月分の家賃」が支払われてきます。

共益費

共益費は毎月の家賃と一緒に支払われてくる収入です。

共用部分の水道光熱費や清掃費など、物件の維持管理費用にあてることになります。

家賃の5～10%程度の金額に設定されることが多いです。なお、共益費の使い方にルールはありません。

礼金

礼金は、賃貸契約を結んだ際に、お礼の意味を込めて入居者から支払われるもので、相場は家賃の1～2ヵ月分です。

敷金（預り金）と異なり、退去時に返却する必要はありません。

ただし、現在は一部の人気エリアを除いて「敷金ゼロ・礼金ゼロ」の場合がほとんどです。

不動産投資の支出

不動産投資における支出には大きく分けて「金融機関からの融資（ローン）返済」と「物件管理費用」があります。

融資（ローン）返済

多くの場合、不動産投資は金融機関からの融資を受けて行いますが、この返済額が支出の大部分を占めるため、これが多いか少ないかで投資の収支が決まるといっても過言ではありません。

目安は、この返済額を「収入の60％以内」に抑えることです（この数値を「ローン返済率」といいます）。

もちろん、低ければ低いほど良いのですが、一般的には「50～55％以内」が理想的とされています。

ところで、ローン返済額の内訳は「元金＋利息」ですが、これが決まる要因は「金利」と「返済期間」です。

金利は、もちろん低ければ低いほど、金融機関に支払う利息額が減るので、収支にはプラス要因となります。

しかし、もっとインパクトが強いのが「返済期間」です。

詳しくはコチラの記事をお読み頂きたいのですが、「金利」が「2.0％から1.5％に下がる」のと、「返済期間」が「20年から25年に延びる」とでは、どちらが毎月の融資（ローン）返済額が少なくて済むと思いますか？

答えは「返済期間が25年に延びる」方です。

計算してみれば一目瞭然なのですが、不動産投資においては、圧倒的に「返済期間を延ばす」方が収支には有利に働きます。

ですので、不動産投資を行う際の融資（ローン）を検討する際には、わずかな金利差よりも「返済期間」の方に重点を置いて組み立てをしてください。

管理費用

物件の管理費用には、主に次のような項目があります。

• 物件管理会社に支払う管理委託費用（家賃の2.5～5％）
• 共用部の水道光熱費
• 共用部の清掃費
• 共用部の修繕費
• インターネット設備メンテ費用
• 空室が出た場合の広告宣伝費（AD：家賃1～3ヵ月分）
• 火災保険料
• 固定資産税・都市計画税（固都税）

他にも、エレベーターがある物件では、その設備メンテ費用がかかります。

これら、すべての管理費用は、おおむね総収入（家賃収入＋共益費）の15～25％程度とみておいてください（この数値を「経費率」といいます）。

不動産投資の収入例、最終的な儲けの目安

では、あなたの理解をより具体的なものにするために、ここで収支シミュレーションをしてみます。

【東京都23区内の中古アパート】
　・室数：10部屋
　・家賃：80,000円/月
　・共益費：8,000円/月
　・空室率：20%
　・ローン返済率：60％
　・経費率：20％

さあ、このケースの場合、あなたの「儲け」「キャッシュフロー（CF）」は、年間いくらになりますか？
少し、計算してみてください。。。

･･････

･･････

いかがですか？
意外にパッとは計算できないでしょう？

もちろん、心配はご無用です。こんなものは「慣れ」ですので（^^）

この中古アパートのオーナーの年間の儲けは「年間約169万円」となります。

おおむね「年間収入の20％前後」が、物件オーナーの儲けになると理解しておいてください。

もちろん、経営努力により空室率を下げて収入を増やしたり、経費率を下げることで、儲けはもっと大きくなります。

不動産投資で儲かるとは？ ｢表面利回り」のウソ！？

ここで、ガラッと視点を変えて、そもそもの話をしてみましょう。

「不動産投資で儲かる」とはいったいどういう状態を意味するのでしょうか？

仮に、、、

仮にですよ。。。

あなたに急に「5,000万円」が転がり込んできた！としましょう。
（話が急すぎますか？？ ^^;）

さてさて、あなたはとても堅実な人で、その5,000万円で豪遊したりすることなど決してない人です。。。

あなたは、次の4つのうち、どういう行動をとるでしょうか？？

このサイトを訪れてくれたあなたですから、①と②はないと思います。

では、③と④、あなたはどちらを選びますか？

ちなみに、この不動産（収益物件）の表面利回りは「7.5％」です。

早速、シミュレーションしてみましょう。

③の場合のシミュレーション（管理費用は除いて考えます）

あなたの儲けは、年間で、5,000万円×7.5％＝375万円です。

融資を受けていませんので、375万円まるまるが、あなたの手取り、儲けです。

④の場合のシミュレーション（管理費用は除いて考えます）

あなたの儲けは、年間で、5,000万円×7.5％×（1－60％）＝150万円

金融機関から融資を受けており、そのローン返済（返済比率60％）を除くと、あなたの手取り、儲けは150万円です。

さて、どちらが「儲かっている」と言えるでしょうか？

どうでしょうか？

一見、③の方が儲かっているように見えますが、本当にそうでしょうか？

では、以下のように数字を追加するとどう見えますか？

③の場合は、5,000万円すべてを使ってしまったので、残り資金（現金）は「0円」です。

ところが、④の場合は、500万円しか使っていないので、まだ手元に「4,500万円」の現金が残っています。

するとどうですか？

理論上は、④の場合、あと9回、同じことができると思いませんか？（500万円×9）

つまり、5,000万円の不動産があと9棟、合計10棟買えることになります。

その場合のあなたの手取り（儲け）は150万円×10棟で、年間「1,500万円」になります。

この場合の、あなたが使ったお金（手出し資金）に対する儲けの割合は、
・（150万円/棟×10棟）÷（500万円/棟×10棟）＝1,500万円÷5,000万円＝30.0％

③の場合は7.5％ですが、④の方法では30.0％になります。

この数値のことを「自己資本収益率」（CCR：Cash on Cash Return）といいます。
つまり、あなたの手持ち資金（現金）をどれだけ効率的に使ったか、という指標です。

同じ7.5％の表面利回りの収益物件でも、融資を使ってレバレッジを効かせて買うか否かで、上記のような「自己資金の効率性」に差が出るのです。

私は、自分で貯めた現金はできるだけ使いたくありません。
あなたはどうですか？

私は、できるだけ、他人のお金（融資）を使って不動産投資で儲けたいと考えています。

私はもちろんのこと、多くの「儲かっている大家さん」は、少ない自己資金でできるだけ多くのキャッシュフロー（CF）が出る状態を「不動産投資で儲かる」と定義しているのです。

※表面利回り　→　詳しくはコチラの記事をお読みください

不動産投資で儲からない人の特徴とは？

不動産投資はとても有効な資産運用の手段ですが、単に収益物件を購入すれば成功するほど甘くないのも事実です。

現に、想定どおりに儲かっていない人が実在します。

では、不動産投資で儲からない人にはどのような特徴があるのでしょうか。その共通点をご紹介します。

1.不動産投資について学ぼうとしない

収益物件を購入したら日常の物件管理管理業務は管理会社に任せることができるためため、不動産投資はよく「不労収入」と呼ばれますし、私もそう認識しています。

しかし、不動産投資に関する知識が全くなくても良い訳ではありません。

何よりも不動産投資についてしっかりと学んでおかなければ、儲からない物件を購入し、取り返しのつかない事態に陥る可能性が高くなります。

2.計画性がない

不動産投資はそのリスクを最小限にするためにも、計画性を持って取り組むことが重要です。

儲からない投資家の多くは、計画性がない傾向にあります。

全く基本的なことですが、たとえば、不動産投資では家賃収入だけでなく、ローン返済や固都税、管理費、修繕費など、定期的な支出があることすら忘れているような人がいますから驚きです。

毎月の家賃収入だけに目を奪われて、支出を見落としていませんか？

こうしたことでは当然、儲からない結果になってしまうでしょう。

3.投資目的が明確になっていない

私が初心者の人に「不動産投資を始めたい理由」を質問したら、多くの人が「お金を儲けたいから」と答えますが、さらに突っ込んで「目的」を聞いてみると明確な答えが返ってくることは稀です。

そもそも、なぜ「目的」を明確にする必要があるのでしょうか？

人によって、「儲けたい」にもいろいろあります。

いくら儲けたいのか、いつまでに儲けたいのか、もっと言えば「何のために儲けたいのか」、、、
預貯金するよりもリスクをとって投資するのですから、その「根っこ」は必ず明確にしておくべきです。

なぜなら、「根っこ」が明確でなければ、いろんな人の意見に振り回されたり、ヘタをすれば騙されて儲からない物件を買ってしまうからです。

不動産投資をする前には、あなたならではの「ライフプラン」が不可欠です。詳しくはコチラの記事をお読みください。

4.営業マンの話を鵜呑みにしてしまう

私の経験上、これが「儲からない不動産投資家」の最も多いケースです。

不動産会社は大きく、不動産売買仲介会社と不動産管理会社の2つに分けられます（兼業している会社も多い）。

不動産売買仲介会社の「儲け」は、当然ながら「売買仲介手数料」です（売買価格の3％＋6万円。「売り」と「買い」の仲介両方をやれば、6％＋12万円、これを業界用語で「両手」といいます）。

たとえば、1億円の収益物件を両手で仲介すれば、仲介手数料は612万円にもなります。

これが一発の売買で手に入るのですから、売買仲介会社の営業マンは必死で営業しています。

なので、物件を売ることばかりに力を入れている会社が非常に多く、初心者はこうした業者に大いに注意しなければなりません。

営業マンの物件説明内容だけでは不十分で、中には意図的に物件のデメリットを隠す犯罪者まがいの人もいるのが実情です。

営業マンの話を決して鵜呑みにしてはなりません。

不動産会社（売買仲介会社）選びを軽視しないようにしましょう。詳しくははコチラの記事をお読みください。

不動産投資で儲かっている人の考え方

逆に「不動産投資で儲かっている」という人はどんな考え方でどんな行動をとっているのでしょうか？

結論を言えば、儲かっている人は「経営者の視点」で投資を行っています。

なぜなら、不動産投資では、中長期的な視点であらゆることを判断することが求められるためです。

ここでは、儲かっている人の考え方についてご紹介します。

1.長期的な計画を立てている

不動産投資で成功するためには、緻密なシミュレーションが必要です。

儲けている人は、収益物件の購入時には数年先までの収支シミュレーションを行うのはもちろんのこと、物件によっては売却の時期まで考慮するなど、長期的な計画を立てています。

このように、あらゆる視点から長期的に計画を立てるため、さまざまなリスクをコントロールできるのです。

2.物件選びに自分なりの明確な基準を持っている

不動産投資で成功している人、儲かっている人は、購入物件の選定について深く勉強し、実際に買う際においては非常に慎重かつ大胆に行動します。

決して、不動産会社の言いなりで買ったり、営業マンの話を鵜呑みにしたりなどしません。

なぜなら、物件購入の段階で、不動産投資の成否はほぼ決まってしまうからです。

万が一、「儲からない物件」を買ってしまうと、その後の管理・運営で挽回することは極めて困難であることをよく知っているのです。

物件選びは、融資と並んで、「不動産投資のキモ」です。

それゆえに、儲かっている投資家は、物件選びには自分なりのこだわりや明確な基準をもっています。詳しくはコチラの記事をお読みください。

3.よく勉強している

これは、不動産投資家に限ったことではありません。儲かっている会社の経営者と儲かっていない経営者では、情報収集量や勉強量が驚くほど違います。

儲かっている不動産投資家は、収益物件や不動産業界のことはもちろん、社会経済全般や世界経済まで幅広く、日々学んでいます。

逆に、儲からない投資家の多くは、すべてを管理会社に一任し、自分は遊び呆けています。

確かに、儲かる物件さえ融資を受けて買うことができれば「不労収入」にはなるのですが、自分が学ぶことをやめてしまってはなりません。

日々の管理を任せている管理会社の意見を参考にしつつも、重要な判断は、経営者として責任をもって自らが行う必要があるのです。

これは、これから不動産投資を始めるあなたにも同じことが言えます。

もちろん、実践経験を積みながら学んでいくのですが、いくら初心者とはいっても、失敗しないためには最低限の知識を身につけておきましょう。

上記の「自己資本収益率」（CCR）や、コチラの記事にある専門用語くらいは知っておくことを強くおススメします。

「不動産投資はやめとけ」にまどわされず、儲け方を学び実践しよう！

不動産投資は「儲かる」が正解であり、不動産投資は「儲からない」も正解と言えます。

つまり、「やりよう」によって、どちらにも転ぶということです。

最も良くないのは、無知であること、不動産投資について知らないということです。

自分でよく調べることなく、不動産投資の失敗談を鵜呑みにし、「不動産投資はやめとけ」という風評だけで「自分には関係ない」と決めつけてしまうことです。

これは実にもったいない。。。あなたの人生における「大きな機会損失」になります。

会社員・公務員であるあなたにとって、不動産投資は難しくはないです。

ただ、儲かる収益物件を買うまでは、「難しくはないが」決して「楽ではない」のも事実です。

正しく学び、正しく努力をコツコツと続ければ、必ず成功します。

ここの「正しく」というところがポイントです。

特に「誰から正しく学ぶか」が「儲かる、儲からない」を大きく左右します。

とにかく、「不動産投資はやめとけ」という風評を鵜呑みにして、自らその可能性にフタをしてしまうのだけはやめてください。

勤務先の給料とは別の「毎月20万円の安定副収入」を得る可能性があなたにはあるのですから、まずは「正しい儲け方」だけでも一度学んでみてください。

要は「初心者はリスクを最小限に抑えて始める」ということで、多くのサイト記事にもそうした考え方や手法が紹介されています。

こうした背景には、不動産投資に興味があり、やってみたいけれども、一方で多額の融資（ローン）が怖いという人々が多いからに他なりません。

ですが、本当にそうなのでしょうか？

「不動産投資は小さく始めて大きく育てる」が正解なのでしょうか？

私はこの考え方には大いに疑問をもっています。

なぜなら、小さく始めても小さいまま、さらには、逆に難易度が高くなり、貧乏ひまなしになっている人をたくさん見てきたからです。

そこで、この記事では「不動産投資を小さく始める手法」を解説したうえで、その結果、どういう事態になるのかを詳細にお知らせしてみたいと思います。

不動産投資を「小さく始めて、大きく育てたい」とお考えのあなた、、、必見ですよ！

「小さく始める不動産投資」方法はあるが、「月額20万円の安定副収入」は実現しない

不動産投資を小さく始めたいという会社員・公務員の人はかなり多いです。

統計データなどはありませんが、私がコンサルティングをしてきた経験値・感覚値から申し上げますと、不動産投資に大変興味があるという初心者の人の中でも、「10人中9人」は小さく始めたいとおっしゃいます。

さらに言えば、その小さく始めたいという「9人」のうち、「3人」は「最初から大きく1棟ものを始めたいが、初期費用（貯蓄）が足りない」という人です。

残りの「6人」は、「初期費用分くらいの貯蓄はあるが、金融機関からの借入れ（ローン）が怖い」とおっしゃいます。

興味深いのは、そういう人に限って、結構な金額の「マイホームローン」を借りて、自宅（マンションや戸建て）を所有している人が多い点です（^^;）

これは一体どういうことなのか、今の私には理解できません。

マイホームローンは平気で借りられるが、収益物件のローンは怖い。。。

けっしてバカにしたり、ちゃかしたりするつもりなどありませんが、現実、そのような人が多いのが、この日本です。

あなたはどのように感じますか？

やはり収益物件を買うための借入れ（ローン）は怖いですか？

マイホームローンなら、平気ですか？

このあたりの話を突き詰めていくと、どうしてもわが国の「お金の教育」とか「金融リテラシー」といったそもそもの問題に行きついてしまいますので、ここでは控えます。

なので、この記事では、不動産投資を「どうしても小さく始めたい」という人向けに、その方法を無料でご紹介します。

※なお、「小さく始める不動産投資」方法の代表例でもある「ワンルームマンション投資」については、コチラの記事をお読みください。

「小さく始める不動産投資」は4種類

不動産投資を小さく始める方法は4種類あります。以下、その手法を簡潔にお伝えします。

1.不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングとは、不動産投資に特化したクラウドファンディングのことです。

そもそもクラウドファンディングとは、資金調達手法のひとつで、「こういうプロジェクトを実現したい！」という想いに賛同した出資者が、配当などのリターンを得る代わりにお金を出資することをいいます。

不動産クラウドファンディングは、「特定の物件への投資」という形になります。1口1万円から投資が可能です。

投資家は各ファンドの物件概要や利回りなどを見て投資するかどうかを判断します。

ファンドは出資者から集めた資金を元手に不動産投資を実行し、発生したインカムゲインやキャピタルゲインを投資家に分配するという流れになります。

運用期間は2年程度が一般的で、投資した元金は運用期間終了後に返済されます（元金の保証はありません）。

2.REIT（不動産投資信託）

REIT（リート）とは、「Real Estate Investment Trust」の略称です。不動産を投資対象に投資した投資信託で、日本の国内法に則った商品は「J-REIT」と呼ばれています。

J-REIT市場が創設されたのは2001年で、「小さく始める不動産投資」としては最もメジャーになっている方法です。

REITは、どの収益不動産に投資するかによって「総合型（オフィス・住居・ホテルなど3種類以上）」「複合型（商業施設・底地など2種類以上）」「特化型（特定の収益不動産に集中投資）」の3種類に分かれます。

どのタイプか、財務状況はどうか、利回りはどのくらいか、格付け機関による信用度、時価総額などさまざまな角度からREIT商品を選ぶ必要があります。

REITを発行している不動産投資法人は「投資証券」を発行し、投資家はその投資証券を購入します。

不動産投資法人はその資金を元に「複数の不動産」に投資をし、得られたインカムゲインやキャピタルゲインを投資家に分配します。

「投資証券」は、株式や一般的な投資信託を買うのと同じように、証券会社を通して簡単に購入できます。

3.不動産小口化商品

不動産小口化商品とは、「ひとつの不動産」を一口100万円程度に小口化して販売し、その利益を投資額に応じて出資者に分配する商品です。

たとえば3億円の不動産なら、一口100万円×300口で販売されるイメージです。

売主は、国土交通大臣または都道府県知事の許可を受けた「不動産特定共同事業者」です。

不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化商品は、「任意組合型」「匿名組合型」「賃貸型」の3つに分けられます。

4.低予算で購入できる収益物件への投資

「低予算で購入できる収益物件」の定義はありませんが、だいたい1,000万円以下の物件を想定してください。

ワンルームマンション投資や、古い戸建て収益物件への投資であれば、数百万円〜1,000万円以下で購入できる投資物件が見つかります。

初期費用はおおよそ物件価格の15〜30%が一般的ですので、物件価格が300万円なら45万円〜90万円程度、600万円なら90万円〜180万円程度、1,000万円なら150万円〜300万円程度の自己資金が必要となります。

小さく始める不動産投資では、結果的に大きくならない

以上が「小さく始める不動産投資」4種類の概要です。

ただ、強調しておきたいのは、次の一点に尽きます。

仮にあなたが、毎月1万円とか2万円程度の「おこづかい」稼ぎがしたい、あるいは、老後にちょこっとした年金の「足し」があればいいのであれば、この記事を参考にして、ぜひもっと深く調べて実践することをおススメします。

ですが、私がこのサイトで主張しているのは、

という点です。

そして、ここでいう「不動産投資」とは、できるだけ少ない初期費用で、金融機関からの融資（ローン）を使ってレバレッジを効かして、「最初から大きく始める不動産投資」です。

小さく始める不動産投資は、残念ながら「小さいまま」であることがほとんどです。

気の遠くなるような長い時間と大変な労力をかければ例外はあるかもしれませんが、それでは会社員・公務員としての本業に支障をきたすこととなり本末転倒ですよね。

正直申し上げて、私は、あなたにはおススメしません。

不動産投資を小さく始めると「貧乏ひまなし」になる3つの理由

実際に不動産投資を小さく始めた人を見ていると、結果的に「貧乏ひまなし」になっている人がほとんどです。

その理由は、以下の3点に集約できます。

1.どうしても労働集約型になってしまう

小さく始める不動産投資に共通して言えるのは、「参入のハードルは低いが、利益を出すには相当の時間を割く必要がある」ということです。

不動産クラウドファンディング　：　PCモニターに張り付いて･･･

不動産クラウドファンディングでは、人気商品は即完売となるため、募集日にはPCモニターに張り付いて早いもの勝ちの「列に並ぶ」必要があります。

REIT（不動産投資信託）：　PCモニターに張り付いて･･･

投資証券として売買するREIT（不動産投資信託）は、利益を出すために株式と同様にチャートを眺める必要があります。

不動産小口化商品：事業者選定に時間がかかる

不動産小口化商品は事業者に運用の大半が委ねられるため、事業者の選定に大きく時間を割くことになります。

不動産小口化商品の事業者は国土交通省の大臣または都道府県知事に認可を得ているため、一定の信頼を置くことはできますが、運用破綻による倒産のリスクもゼロではありません。

古い戸建て収益物件投資：修繕に膨大な労力がかかる

「古い戸建て収益物件への投資」は、DIY感覚でリノベーションを楽しめる方には向いていますが、老朽化による修繕・メンテナンスが定期的に必要となるため、結果的に膨大な労力がかかる可能性が大いにあります。

ワンルームマンション投資」は、コチラの記事に詳細を書いていますので、そちらをご覧ください。

以上の点から、小さく始める不動産投資は参入しやすいものの、利益を得るためには当初の想定以上の労力を割く必要があります

そのため、投資業の中でも実は労働集約的であると言えます。

2.投資家としての実績・信頼性を積み上げられない

物件を所有しない「不動産クラウドファンディング」と「REIT（不動産投資信託）」に当てはまる点ですが、通常の不動産投資と比べて金融機関に投資家としての実績を示しづらいという欠点があります。

不動産投資を小さく始めて大きく育てるためには、いずれ金融機関からの融資（ローン）を活用していく必要があります。

金融機関からの融資（ローン）は、あなたの不動産投資家としての実績や信頼を担保として得られます。

そのため、「不動産クラウドファンディング」や「REIT（不動産投資信託）」では、運用自体を専門家に委ねている点から投資家としての実績・信頼を金融機関に示しづらいことが、規模拡大への大きな壁となります。

3.税金の負担が大きい

通常、1棟ものの不動産を購入した場合、「減価償却」という方法を取ることができます。

減価償却とは、物件の購入費用を一定年数に分け、毎年の経費として計上する税務上の制度のことです。

経費を長期にわたり「均す（ならす）」ことのできる減価償却は、投資家にとって非常に助かる制度なのです。

しかしながら、物件を購入しない「不動産クラウドファンディング」と「REIT（不動産投資信託）」では、減価償却による経費計上を活用できません。

また、古い戸建て収益物件への投資では減価償却期間が短くなります。

そのため、たとえば古い戸建て収益物件を購入した場合、減価償却による税金対策は短期間で終わってしまうというデメリットがあります。

また、「不動産クラウドファンディング」はその収益が雑所得扱いとなります。

そのため、分配金から一律で20.42％の源泉徴収がされたうえで投資家に分配される形が基本となります。

つまり「小さく始める不動産投資」は、経費コントロールによる税金対策が実質的に不可能です。そのため、税金負担が大きくなる点は、事前によく理解しておくべきです。

「不動産クラウドファンディング」の実情

・不動産クラウドファンディングのメリット

①1口1万円の少額から不動産投資ができる

最大のメリットは、1口1万円という超少額で不動産投資できる点です。

最低投資金額はクラウドファンディングサービスによって異なりますが、多くのサービスで「1口1万円から」を売りにしています。

②少額投資で億単位の物件に投資できる

不動産クラウドファンディングでは多くの人から資金を集めるため、億単位の物件に投資できるメリットがあります。

ただし、実際に「オーナー」になれるわけではなく、あくまで投資した結果得た利益を分配してもらえる立場に過ぎません。

・不動産クラウドファンディングのデメリット

①換金性・流動性が低い

未上場の会社が発行する有価証券は証券取引所で売買できないため、換金性や流動性は無いと思ってください。「不要になったから売る」ということができません。

また、定められた運用期間中の途中解約はできない商品がほとんどです。

②1口購入ごとに申込や審査がり、労力がかかる

1口ごとに申込や審査が都度必要となるため、労力がかかります。

また、どの案件に投資するかを入念に調査する時間もかかります。

1口1万円の投資を行うために時間をかけて選んだリターンが「200～600円」程度と考えると、投じた労力の割には得られる利益は少ないです。

③元本割れや貸し倒れリスクがある

投資前の想定利回りを見ると「必ず儲かりそう」な気がしてしまいますが、場合によっては元本割れや貸し倒れとなることがあります。

出資者から集めたお金で投資した結果、利益が出れば分配されますが、逆に成績が悪ければリターンを支払えないからです。

基本的に「元本保証は無い」ため、そのリスクを十分に理解したうえで投資する必要があります。

「REIT（不動産投資信託）」の実情

・REIT（不動産投資信託）のメリット

①安定的に収入を得られる

REITは「家賃収入を原資」に分配金を支払っているタイプの商品を選べば、継続的に安定的に収入を期待できます。

不景気であっても家賃は変わらず入ってくるため、分配金に影響が出にくいからです。

実物の不動産投資のようにレバレッジを効かせられないため収益性は低いものの、安定的に収益は得られます。

②換金性や流動性が高い

REITは上場株式のように証券取引所に上場しているので、証券会社を通じて簡単に購入・売却ができます。

他の少額不動産投資と比べても、換金性・流動性はトップクラスです。

③5万円程度から投資可能

上場しているJ-REITの投資価格は、安いもので1口2～5万円程度、高くても50～70万円程度です。1口数万円から不動産への投資ができます。

・REIT（不動産投資信託）のデメリット

①相場の変動が激しい

証券会社で気軽に売買できるREITですが、株式と同じように売買できるがゆえに、株式市場の影響を受けやすいというデメリットがあります。

たとえば2020年2月から3月にかけては、新型コロナウイルスの影響を受けてREITの価格は半分にまで下がりました。

実物の不動産投資と比べるとかなりボラティリティ（価格変動の度合）が高い金融商品です。

②物件選定や運用管理を自分でできない

投資不動産の選定や、その運用管理を専門家に任せるREITでは、もちろん自分でそれらをコントロールすることはできません。

実物の不動産投資との比較はもちろんのこと、不動産クラウドファンディングと比べてさえも、専門家任せという特徴が強いというデメリットがあります。

③利回り低下や元本割れなどのリスクがある

市場環境や経営破綻、また投資対象不動産が自然災害に遭うなどさまざまな状況が原因で、利回りの低下や元本割れなどのリスクがあります。

「不動産小口化商品」の実情

ここでは、より実物投資に近い「任意組合型」の不動産小口化商品について解説していきます。

・不動産小口化商品（任意組合型）のメリット

①優良物件を一口100万円から購入できる

立地の良い優良物件は、不動産価値が高く空き室リスクも低い反面、物件価格がかなり高額になります。

そうした物件でも、不動産小口化商品なら一口100万円程度で購入できます。

②管理・運用する手間がかからない

実際の管理・運用（物件管理など）は事業者が行うため、投資家には煩わしい手間が発生しません。

③キャピタルゲインも見込める

不動産クラウドファンディングではインカムゲイン（家賃収入）しか得られません。

しかし、不動産小口化商品は物件の「所有権」も分配されるため、売却によるキャピタルゲイン（売却益）も見込めます。

④相続税対策として使える

不動産小口化商品は不動産を持分所有しているのと同じ扱いになります。

そのため、現金ではなく不動産小口化商品として相続することで相続税を節税できます。

・不動産小口化商品（任意組合型）のデメリット

①実物不動産投資より利回りが低くなる

不動産小口化商品では、事業者に物件の管理・運用を委託するため、その分の手数料が引かれた上で利益が分配されます。

そのため、実物不動産投資と比べると利回りが低くなる傾向にあります。

②元本保証や賃料収入の保証はない

他の商品も同じですが、元本保証や賃料収入の保証はなく、元本割れの可能性があります。

少額（45万円〜300万円程度）で購入できる収益物件投資の実情

・少額で購入できる収益物件投資のメリット

①実物投資のノウハウを学ぶことができる

少額とはいえ「実物」の収益物件に投資することで、不動産投資のノウハウを学べます。

勉強するつもりで少額から始めて、やがて投資規模を大きくする戦略ならばありです。

②少額で買える古い戸建て物件では高利回りが見込める

古い戸建て収益物件の利回りは一般的に高くなるため、高利回りの投資が期待できます。

たとえば、古い戸建て収益物件を200万円で取得、100万円かけてリフォームし、月5万円の家賃で賃貸できたとすると表面利回りは20%になります。

・少額で購入できる収益物件投資のデメリット

①収入ゼロのリスクがある

ワンルームマンション投資も古い戸建て収益物件投資も、1棟もの物件（複数の居室がある物件）投資と異なり、入居者さまがみつからなければ「収入はゼロ」です。

収入がゼロでもローン返済や経費はかかってくるため、結果的に赤字となり「手出し」が発生してしまいます。

不動産投資を「小さく始める」のは、あくまでも「貯蓄」の延長。やはり一棟ものへの投資がおすすめ

次の表は、不動産投資を「小さく始める」方法のメリット・デメリットを今一度、整理し直したものです。

いかがでしょうか？

私が最も気になるデメリットは「手間暇がかかる割には、リターンが少ない」という点です。

これならば、コチラの記事で紹介したように、単純に「しっかり貯蓄」するか「新NISA」を活用する方がはるかに効率的だと思うのです。手間暇がかかりません。

実際、上記のような不動産投資方法では、得られるリターンは「新NISA」と同等か、ヘタをするとそれを下回ってしまうかもしれません。

なので、以下のような人であれば、トライしてみて構わないと思います。

• どうしても余裕資金を使って「不動産クラウドファンディング」や「REIT（不動産投資信託）」、「不動産小口化商品」をやってみたい
• 月1万円とか2万円程度の「おこづかい」稼ぎがしたい
• 老後にちょこっとした年金の「足し」があればいい

ですが、これらをいくら続けても、給料とは別の「毎月20万円の安定副収入」に育っていく可能性は極めて低いと思っていてください。この点は繰り返し、強くお伝えしておきたい部分です。

少し言い過ぎかもしれませんが、「不動産クラウドファンディング」等の投資手法は、しょせん「なんちゃって不動産投資」です。

「新NISA」等と同じく、「本当の実物不動産投資の初期費用」をつくるための「貯蓄」の一環程度と考えてください。

もし、あなたが本気で、1年後には「毎月20万円の安定副収入」を得たいと考えているのであれば、不動産投資は「小さく始める」のではなく、初期費用を頑張って貯めたうえで、最初から「大きく始める」ことを今ここで決意してください。

• 合計9棟261室＋戸建て2戸、投資金額は約17億円
• 年間家賃収入は約2億円強

といった状況です。

会社は辞めましたが、家族3人で十分暮らして いける収入を得られるようになりました。

サラリーマン時代より遥かに多く稼いでいます。

しかも1日の仕事は、多くて30分程度。

何もしなくてよい日の方が圧倒的に多いです。

精神的にも、肉体的にも、非常に楽になりました。

ほぼ「ストレスフリー」です。

大変有難いです。

頑張ってきて、本当に良かったです。

これで、「人生第2幕」の経済的基盤は一応築けました。

「お金が湧き出してくる仕組み」です。

今後は、

●自分の「ライフプラン」実現を目指して、自分らしい人生を歩んでいく

●ファイナンシャルプランは、
　－　上記の不動産収入から、米ドルを貯めていく（2025年頃まで）
　－　次の米国不動産バブル崩壊の際に一気に買いに出る（2027年頃か？）

こんなイメージで前に進んでいきたいと思っています。

「西村さんが羨ましいです」というご意見をよくいただくようになりました。

ですが、私が「何か特別な能力」を持っていた訳ではなく、「特別な技」を駆使したわけでも全くありません。

私がやったのは、

• 「サラリーマン生活25年」の「信用力」を活かしただけ

突き詰めると、本当にこれだけなんです。

あとは、

• 普通のサラリーマンの方より、「不安」「危機感」を強く抱いていてためか、「脱・社畜」願望が強烈にあった
• 普通のサラリーマンの方より、「自己投資」をたくさんした（書籍、教材、セミナー、コンサル受講、etc）
• 学びながら、「即・実践」に移した（勇気を持って）

くらいでしょうか。。

多くの「中高年サラリーマン」の方が、経済的不安や恐怖を感じながらも、日々、不平、不満を口にしつつ、日常業務に追われ、貴重な時間を、

「昨日と同じように」過ごしています。
「先週と同じように」過ごしています。
「先月と同じように」過ごしています。
「昨年と同じように」過ごしています。

非常に勿体無いと思います。

あなたには、真面目に会社勤めをしてきた「信用力」があなたが思っている以上にあるのです。

それに気付かぬまま、定年を迎え、年金だけを頼りに細々と暮らしている方が、あまりに多すぎます。

もちろん、これはあなたの責任ではありません。

戦後の学校教育では、

「お金のことについて、全く教えません」
「自分がどうありたいか、どう生きたいか、全く考えさせません」

でした。

ただただ、お勉強でいい点数を取って、いい学校に入っていい会社に就職することだけを「是」としてきました。

言い換えれば、政府にとって都合の良い「真面目なサラリーマン養成課程」に、皆がはめ込まれてきたのです。

政府からすれば、

• 自分で智恵を駆使して、大金持ちになる人が大勢出てくると、面倒くさくて都合が悪いのです
• 税制に詳しい起業家にたくさん出てこられも困るのです
• 源泉徴収で文句も言わず、毎月毎月、税金と各種保険料を収めてくれる国民の方が、何かとやりやすいのです

私は、日本人も、日本の国土も、日本の文化も大好きです。

こんな素晴らしい国は、世界中、どこにもありません。

ですが、「日本政府は大嫌い」です！！

くどくなってしまいましたが、最後にもう一度だけ繰り返させて下さい。

会社員・公務員のあなた。

あなたが辛抱強く会社勤めしてきたことは決して無駄になっていません。

あなたは気付いていないかもしれませんが、あなたには、非常に大きな「信用力」がついています。

この「信用力」を上手く使えば、「お金が湧き出してくる仕組み」が、誰にでもつくれます。

あなたの「信用力」を、どうぞ「お金」に替えることを真剣に考えてください。

さて、投資初心者であるあなたはどの物件を買えばいいのでしょうか？

高利回りの物件･･･？
東京の物件･･･？
地方の物件･･･？

迷いますよね。。。迷って当然です。

なぜなら、あなたは、買うべき物件かどうかの「物差し」を持っていないからです。

ですが、ご安心ください。

不動産投資をしている人の中で、その明確な「物差し」を持っている人はごくわずかです。

不動産業者のいいなりで買っている人は論外ですが、多くの人は「カン」で買っています。

「表面利回りがいいから。。。」
「街並みがきれいだから。。。」
「人がたくさん住んでいそうだから。。。」といった感じです。

はっきり申し上げて、これではダメです。全然ダメです！失敗します！破産します！

よろしいですか？

あなたは毎月20万円の安定的な副収入を得て、ライフプランを実現するのですよね？

不動産投資で豊かな人生を送りたいのですよね？

そのために、今まで見たこともないような金額のローンを背負うのですよね？

結婚相手を選ぶくらい、いやそれ以上に慎重にならなければならないのです。

ここでは、私が師匠（メンター）から教わり、自分なりに実践してより高度化した「買うべき物件」の究極の選び方、選別の仕方を惜しみなく公開します。

このとおりに進めれば、物件購入で失敗することはまずありません。あり得ません！

このサイトの核心的な部分、私が一番あなたにお教えしたいことを公開します。

必見ですので、この記事だけは一言一句、ていねいに読んでください。

では、はじめます。

あなたが「買うべき物件」の選び方－ステップ１【定量調査】

まずは、物件資料から「これが儲かる物件か？」ということを機械的に判断します。

数値のみです。だから「定量調査」です。

物件資料から以下の情報を抜き出してください。

・表面利回り
・構造（木造、S造、RC）
・築年数

で、これらを以下の公式に当てはめるだけです。

公式1：満室時年間家賃収入（物件価格×表面利回り）×85％－ローン返済額（融資可能期間から計算）－管理費（満室時年間家賃収入×20％）＝判定キャッシュフロー（CF）

この式の意味、わかりますか？？

解説しますね。

・満室時家賃収入（物件価格×表面利回り）×85％
　これは、15％の空室がある状態（入居率85％）での家賃収入です。

・ローン返済額
　これは、金融機関が、法定耐用年数（木造22年、S造34年、RC47年）内で融資するとして、残りの年数（残存年数といいます）いっぱいまで融資してくれたとして年間のローン返済額がいくらになるかという計算です。金利は仮置きで「2％」、返済方法は「元利均等返済」としてください。

・管理費
　これは、年間の維持費用です。管理会社への委託手数料、清掃代、共用部の水道光熱費、固定資産税・都市計画税が主ですが、だいだいで満室時年間家賃収入の20％とおきます。

以上を計算すると何が算出されるのか？

答えは「入居率85％の状態での、その物件の年間キャッシュフロー（CF）」です。

私はこれを「判定キャッシュフロー（CF）」と名付けています

おわかりでしょうか？
一度読んでわからなければ、二度三度と読んでください。

で、これでは他物件との比較ができませんので、次の公式で2度目の計算をします。

公式2：判定キャッシュフロー（CF）÷物件価格×100＝判定ROI（％）

これは解説不要ですね。

公式1で算出された判定キャッシュフロー（CF）を物件価格で割るだけです。

ROIは、総投資額に対するリターン（CF）の割合です。

高ければ高いほど良い指標です。

ROIについては、詳しくはコチラの記事をお読みください。

これで終了です。

どうですか？
そんなに難しくないでしょう？

結論から申し上げますと、判定ROIが

• 1以上なら〇
• 1.5とか2なら◎
• 0.5以上でも物件によっては〇

です。

「判定ROI＝1」の意味は、空室が15％あっても、物件価格に対して1％のキャッシュフロー（CF）が出る、ということです。

これが儲かる物件です。

たとえば、20室のマンションで販売価格が1億5000万円であった場合、空室が3室出ても年間150万円のキャッシュフロー（CF）がでる物件ということです。

ただ実際には、あなたは「満室経営」を行うのですから、現実には年間で200万円超のキャッシュフロー（CF）が残るということになります。

ピンときますかね（笑）

これが非常に重要な計算なんです。必殺の定量調査です。

この計算なくして、決して収益物件を買ってはいけません！！

なお、実際には、この計算はすべてエクセルにさせるので、作業としては非常に簡単です。

私のコンサル生には、私が作成した専用エクセルシートを渡して、慣れるまでは、あなたが探した物件について、すべて「判定ROI」を計算してもらっています。

そのうち、エクセルを使うまでもなく、物件資料を見ただけで「あぁ、これはダメだな」とか「おっ、これは計算してみよう」とか、カンが働くようになってきます。

そうそう「1を超える物件」はありません。どうでしょう。。。100件に1件あるかないかくらいだと思います。

さらには、信頼できる不動産会社には、この計算式を教えておいて、あなたの物件選別目線はこのあたりにあるということを認識してもらってください。

そうすれば、不動産会社もあなたのための物件探しがしやすくなります。

あなたが「買うべき物件」の選び方－ステップ２【定性調査】

ステップ１を突破してからと言ってすぐに「買ってよい物件」ということにはなりません。

今度は、「満室経営できる物件かどうか？」を調査します。

今度はエクセルと違って「定性調査」ですから、少し手間ひまがかかります。

何をするかというと「その物件の入居需要」についてヒアリング調査をするのです。

誰にヒアリングするのか？

物件周辺の「賃貸仲介業者」（仲介店といいます）です。

あなたの町にもあるでしょう？　エイブル、アパマンショップ、ミニミニなどのお店です。

彼らは、あなたが目をつけた物件のことをよく知っています。

ですから、その物件が「リーシングしやすい物件か、そうでないか」を誰よりもよく知っているのです。

物件が近ければ、現地に行ってヒアリング調査をしても構いません。

が、時間がもったいないので、私のコンサル生には「電話ヒアリング調査」を指導しています。

「えーーー。そんないきなり仲介店に電話して、詳しく教えてくれるんですかね？？」という声が聞こえてきそうですが、心配ご無用です。

非常によく教えてくれますよ。ビックリするくらいです。

理由は2つあります。

1.基本よくしゃべる人たちである

「賃貸仲介業者」（仲介店）に勤務する営業マンは基本的に「おしゃべり好き」です。

日中のお忙しいときは別ですが、1日の業務がひと段落する夕刻ころに電話すると、よくお話してくれくれます。

臆すること、遠慮することはいりませんよ。

2.仕事になりそうな話だと特によくしゃべる

電話の内容が、自分の仕事になりそうな話であると、よけいによく話をしてくれます。

相手が興味を引くような問いかけ方をすればＯＫです。

では、ヒアリング調査の手順を説明します。このとおりにやってください。

これを少なくとも3軒の仲介店に繰り返し行ってください。

そして3軒ともが「いい物件」「満室にできる」と言ってくれたら、その物件は「買い」です。

ヒアリング調査の感触が悪ければ、その物件はやめておきましょう。

ヒアリング調査先は、いわゆる地元の小さな不動産屋さんではなくて、エイブル、アパマンショップ、ミニミニといった大手の加盟店にしてください。

この電話ヒアリング調査があなたの不動産投資「成否のカギ」を握っています。

なぜなら、この方法が、あなたが「満室経営」できるか否かをはかる唯一にして最も確実な方法だからです。

なので私は、コンサル生には徹底的にこのヒアリング調査のスキルアップを促しています。

最初は慣れないので、私が実際のヒアリング調査を目の前でやって見せて、コンサル生にはイヤホンで会話の様子を聞いてもらっています。

それくらい重要なのステップなのです。これをクリアした物件なら、もう8割方は成功したも同然です。

逆に言えば、このステップを踏んでいないで「数値」だけで購入した物件は、もう後の祭り。挽回することはほぼ不可能です。

物件視察はどのタイミングで実施するのか？

物件視察は重要です。極めて重要です。

ですが、「その物件を買うかどうかの判断材料」にしてはいけません。

よく、「良いと思う物件があったらすぐ見に行く」と自慢げに話している人がいますが、大間違いです。

なぜなら、土地建物、不動産の専門家でもない人が物件を見に行って分かることなど、たかが知れているからです。

いくら物件を眺めても、「この物件は儲かるか？キャッシュフロー（CF）が潤沢に出るか？」も、「この物件は満室経営できるか？」も全く分かりません。

物件視察は、「これを買う」と決めてから、つまり上記の「ステップ１：定量調査」と「ステップ２：定性調査」の2つをクリアしたのち、売買契約締結の前までに行うのが正解です。

ここで、物件視察の目的を整理しておきます。

1. 物件の外観等に明らかな瑕疵がないかを確認する（基礎のゆがみ、外壁の破損、塗装の剥がれ等）
2. 入居者の目線で周辺環境を確認する（買い物は便利か、病院はあるか、小中学校は近いか、駅徒歩で何分か、月極の駐車場はあるか等）
3. 近隣に墓地やゴミ取集場（忌避施設といいます）がないかを確認する
4. ヒアリング調査で聞いた周辺のライバル物件を視察する

要は、最終確認のための視察です。

よほどのことがない限り、この物件は「買い」ます。

あなたの好き・嫌いは関係ありません。

中には、あなたの好みでない物件があるかもしれません。自分だったら住まないなという物件があるかもしれません。

それでも「買う」のです。

これは、あなたが住むアパート、マンションではありません。あなたは決して住まないのです。

儲かる物件、満室経営できる物件であれば買うのです。

投資に「好き・嫌い」を持ち込んでは絶対にダメです。

冷徹に行いましょう。

客観的な判断材料で買うべき物件を吟味する

以上が、あなたが「買うべき物件」が明確に分かる究極の方法2つと、物件視察の主旨・目的、実施タイミングです。

簡単と感じた人もいれば、難しいなと感じた人もいることでしょう。

あなたはどちらですか？

いずれにしても、心配はご無用です。

この2ステップさえ踏めば、物件選びで間違うことはまずありません。

ポイントは、あなたの主観を入れずに「客観的かつ冷静な判断」を行うことです。

繰り返しになりますが、あなたの主観、つまり好き・嫌いを絶対に入れて判断してはダメです。

私など、保有物件のほぼ全てが、私の好みではありません（^^;）

自分なら決して住まないアパート、マンション、戸建てばかりです。

それでも構わないのです。満室で儲かっていますから。。。

あなたの好みはマイホームを買う、建てる時に存分に発揮してください。

では、非常に重要なセクションでしたが、これにて終わります。

そのとおり進めてもけっして上手くいかず遠回りするだけです。

そこで、「9棟261室＋戸建て2戸」の大家となった私が、編み出した「失敗しようのない不動産投資の進め方」をご紹介します。

自画自賛で「12の黄金ステップ」と呼んでいるのですが、誇張でもなんでもなく、私に師事いただいたコンサル生の人たちもこの方法で100％成功しています。失敗はゼロです。

かなり丁寧に書きましたので、ぜひこのとおりに進めてください。
そして、半年後には給料とは別の安定的な副収入な副収入が得られるようになってください。

※「成功する不動産投資の始め方、やり方はまず「金融」にアリ！」･･･詳しくはコチラの記事をお読みください。

1.ライフプランの設定（あなたは将来どうなりたいのか？）

不動産投資を本格的に始める前に、あなたはやるべきことがあります。

あなたは将来どうなりたいのか、という「ライフプラン」の設定です。

なぜなら、当たり前のことですが、「お金」は手段であって、目的ではないからです。

ただ現実には、「お金集め」が目的化してしまい、結果、お金持ちにはなったけれども、決して幸せではない人を、私は何人も知っています。

これはとても残念なことですが、これはその人に「集めたお金で何をするのか」というライフプランがないからです。

あなたにはそうはなって欲しくはないので、不動産投資を始めるにあたり、まず「将来どのような人生を送りたいか」というライフプランを立てて欲しいのです。

日本人はこうした教育を受けていないので、どうしても毎日の仕事に追われて将来について考えることが苦手です。
ですが、今回は考えてください。

あなたは、不動産投資を始めて「不労収入」を得ることで、将来どのような人生を送りたいですか？

できるだけ、具体的に、数字も入れて考えてください。

たとえば、、、

などなど、、、何でも構いません。

大事なのは、期限を決めて具体的なライフプラン（将来の在りたい姿）を考えて「決める」ことです。

ちなみに、決めたら、大きな紙に書いて常に見える場所に貼っておいてください。

よろしいですか？

すでに名著にもなっていますが、「思考は現実化」します！

一度決めたら、常にその文字を見て意識するようにしてください。

私もライフプランを大きな紙に書いて貼って毎日見ていましたが、本当に現実化しましたからね。

2.自己資金を確認する、貯める

ライフプランが決まったら、現状、現実を確認しましょう。

まずは「お金」です。

なぜなら、不動産投資を始めるには、所持金0円では始められないからです。

理想を言えば、初期費用として「500万円」程度のキャッシュをお持ちであることが望ましいです。

300万円程度お持ちなのであれば、何とか始められますので、そこで不動産投資をスタートしても構わないですし、もう少し頑張って500万円まで貯金するのもアリです。

まだお若い会社員・公務員の方で、預貯金ゼロの方であれば、「年に100万円」貯めることを目標にしてください。そうすると5年で500万円貯まります。

年に100万円というと、かなり厳しいと感じるかもしれませんが、「毎月5万円＋ボーナス時20万円×2回」です。

また純粋に金融機関で積立の預貯金をするだけも構いませんが、ちょっとリスクをとって大き目に増やすことを考えてもいいでしょう。

たとえば、年に100万円貯めるのであれば、50万円分を預貯金に、残りの50万円分で「新NISA」を始めるのも大いにアリです。

こうすると、5年で500万円のはずが、5年で600万円に増えている可能性も十分にあります。

ただし、「新NISA」も証券会社の言いなりに始めると手数料だけ取られて上手くいきません。

新NISAについては、よく勉強して必ずネット証券（SBI、楽天）を使って始めてくださいね。

さあ、とにかく、まずは「タネ銭」づくりです。

コチラの記事にも詳しく書きましたが、不動産投資の本質は「あなたが稼いだお金に、今度は稼いでもらう」ということです。

それで、あなたは「一生お金に困らない人生」を送ることができるのです。

それを思えば、500万円の「タネ銭」づくりもそんなに苦にならないはすです。

なぜなら、500万円の初期費用で不動産投資を始めて、毎月20万円の副収入が得られるようになったら、元手の500万円はわずか2年で回収できるのです。

そのように信じて、念じて、どうか頑張ってください！

3.信頼できる師匠（メンター）を見つける

不動産投資は我流で始めるとほとんどの人が失敗します。

なぜなら、扱う金額が大きいからです。
失敗すると「自己破産」への道をまっしぐらです。。。

　
ですが、全く心配ございません。

決して我流で始めるのではなく、きちんと師匠から「習って」ください。

問題は「どうやって師匠を探すか？？」です。。。

まずは、ネットで候補者を探してください。

ネットでは、私のように不動産投資家が情報発信をしている人が少なからずいます。

たとえば、Googleで以下のようなキーワードで検索してみてください。

• 副業　不動産投資
• 不動産投資　始め方
• 不動産投資　サラリーマン
• 不動産投資　初心者
• 不動産投資　メリット
• 不動産投資　リスク

といった感じです。あなたが気になるキーワードで検索してください。
すると、検索結果がたくさん出てくると思います。

で、ここで注意点です。

いくら良いことを書いていても、いわゆる「業者のサイト」は全てスキップしてください。

業者というのは、デベロッパー（マンション・アパートメーカー）や不動産売買仲介業者です。ネットの場合、これがかなりの数、出てきます。

初心者の方に多いのが、そのサイト内容に興味をもって、そうした業者の「セミナー」に参加してしまうことです。

そうすると、その人は「セールスの嵐」にさらされます。

いいですか？
間違っても、業者のセミナーに参加してはダメですよ。

彼らは、あなたの将来のライフプランなど知ったことではありません。彼らの頭にあるのは「何とか自社物件をあなたに売りつけて、自分のノルマを達成すること」だけですから。。。

次に書籍です。

最近は、不動産投資家も随分と本を出版するようになりました。

書店に行って、これらを手に取り、面白そうな本があれば購入してください。

ネットと書籍で、何人かの「師匠」候補者が出てくると思います。

で、この中で、塾を開いたり、個別コンサルを受け付けている人がいると思います。

無料や少額のセミナーをやっていたりします。

これらには迷わず参加してください。

またこうした形で「弟子」を募集していなくても、どうしても気になる人がいて、サイトや書籍にメールアドレス等が出ていれば、遠慮なくコンタクトをとってください。

そして、これが一番重要なのですが、必ず「個別面談」をしてください。
セミナーに参加するだけではダメです。

考えてもみてください。

不動産投資を始める際の師匠（メンター）を選ぶということは、先に定めたあなたの「ライフプラン」が実現するかどうかを大きく左右します。

教える能力はもちろんのこと、あなたに合った師匠（メンター）を、絶対に選ばなければなりません。

「個別面談」までしないといけないのか？と思うかもしれませんが、しなければならないのです。

それくらい慎重に、丁寧に行う必要のあるステップです。

私も2011年頃、このような形で師匠（メンター）選びを行いました。

ネットと書籍から探し出した3人の候補者に会いに行って「個別面談」を行い、結果、1人の師匠（メンター）を決めました。

会うと意外にすんなりと決まりました。

その時の経験値から申し上げると、以下4つのポイントで師匠（メンター）を決めることをおすすめします。

1.不動産投資で確かな実績を出している

これは当たり前のことですが、その人のサイトや書籍で紹介させている「投資実績」が本当か、改めて確認するのがベターです。

なぜなら、中には話を盛っている人が実際にいるからです。

私の場合、失礼を承知のうえで、何らかのエビデンス（証拠）を見せてもらうようにしました。

私が今も師事している師匠（メンター）は、私の申し出に対して、家賃の入金記録（通帳の写し）を見せてくれました。

それも快く見せてくれました。

2.その手法に「再現性」がある（誰がやっても同じような成果が出る）

これも非常に重要です。非常に高実績をあげていても、その人にしかできない手法である場合があります。

たとえば、築古で空室だらけの物件を安く買って、リノベーションして満室にするような手法です。

これは、ある種の特異な才能であり、センスです。

あなたがマネしても同じ結果が出るとは限りません。

これについては、簡単です。

面談時に改めて、その人が教えている投資手法を順を追って話してもらってください。

ポイントは以下の2つです。

・時間がかかるかどうかは別にして、誰でもできる内容か？（やるべきことは簡単か？）
・素人のあなたが聞いても納得性は高いか？（成功しそうな感じがするか？）

そして、できれば過去のコンサル事例を聞いてみてください。

それであなたの納得性がより高まるようであれば、この項目はＯＫです。

3.人として「ウマが合う」

人間ですので、やはり「合う、合わない」があります。

1時間くらい話をしてみて、その人の話し方やしぐさ、かもしだす雰囲気等で違和感があるようであれば、止めておいた方がいいです。

師事する以上は、人として「ウマが合う」ことは非常に大事なのです。

友達として付き合っていけるくらいの相性であることがベストです。

4.契約書はあるか？　コンサルフィーは妥当か？

中には契約書もなしで口約束だけでコンサルをしている人もいますが、あなたも決して安くはないコンサルフィーを払うわけですから、契約書の有無を確認し、できればその場で契約書のひな形を見せてもらいましょう。

ちなみに私は、きちんと契約書を作成し、期間、費用、コンサル内容（何をどう支援するか）を相互に確認して、記名押印したものを1部ずつ保管するようにしています。

当然、コンサル期間中に中身が変わっていくことも往々にしてありますので、その際は「変更契約書」を交わすようにしています。

なお、コンサルフィーはかなり幅があるようですが、いきなり200万とか300万円はやはり高すぎると思います。

かと言って、5、6万円でも現実味がありません。

なので、一概には言えませんが、数十万円といったところが妥当な金額だと思います。

また「成功報酬型」のコンサルフィーといった形もありますが、これはこれで納得性のある費用体系だと思われます。

以上が、あなたが不動産投資を始めるに際しての師匠（メンター）の見つけ方です。

繰り返し申し上げますが、決して「我流」で始めないでくださいね。

取り返しのつかないことになりますから。

4.自分がどれくらいの金額の「融資」を受けられるかを知る

不動産投資「11の黄金ステップ」の中で最も重要な項目です。

なぜなら、自分がどれくらいの金額の融資を受けられるかがわからないまま、物件探しをしてもそのほとんどが無駄に終わるからです。

詳しくはコチラの記事に書きましたが、不動産投資は「8割が金融（融資）で決まる」のです。

金融（融資）を制する者が不動産投資を制するのです。

では、どのようにして「自分が受けられる融資額」を知るのか？？

答えは簡単です。

師匠（メンター）に相談して、調べてもらうのです。

あなたが選んだメンターは融資にも精通しています。

いろいろな金融機関にパイプもあります。

あなたの名前等は伏せつつ、あなたの属性だけを金融機関に開示して打診してくれます。

私の場合は、自分やコンサル生等の経験から、あなたの属性の詳細を聞いただけで、大体の金額は分かります。

それを実際の金融機関に打診して確認するといった感じになります。

この「あなたが受けられる融資額」を知ってから、それに見合う物件探しをするのです。

そうすることで、無駄なく効率的に不動産投資を進めることができます。

多くの初心者の人が陥っている、膨大な時間をかけて物件探しをし、どこからも融資が得られないという「致命的なミス」を避けることができるのです。

どうですか？
これだけでも師匠（メンター）にコンサルフィーを払って相談に乗ってもらう価値があると思いませんか？

私も2012年頃、「西村さんはまずは2億円くらい借りられますね」と言ってもらい、結果そのとおりになったため、その信頼感が非常に増した記憶があります。

この項目については以上となります。

メンターにあなたの属性をよく理解してもらって、「自分が受けられる融資額」を知ってください。

なお、師匠（メンター）なしでこれを知るには相当の苦労が必要となります。

ご参考までに、仮にあなたご自身だけで「受けられる融資額」を知るには、次のようなステップが必要になります。

1.自分の属性資料をしっかり準備する

金融機関に提示するための諸資料を準備します。

具体的には、源泉徴収票3ヵ年分、経歴書、身分証明書、勤務先の証明書（社員証など）、現状の金融資産額一覧とその証拠（通帳写しなど）、現状の負債一覧とその証拠、家族構成、家系図（簡易なもので可）などです。

2.「当て物（ブツ）」を用意する

金融機関を訪問するには、あなたの属性資料だけではダメです。

何か物件がないと、あなたの審査もしてもらえません。物件は、妥当な範囲であれば何でも構いません（これを「当て物（ブツ）」といいます）。

ネットで、金融機関の担当者になるほどと思えるような物件を探しましょう。

3.金融機関にアポを入れて訪問する

お住いのお近くにある金融機関に手当たり次第に電話します。

不動産投資を始めたいと思っているので、一度会って相談に乗ってもらえないか」と伝えます。

たいていは会ってくれると思いますが、中には冷たく門前払いを食らう場合もあります。仮にそうなってもめげずに電話しまくりましょう。

以上のステップを踏めば、「当て物」がよほど的外れでない限りは、あなたが受けられる融資額がおおむね見えてきます。

ですが、金融機関によって回答にかなり「幅」が出てきますので、はっきりとは判明しないかもしれません。

何より、時間と労力、手間暇がかなります。慣れないことを続けるので、たぶん、ヘトヘトになるはずです。

決しておススメできる取り組みではありません。

5.投資手法、投資エリアを決める

不動産投資の手法には、大きく以下の4つがあります。

• 区分マンション投資（新築・中古）
• 中古戸建て投資
• 1棟アパート投資（新築・中古）
• 1棟マンション投資（新築・中古）

そして、投資エリアには次のような考え方があります。

• 全国どこでも
• あなたの自宅周辺エリアに限定
• 東京・名古屋・大阪などの主要都市に限定

上記2つを決める必要があります。

なぜなら、投資手法については、その違いによって融資戦略や物件選定の方法が変わってきます。

もちろん、どれかに限定というわけではなく「組合せ」でも構いません。

投資エリアはその違いによって、どのような金融機関を開拓するのかという融資戦略が変わってきます。

これらを決める要因はたった一つ。

あなたの「ライフプラン」です。

あなたが不動産投資で、将来どのような人生を送りたいか、そして、その実現にはどれくらいの家賃収入やキャッシュフロー（CF）が必要かによって、自然と決まるのです。

これも、あなたの希望を師匠（メンター）に伝えて、相談しながら決めれば問題ありません。

ちなみに、投資手法については、ここでそれそれの特徴を整理しておきます。

1.区分マンション投資

いわゆる「ワンルームマンション投資」です。

詳細はコチラの記事をお読みいただきたいのですが、私はあまりおススメしていません。

なぜなら、投資規模が小さいので始めやすいというメリットがあるのですが、あまり儲からないという致命的なデメリットがあるからです。

ワンルームマンションを1ユニット（1戸）買ったからと言って、毎月20万円の副収入が入ってくることは絶対にありません。

また、気をつけないといけないのは、「区分マンション投資」をやるにしても、「新築」は絶対にダメ、「中古」のみ可という点です。

なぜなら、新築はあまりに表面利回りが低すぎて、絶対に儲からないような収支構造になっているからです。

よろしいですか？
新築ワンルールの業者があなたに近づいてきたら、ダッシュで逃げてください。

ところが、世間のワンルールマンション・メーカーは盛んに新築物件を初心者に売ろう、売ろうとしています。

何度も繰り返しますが、メーカーなどの業者は、あなたの幸せやあなたのライフプランなど全く関心がありません。

とにかくあなたに自社物件を売りつけて、自分のノルマ達成に関心があるだけです。

2.中古戸建て投資

これは、中古、というよりも「築古」の戸建てに最小限のリフォームを施して住めるようにし、高利回りで運用するという手法です。

メリットは、築古なので価格が安いこと、すなわち融資を受けずとも買える価格なので、自己資金の少ない人でも取り組めます。

デメリットは、高利回りとは言え、規模が小さいので大きく儲けることはできないという点です。

これを専門にやっている投資家がいるくらい「奥が深い」手法ですが、ひとつ「裏技」的な使い方があり、これには私も興味を持っています。

建物は築古であっても「土地値」が高い物件を保有することで、あなたの担保価値が向上し、最初は融資を受けられない属性の方であっても、この物件を担保に入れることで、新たに融資を受けて別の物件を買えるようになるのです。

最初、資金も乏しく、融資も受けられなかった人が、時間をかけてメガ大家さんになっているのは、ほぼこの手法を使っています。

地味ですが、着実な取り組み方です。

3.1棟アパート投資

文字どおり、アパートを丸ごと1棟購入し運用する投資手法です。

多くの場合、4～10室程度、構造としては「木造」であることがほとんどです。新築でも中古でも投資対象となります。

メリットは規模が大きいので、上手く購入して運用すれば「毎月20万円の副収入」も簡単に実現できること。

デメリットは、新築であっても中古であっても規模が大きいだけに、物件選びを決して間違えてはいけないことです。

絶対に業者のいいなりで購入してはいけません。

必ず師匠（メンター）とよく相談して、師匠から教わった通りのステップで物件選びを行ってください。そうすれば失敗することはありません。

4.1棟マンション投資

マンションもアパートと同じ考え方です。

ただ、多くの場合、10室以上、構造としては「重量鉄骨造（S造）」や「鉄筋コンクリート造（RC）」です。

また、新築投資を行うことは少なく、ほとんどが「中古」物件への投資となります。

新築が投資対象になりにくいのは、表面利回りが低く、キャッシュフロー（CF）が得られにくいからです。

新築マンション1棟投資で、一つやりようがあるとすれば、自分で土地を購入して建築し、満室にして即、売却する方法です。

こうするとキャピタルゲインが得られる場合があります。

ただし、このやり方は上手くいけば大きな儲けが得られますが、自分が想定した価格で売れないというリスクが付きまといます。

そもそも、私はキャピタルゲインではなく、インカムゲインで「毎月安定的な副収入を得る」ことを主張していますので、この手法はおススメしていません。

以上、投資手法をそれぞれ開設してみましたが、だいたいご理解いただけたでしょうか？

いずれにしても、あなたの「ライフプラン」をベースに、師匠（メンター）とよく相談しながら、投資手法を選択してください。

6.物件を探す、物件を選ぶ

いよいよお待ちかねの「物件の探し方」、「物件の選び方」です。

で、ここでカギを握るのが、信頼できる不動産業者（売買仲介業者）選びなのですが、もっとも簡単な方法は、師匠（メンター）に信頼できる業者を紹介してもらうことです。

ですが、「分かっている」師匠ならば、安易にあなたにそれをしないはずです。一からあなたにやってもらい、汗をかいてもらうはずです。

なぜなら、不動産業者の良し悪しを見る目だけは、あなたに習得して欲しいからです。

「物件探し」、「不動産業者選び」は不動産投資の生命線です。

これまでもメンターに依存してしまうと、あなたは何のノウハウも習得することなく、師匠がいなければ何もできない人になってしまいます。

そうではなく、「物件探し」や「不動産業者選び」はあなた自身でできるようになって、あとは師匠のノウハウを吸収するだけで、すべて自分でできるようになる、つまり自立した投資家になることができるのです。

もちろん、その進め方や考え方は師匠から十分に学んでください。

ここでは、現在、私がコンサル生にお教えしている進め方をご紹介しておきますので、参考にしてください。

1.ネットで物件と業者を探索する

まずはお住いの近隣地域で、物件とそれを仲介している業者をネット探索してください。
探索対象となるサイトは次の5つで十分でしょう。

• 健美家（けんびや）
• 楽街（らくまち）
• 不動産連合隊
• アットホーム
• ホームズ

これで、毎日最低1時間は物件探しをしてください。すべて無料で会員登録することができます。

探す目安は「表面利回りができるだけ高い」かつ「築年数ができるだけ浅い」です。

ちなみに、アットホームとホームズは投資物件専門ではなく住宅サイトなのですが、投資物件も扱っており、中にはお宝物件が眠っていたりします。

私は初心者の頃、帰宅後毎晩2時間は懸命に物件探しをしていました。

で、これは良いと自分なりに思った物件は、ネットから資料請求してください。

2.不動産業者を訪問する

さて、ここからが本番です。

資料請求をして、物件資料が届いたら、その物件を仲介している業者に電話でアポを入れて会いに行きましょう。

なぜ、わざわざ会いに行くのか？？

それは、不動産業者（売買仲介業者）の雰囲気に慣れるのと、会って話をすることであなたが不動産に詳しくなるからです。

もちろん、運が良ければ、一生付き合えるような良い業者と巡り合えるかもしれません。

毎週末、土日で、計4軒程度の訪問を続けましょう。

会いに行く際の持ち物は、あなたのプロフィールシートです。

イメージファイルをプレゼントしますので、ダウンロードして自分なりに作ってみてください。

プロフィールシート（イメージファイル）のダウンロードはコチラから

ここで重要なのは、あなたが「物件を買える人」であることをアピールすることです。

具体的には、「年収」と「金融資産」です。

なぜなら、あなたが金融機関から融資を受けられる人、つまり物件を買える人であれば、不動産業者も真剣にあなたに対応するからです。

私も師匠（メンター）の指導のもと、平日夜のネット探索と週末の不動産会社訪問を続けました。

そして、メンターから指導されたのは、不動産会社の社長や社員と話をしていて、分からない言葉や言い回しが出てきたときは、書籍で勉強して知識を増やすことです。

不動産投資を始めるというと、まず書籍を10冊以上読んでから、ということを言う人もいるようですが、私はその方法は無駄だと思います。

書籍を読むことは絶対に必要ですが、行動無きままに本だけ読んでも、知識が血肉として体得できないからです。

行動しながら本を読む、こうした泥縄式の勉強法が最も効率的に「使える知識」を増やしていけます。

こうした活動を2ヵ月も続けると、あなたはかなり不動産に詳しくなっているはずですし、不動産業者の人達に会っても臆することなく堂々とやり取りできるようになっているはずです。

業者訪問を続けていると、いろいろなタイプの人がいると思います。

中には、あなたに親しみを持って、ネットには掲載していない「マル秘物件情報」を出してくれるような関係性がつくれている業者さんができているかもしれません。

ここで、私がコンサル時にお教えしている、パートナーにすべき「良い営業マン」とそうでない人の見分け方をお教えしておきます。
ポイントはたった一つだけです。
「話がころころ変わる人」は避けろ、です。
いくらあなたに愛想よく接する人も、「前に言ってたことと違うな」ということが何度かあったら、もうきっぱり縁を切ってください。
要は話が信用できないということです。
こういう業者の営業マンと付き合っていると、あなたは振り回されることになり、将来ロクな目にあいません。
いいですか？
ここだけは、気をつけて人を選別していってくださいね。

3.メンターから「買うべき物件」の本格的かつ普遍的な探し方を教わり、物件を吟味する

あなたが、物件探し、業者探しの方法を一通り身に着けたら、師匠（メンター）は、いよいよ本格的に「買うべき物件の選び方」を教えてくれるはずです。

この頃になると、師匠の付き合いの長い「信頼できる業者」の紹介も受けたりするはずです。

あなたのもとに集まる物件情報は一気に増えてくることでしょう。

その中からたった一件の「買うべき物件」を選ぶのです。

最大の肝と言っていいノウハウです。

これについての詳細は、コチラの記事をお読みください。

7.物件の買付け

これ以降は、手続き的な事項が多いので、今はあまり真剣に学習しなくて大丈夫です。

その時になったら、師匠（メンター）がきちんと教えてくれます。

買う物件が決まったら、不動産業者（売買仲介業者）経由で、売主に「買付証明書」という書類を提出します。

法的効力はありませんが、提出するのが通例です。

以下の2つのパターンがあります。

1.競合他者がいない場合

水面下の売り情報で表に出ていない物件の場合です。これは競合他者がいません。

なので、十分に売主と価格交渉等を行ったうえで、買付証明書を提出してください。

2.競合他者がいる場合

ネットに掲載されているような公開物件の場合は、競合他者がいます。

この場合は、買付証明書の提出が「スピード勝負」になります。

先に誰かが買付証明書を出していて、あなたが2番目に出した場合、あなたは「二番手」という扱いになります。

ケースバイケースですが、こうした場合、1番手の人の融資が通るかどうかの審査待ちとなります。

1番手の人の融資がブレイクした場合、あなたに順番が回ってくるといった形になります。

8.金融機関への打診（アパートローン、プロバーローン：事業性融資）

私がコンサルする場合、上記の「7.物件の買付け」と同時並行で、融資付けの話も進めます。

なぜなら、競合他者がいる場合は、すべてにおいてスピード勝負になるからです。

また、非公開の水面下物件であっても、売主の気まぐれにより途中で物件情報が公開されることもあるからです。

具体的な進め方について、師匠（メンター）が詳細に指導してくれると思いますが、あなたが買うべき物件がきまったら、あらかじめ想定してある金融機関にすぐその物件情報詳細を伝え、急ぎ審査してもらうのです。

師匠の指導により、あなたご自身の審査はその金融機関では終わっているわけですから、あとはその物件がその金融機関のお眼鏡にかなうかどうかだけです。

これも師匠があらがじめ「この物件ならこの金融機関の審査は通る」と踏んでいるはずですから、あなたは金融機関への資料提出や面談をぬかりなく進めるだけで大丈夫です。

ちなみに、これは知識として知っておいてほしいのですが、不動産投資の融資は大きく2種類に分けられます。

「アパートローン」と「プロパーローン（事業性融資）」です。

1.アパートローン

アパートローンは、融資条件（融資期間、金利など）がパッケージ化されている商品で、会社員・公務員が主な融資対象です。

融資が下りる条件がチェックリスト化されており、銀行のチェックをクリアすれば融資を受けることができます。

あなたは初心者なので、まずはこのアパートローンを利用することになります。

2.プロパーローン（事業性融資）

一方、プロパーローン（事業性融資）は、融資条件が案件ごとに個別対応される商品でです。

そのため、アパートローンのように定型的なチェックリストは存在しません。

不動産投資の事業規模を拡大したい場合は、このプロバーローンを活用することになるわけですが、一棟目、2棟目の物件の評価やあなたのの財務状況などを総合的に判断して融資の可否や融資条件が決まります。

わかりやすく言い換えると、「アパートローン」は既製服、「プロパーローン」はオーダーメイドというイメージです。

9.不動産売買契約の締結

買付が通り、ローンの承認が得られれば、いよいよ不動産売買契約の締結です。

契約書と重要事項説明書の2つの書類について、売買仲介業者（宅建業者）からの説明を受け、売主、買主が記名・捺印して完了です。

書類そのものは、売買仲介業者が用意してくれますので、あなたはメンターに確認してもらって問題なければ手続きを進めてください。

あなた自身も勉強のために、以下の2点くらいは確認するようにしましょう。

・ローン特約が入っているか
あなたは金融機関のローン承認を踏まえて物件を買おうとしています。

仮にこのローンが何らかの事情で不成立となった場合でも、売買契約書に「ローン特約」条項が入っていれば、不動産売買契約そのものを解除して、契約を白紙に戻すことが可能となります。

このローン特約が条項に入っているかどうかは、あなたも目でも確認するようにしてください。

・瑕疵担保免責になっていないか
瑕疵（かし）とは、物件の欠陥のことです。

民法では、不動産購入者保護のため、物件購入後、一定期間の間に何らかの欠陥が発見された場合、売主の負担でその欠陥ヵ所を修繕する権利を買主に認めています。

どれくらいの期間にするかは、売主と買主との協議で決めます。

この点は、信頼できる売買仲介業者であればきちんと調整してくれているとは思いますが、まれにトラブルを避けたい売主が「瑕疵担保免責」といってその責務を免れようと主張してくることがあります。

念のため、売買契約書に瑕疵担保責任の期間が明記されていること、決して瑕疵担保免責になっていないことを、あなた自身も確認してください。

※瑕疵担保責任･･･詳細はコチラの記事をお読みください。

10.金銭消費貸借契約の締結

不動産売買契約の締結が終わったら、次は金融機関とのローン契約です。これを「金銭消費貸借契約」といいます。略して「金消契約」ということが多いです。

これば、金融機関の定型書式に記名・捺印するだけなのですが、以下の点だけは、最終確認するようにしてください。

・金利（何％か、変動金利か固定金利か）
・元利均等返済か元金均等返済か

一般的には、3年固定の元利均等返済といったパターンです。

11.決済・物件の引き渡し・登記手続き

さて、いよいよ念願の収益物件があなたの所有物になります。

金融機関に融資を実行してもらい、売主に代金決済をし、売主より物件の引き渡しを受けます。

そしてそれを公の事実とするために「登記」という手続きを行います。

と言っても、あなたがすることはほとんどありません。

あなたはメンターから信頼できる「司法書士」を紹介してもらい、実際の作業はその司法書士が行います。

司法書士の先生もいろいろな方がいます。

先生気取りのいかにも偉そうな人は避けましょう。師匠（メンター）が丁寧で仕事の確かな司法書士を紹介してくれるはずです。

特に1棟で終わらず2棟目を狙う場合などは、司法書士とも長い付き合いになりますので、やはりいい人との関係づくりが大事になってきます。

とにかくこれで、念願の収益物件があなたのものになりました。

長い間の苦労が報われました。祝杯をあげましょう（^^）/

12.管理会社との契約

晴れて物件オーナーとなったあなたが一番最初にすることは、良い物件管理会社と業務委託契約を結ぶことです。

旧オーナーが契約していた管理会社をそのまま引き継いでもいいのですが、そこがイマイチな場合も多いですから、ここでも師匠（メンター）によく相談することが必須です。

なぜなら、管理会社選びは物件運営の一番の肝になるからです。

あなたの師匠（メンター）もきっと同じことを言うはずなのですが、管理会社選びの最も大事な基準は「リーシング力」（客付け力）が高いかどうかです。

転勤や結婚を理由に、どうしても空室は出ます。

その空室を短期間で埋められる管理会社が優秀な管理会社だと、あなたの中で定義してください。

あなたで判断がつかないようであれば、遠慮なく師匠（メンター）に選んでもらいましょう。

良い管理会社に日常業務、リーシングを任せることができれば、あなたは本当に何もすることが無くなります。

これまでとおり、会社員・公務員を続けながら、「安定的な副収入」を存分に味わってください。

毎月の入金、銀行の通帳記帳が楽しみになりますよ（^^）

順番を間違えないことで、不動産投資の成功を確実なものに

上記が、失敗しようのない「不動産投資の進め方」（12の黄金ステップ）です。

私が師匠（メンター）の指導のもとで、試行錯誤しながら編み出した非常に再現性の高いステップです。

そして、ここまで読んでいただいた人はもうお分かりかと思いますが、特に重要なのが、以下の4つです。

1.ライフプランの設定（あなたは将来どうなりたいのか？）
3.信頼できるメンターを見つける
4.自分がどれくらいの金額の「融資」を受けられるかを知る
6.物件を探す

ポイントは、物件探しの前に「あなたが受けられる融資額」を知ることです。

そして、このステップには師匠（メンター）の存在が欠かせません。

これらの手順さえ抜かさなければ、初心者であっても、あなたの不動産投資は成功したも同然です。

どうかこの12ステップで、不動産投資を丁寧に進めてください。

そして、半年後を目標に、勤務先の給料とは別の安定的な副収入を得て、あなたのライフプラン実現に向けて明るい未来を切り開いてください！